서울남부지방법원 2025타경14219. 강서구 화곡동 그레이스빌 제2층 제202호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이현주이고, 2022.02.14 매매를 원인으로 거래가액 330,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권과 전입자입니다. 손나연은 2022.02.11 주민등록·점유, 2022.01.24 확정일자, 보증금 330,000,000원으로 2023.12.07 임차권등기를 마쳤습니다.
선언된 말소기준은 2025.12.31 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 손나연의 임차권은 그보다 앞서 존재하며 일반적으로는 미배당 보증금의 인수 문제가 생깁니다. 실제 현재 회차 배당 계산에서도 330,000,000원 중 329,510,000원이 배당되고 490,000원이 남습니다. 하지만 이 사건에는 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 손나연 부분은 실질 0원으로 봐야 합니다.
문제는 그 특별조건 밖에 있는 김보경·김건희입니다. 두 사람 모두 전입일은 2025.07.08로 경매개시결정 이전이지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 단정적으로 ‘대항력 있음’으로 처리하면 안 됩니다. 대항력 가능·미상, 인수액 미상이 정확한 표현입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14219 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 774-20 그레이스빌 제2층 제202호 · 등촌로5길 18-12 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 침실2·거실·주방·욕실·발코니·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 건 내 2층 · 사용승인일 2021.11.18 |
| 비교면적 / 세대수 | 29.8㎡ · 16세대 |
| 소유자 | 이현주 · 2022.02.14 매매 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 335,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 특별조건, 미상 전입자는 별도
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 확인되는 실제 임차인은 김보경·김건희·손나연 3명입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보경 | 미상 | 2025.07.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김건희 | 미상 | 2025.07.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손나연 | 건물 전부 | 2022.02.11 | 2022.01.24 | 330,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
손나연은 2023.12.07 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다. 김보경·김건희는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부와 인수금액을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 95.3%, 시간차는 반드시 별도 확인
그레이스빌(774-20)의 29.8㎡대 비교표본은 12건이며 평균 거래가는 351,666,666원, 최저 324,000,000원, 최고 384,000,000원입니다. 최저매각가 335,000,000원은 이 12건 평균의 95.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 29.88㎡ | 2 | 384,000,000원 |
| 2022.04 | 29.97㎡ | 3 | 334,000,000원 |
| 2022.04 | 29.88㎡ | 3 | 384,000,000원 |
| 2022.03 | 29.87㎡ | 2 | 384,000,000원 |
| 2022.03 | 29.87㎡ | 3 | 384,000,000원 |
| 2022.03 | 28.67㎡ | 5 | 354,000,000원 |
| 2022.03 | 29.8㎡ | 3 | 334,000,000원 |
| 2022.03 | 29.97㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2022.03 | 28.67㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2022.03 | 28.67㎡ | 5 | 354,000,000원 |
| 2022.02 | 28.67㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2022.02 | 29.82㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 평균 | 29.8㎡대 | 12건 | 351,666,666원 |
표면적으로는 최저가가 평균보다 낮습니다. 다만 표에 잡힌 거래는 전부 2022.02~2022.04이고 매각기일은 2026.09.02입니다. 따라서 95.3%라는 수치만으로 현재 시세보다 싸다고 단정하기보다는, 권리 미상분과 거래 시점의 간격을 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 335,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,490,000원 |
| 1. 임차인 손나연 보증금 | 330,000,000원 | 329,510,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 손나연 미배당액은 490,000원입니다. 다만 특별매각조건 적용 시 이 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 손나연 관련 실질 인수는 0원입니다. 김보경·김건희의 미상 보증금은 위 계산에 포함되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 손나연 인수는 늘지 않지만, 미상 임차인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 손나연 일반계산 미배당 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 335,000,000원 | 490,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 268,000,000원 | 66,552,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 214,400,000원 | 119,401,600원 | 실질 0원 |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 손나연의 미배당 보증금이 커져 매수인 인수액도 증가하는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건이므로 손나연 부분만큼은 유찰해도 실질 인수 0원입니다. 반대로 김보경·김건희의 미상 보증금은 이 특별조건의 적용 대상이라고 볼 근거가 없으므로 별도 위험으로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡4동주민센터 남동측 인근으로 다세대주택·도시형생활주택·단독주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일 2021.11.18, 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이며 도시가스 개별난방·위생·급배수·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 319.3㎡, 공시지가 4,070,000원/㎡, 평지·세로장방형·다세대 이용입니다.
- 기타. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 토지거래계약 허가구역은 기재된 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김보경·김건희 보증금 확인. 두 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되기 전에는 총 인수액을 확정하지 마세요.
- 특별매각조건 원문 확인. 손나연 관련 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 적용되는지 입찰 전 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.13 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 관계를 원문과 함께 확인하세요.
- 가격표본 시점 확인. 최저가가 12건 평균의 95.3%이지만 비교거래가 2022.02~04에 집중되어 있어 2026.09.02 매각 시점의 현재 가격을 별도로 점검해야 합니다.
- 유찰 시나리오 구분. 손나연은 특별조건 때문에 1회·2회 유찰 시에도 실질 인수 0원이지만, 김보경·김건희 미상 위험은 낙찰가가 내려간다고 자동으로 사라지지 않습니다.
맺으며 — “주된 3.3억 위험은 지웠지만, 아직 완전한 0원 인수는 아니다”
이 사건은 처음 보면 보증금 330,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 위험해 보입니다. 그러나 특별매각조건을 적용하면 손나연의 배당 부족분 반환청구권은 포기되고 임차권등기도 말소되므로, 가장 큰 금액 위험은 실질 0원으로 해소됩니다. 이 점은 분명한 장점입니다.
그렇다고 권리가 완전히 깨끗한 것은 아닙니다. 김보경·김건희 두 전입자는 보증금과 확정일자가 미상이고, 특별매각조건 적용 대상도 아닙니다. 따라서 최종 판단은 “손나연은 해소, 미상 임차인 2명은 미해소”가 정확합니다. 가격 역시 335,000,000원이 비교표본 평균 351,666,666원의 95.3%라는 점은 긍정적이지만, 표본이 2022.02~04 거래에 머물러 있어 그 숫자만으로 현재 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다. 가격보다 먼저 미상 임차인 2명의 보증금과 권리관계를 확인해야 하는 물건입니다.
