서울남부지방법원 2025타경14213. 강서구 화곡동 남광아트빌 비동 5층 503호, 공부상 단지형 다세대주택입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 임차인 김윤지는 2020년 11월 23일 전입·점유를 시작했고, 임차권등기는 2024년 7월 24일 접수됐습니다. 보증금은 2020년 계약 220,000,000원에서 2022년 7월 20일 11,000,000원이 증액돼 총 231,000,000원입니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2025년 12월 31일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김윤지의 임차권은 그보다 앞서므로 통상적으로는 매수인 인수 대상입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 임차인 보증금 231,000,000원을 매수인 인수로 표시합니다. 다만 이번 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14213 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 424-47 남광아트빌 비동 5층 503호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 곰달래로19가길 16-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 단지형 다세대주택 · 지상6층 중 5층 |
| 기준면적 | 25.14㎡ |
| 소유자 | 문초승 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 233,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 231,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있으나 특별조건이 핵심
소유권은 2018년 11월 26일 문초승에게 이전됐고, 2021년 강서구 압류는 같은 달 해제로 이미 말소됐습니다. 이후 2024년 7월 24일 김윤지의 주택임차권등기가 들어왔고, 2025년 12월 31일 주택도시보증공사가 강제경매를 개시했습니다. 따라서 등기 순서만 보면 임차권이 경매개시결정보다 선순위입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤지 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 231,000,000원 | 2020.11.23 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
임차권등기에는 계약일자 2020.09.16과 2022.07.20, 확정일자 2020.10.27 (220,000,000원) 및 2022.10.19(증액 11,000,000원)가 기재돼 있습니다. 제공된 배당구조에서는 우선변제 배당 없이 보증금 전액 231,000,000원 인수로 계산됩니다.
* 배당 시뮬레이션 자체는 선순위 임차권의 룰상 인수액을 231,000,000원으로 계산합니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 매각물건명세서에 기재된 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 이행되는 것을 전제로 합니다.
② 시세 비교 — 2.78억 거래는 참고치, 본건과 면적이 다르다
남광아트빌B동의 확인된 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래 2건은 모두 전용 35.54㎡·5층에서 278,000,000원에 거래됐습니다. 2024년 2월에는 같은 35.54㎡·3층이 272,000,000원에 거래됐고, 전체 3건 평균은 276,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 35.54㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 2025.05 | 35.54㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 2024.02 | 35.54㎡ | 3 | 272,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.54㎡ | 2건 | 278,000,000원 |
수치상 현재 최저가 233,000,000원은 최근 12개월 평균 278,000,000원의 83.8%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 2.2% 높은 흐름이라 하락 추세도 아닙니다. 다만 가장 중요한 제약이 있습니다. 본건 기준면적은 25.14㎡인데 실거래 표본은 전부 35.54㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 83.8%라는 숫자만 보고 “시세보다 16% 싸다”라고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,062,000원 |
| 인수. 임차인 김윤지 보증금 | 231,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 231,000,000원 | 228,938,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구액 231,000,000원 중 예상배당은 228,938,000원으로 2,062,000원 미배당이 남습니다. 일반적인 선순위 임차권 구조라면 이 미배당 문제가 매수인 인수 판단과 연결되지만, 이번 사건은 특별매각조건에서 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하도록 정해 놓았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 특별조건 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 룰상 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 233,000,000원 | 228,938,000원 | 2,062,000원 | 231,000,000원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 186,400,000원 | 182,990,400원 | 48,009,600원 | 231,000,000원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 149,120,000원 | 146,232,320원 | 84,767,680원 | 231,000,000원* |
* 자동 권리구조상 선순위 임차보증금은 각 회차 모두 231,000,000원 인수로 계산됩니다. 그러나 이번 사건의 특별매각조건이 이행되면 해당 임차인의 배당받지 못한 잔액 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되므로, 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 단지형 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물의 5층 503호입니다.
- 입지. 화곡1동 주민센터 북측에 위치하며 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역이 있어 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 도로. 2필지 일단의 정방형에 가까운 평지이며 동측 및 북측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,689,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없으며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있는 것으로 추정됩니다.
- 내부 확인. 내부 확인이 곤란해 건축물대장 도면과 외부관찰을 토대로 내부구조도가 작성됐으므로 실제 내부와 차이가 있을 수 있습니다.
- 환금성. 남광아트빌B동은 14세대, 2018.07.23 사용승인 자료이며 확인된 거래는 3건입니다. 동일면적 비교자료가 확인되지 않아 가격 검증에는 한계가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 적용 주체·범위·이행 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 김윤지 임차권은 일반 원칙상 선순위입니다. 특별조건에 따른 말소가 실제로 이루어지는지가 권리분석의 핵심입니다.
- 가격 비교 주의. 최근 278,000,000원 거래는 35.54㎡이고 본건 기준면적은 25.14㎡입니다. 83.8%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 과정에서 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 실제 구조와 상태를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함한 토지이용 규제의 실제 적용 범위를 입찰 전에 확인하세요.
- 배당 차이 확인. 집행비용·신청채권자 배당과 실제 배당은 절차 진행에 따라 달라질 수 있으므로 배당요구·채권변동 여부를 원본에서 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이번에는 특별조건이 승부처”
이 사건을 등기 순서만 보고 판단하면 결론은 단순합니다. 전입 2020.11.23, 보증금 231,000,000원의 김윤지 임차권이 경매개시결정보다 앞서므로 매수인 인수형입니다. 하지만 매각물건명세서에 배당받지 못하는 보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙으면서 결론이 달라집니다. 그 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 233,000,000원입니다.
다만 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 최근 12개월 평균 278,000,000원보다 숫자상 낮지만 비교 거래는 전부 35.54㎡이고 본건 기준면적은 25.14㎡입니다. 동일면적 실거래가 아니므로 “권리 해소 + 83.8% 가격 = 확실한 저가매수”라는 결론까지 나아갈 근거는 부족합니다. 이 물건의 핵심은 특별매각조건의 실제 이행 확인과 동일면적 시세 검증입니다.
