서울남부지방법원 2025타경14223. 화곡동 더원 제3층 제305호, 전용 22.16㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김영진은 2022년 3월 26일 매매를 원인으로 거래가액 274,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 체결된 임대차계약에 따라 정웅대 임차인이 보증금 274,000,000원으로 건물 전부를 임차했습니다. 임차인은 2022년 4월 5일 확정일자를 받고 2022년 4월 22일 전입·점유를 시작했으며, 2023년 12월 1일 주택임차권등기를 마쳤습니다.

등기부에 2022년 4월 1일 설정된 양천신용협동조합 근저당권 4,776,000,000원이 보이지만, 이 근저당권은 2022년 4월 21일 이미 말소됐습니다. 따라서 제공된 말소기준은 2025년 12월 31일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유와 임차권등기는 이보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특별조건이 핵심

이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 “선순위 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 정웅대 임차인은 전입 2022.04.22, 확정일자 2022.04.05, 점유개시 2022.04.22로 말소기준인 2025.12.31 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 임차권등기도 2023.12.01에 마쳐져 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.

예상배당 계산상 신건 매각대금 276,000,000원에서 집행비용 4,664,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 271,336,000원이 배당되고, 보증금 274,000,000원 중 2,664,000원이 남습니다. 일반적인 선순위 대항력 임차인 구조라면 이 미배당액은 매수인이 인수해야 합니다.

② 시세 비교 — 인수보다 더 중요한 것은 가격

더원7차는 22세대, 2022년 3월 11일 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 제공된 동일·인접 면적 거래 12건의 평균은 274,000,000원, 최저는 264,000,000원, 최고는 324,000,000원이며, 최신 거래는 2022년 5월 264,000,000원입니다.

신건 최저가이자 특별조건을 반영한 실질취득가는 276,000,000원입니다. 이는 최근 12건 평균 274,000,000원의 100.7%로, 제공된 시세지표상 최근 평균보다 저렴하지 않습니다. 최신 거래 264,000,000원보다도 높은 수준입니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 겉으로 보이는 경매가격만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)

일반 권리계산상 임차보증금 미배당액은 2,664,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수는 커지지만 특별조건이 상쇄

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반 사건이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커져 실질취득 총액이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 바로 그 미배당 잔액에 대해 주택도시보증공사가 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별조건이 제시돼 있어 정웅대 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강서구청 남동측 인근. 소규모 공동주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 화곡로 후면 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 지하철 화곡역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 6층 건물 내 3층 305호이며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 남동측 약 6m, 북동측 약 2~3m 도로와 접하며 북동측 도로 일부는 계단입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 2필지 일단의 세장형 토지로 도시형생활주택 부지로 이용 중이며 토지면적은 185.8㎡, 공시지가는 3,750,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 22세대 소규모 다세대주택이고 경매 통계상 평균 유찰 3.4회·낙찰률 0.0%로 집계돼 있어 가격 민감도가 높은 물건으로 볼 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 재확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
• 임차인 권리를 단순 소멸로 보면 안 됨. 정웅대는 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 실질 인수 0원 판단은 오직 특별매각조건 때문에 가능합니다.
• 신건 가격을 할인으로 오인하지 말 것. 276,000,000원은 최근 12건 평균 274,000,000원의 100.7%로 최근 평균보다 높습니다.
• 거래자료 시점 확인. 제공된 최신 거래가 2022.05인 만큼 2026.09 입찰 전 인근 유사 다세대의 현재 호가와 실제 거래를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.05.04 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 매각에 따른 처리와 현재 효력을 원문에서 확인해야 합니다.
• 토지·규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 여러 규제사항이 표시돼 있으므로 실제 취득 대상과 적용범위를 관계기관 자료로 확인해야 합니다.
• 관리비·점유 인도 확인. 임차권등기 말소 조건과 별개로 실제 점유상태, 인도 시점, 관리비 체납 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리 특약은 좋지만, 신건 가격은 보수적으로”

이 사건은 처음 보면 보증금 274,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담스러워 보입니다. 실제로 일반 배당 계산만 하면 신건에서도 2,664,000원이 미배당되고, 유찰될수록 룰상 인수액이 57,091,200원, 100,632,960원으로 커집니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건은 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.

그렇다고 신건이 매력적인 가격이라는 뜻은 아닙니다. 특별조건 반영 후 실질취득가는 276,000,000원으로 최근 12건 평균 274,000,000원의 100.7%이고, 최신 거래 264,000,000원보다도 높습니다. 거래 표본의 시점도 2022년에 머물러 있습니다. 게다가 소규모 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.4회·낙찰률 0.0%가 나타납니다. 결론은 “선순위 임차권은 특별조건으로 정리되지만, 가격은 아직 합격점이 아니다.” 권리 특약을 확인한 뒤 현재 시장가격과 유찰 여부를 중심으로 접근하는 편이 적절합니다.