서울남부지방법원 2025타경14228. 영등포역 북측 인근에 자리한 다솔메트로시티 6층 601호 오피스텔입니다. 감정가는 338,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 최저매각가는 216,320,000원으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 325,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금입니다. 임차인 김혜리는 말소기준권리인 2023년 압류보다 먼저 전입했고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 특별매각조건이 없다면 매수인이 보증금 미배당분을 부담할 가능성이 있는 구조입니다.

그런데 이 사건에는 판단을 바꾸는 결정적인 조건이 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 명시적 특별매각조건입니다. 따라서 해당 확약이 유효하게 적용되고 이행된다면 매수인이 떠안는 보증금은 실질적으로 0원입니다. 다만 이 조건을 확인하지 않고 보증금 인수위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건

등기상 말소기준권리는 2023.09.05 국(부천세무서장)의 압류입니다. 이후 설정된 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 임차인 김혜리의 전입신고는 2021.10.27로 압류보다 빠릅니다. 따라서 등기된 임차권의 소멸과 별개로, 기존 대항력에 따른 보증금 반환채무의 승계 여부를 반드시 따져야 합니다.

② 임차인 분석 — 3.25억 보증금과 확약의 효과

실제 임차인은 김혜리 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 기재되어 있으나, 별도의 실제 임차인으로 보아 325,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다. 임차인의 보증금과 신청채권자의 청구금액이 각각 325,000,000원이라는 이유만으로 별개의 임차보증금 채무가 존재한다고 판단할 수 없습니다.

※ 112,508,480원은 특별매각조건을 적용하지 않은 배당 시뮬레이션상의 명목 인수액입니다. 확약의 적용범위는 주택도시보증공사가 포기하는 해당 반환청구권에 한정됩니다. 다른 임차인이나 별도 권리자의 채권까지 포괄적으로 소멸시키는 조건은 아닙니다. 등기된 임차권의 말소와 실제 점유자의 인도·명도 문제도 구분해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 실제 시세는 다르다

감정가 338,000,000원에 비해 현재 최저매각가가 216,320,000원으로 낮아진 것은 사실입니다. 다만 감정가 대비 64%라는 수치만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 영등포동3가 인근 오피스텔의 최근 실거래가격과 현재 거래 수준을 대조해야 실제 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.

위 표에서 중요한 것은 명목 인수액과 실질 인수액을 구별하는 것입니다. 특별매각조건이 적용되지 않는 일반적인 대항력 인수형 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 실제 취득부담이 보증금 규모에서 크게 벗어나지 않습니다.

반면 이 사건에서는 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행된다면, 각 회차의 명목 인수 추정액을 매수인이 추가 부담하지 않습니다. 따라서 확약을 전제로 한 실질취득 기준액은 각각의 낙찰가가 됩니다. 다만 실제 시세와 비교하지 않은 상태에서 어느 회차가 적정 매수가격이라고 단정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 216,320,000원 가정)

위 배당은 현재 회차의 추정 시뮬레이션입니다. 집행비용 3,828,480원과 임차인 우선변제액 212,491,520원으로 매각대금 216,320,000원이 배분됩니다. 주택도시보증공사의 별도 예상배당은 0원이며, 신청채권자 청구금액을 임차보증금과 별개의 추가 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 영등포역(1호선) 북측 인근입니다. 남서측에는 타임스퀘어 및 백화점 등이 있으며, 주변으로 시장·오피스텔·숙박시설·근린상가가 혼재합니다. 감정평가상 주변 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 남측 영등포역(1호선), 동측 신길역(5호선), 북서측 영등포시장역(5호선) 및 버스정류장이 인근에 있습니다. 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 2020.10.19 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 승강기, 기본 위생·급배수설비, 화재탐지기, 온수설비 및 기계식주차설비가 갖춰져 있습니다. 다만 내부 확인이 이루어지지 않아 실제 이용상태는 미상입니다.
• 토지·도로. 일반상업지역의 사다리형 평지로, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북측과 서측에 폭 약 4~6미터의 포장도로가 접합니다. 토지 공시지가는 14,410,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역· 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항도 존재하므로 실제 적용 여부와 대상 용도를 확인할 필요가 있습니다. 공부상 오피스텔이라는 점과 실제 이용상태를 구별해야 합니다.
• 환금성. 영등포역 인근의 상업·업무시설 혼재 입지이며 교통 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 오피스텔의 매매 수요와 환금성은 실제 면적·내부 상태·임대수익·관리비·거래가격에 따라 달라집니다. 현재 확인된 내용만으로 매각 용이성이나 투자수익률을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사가 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에 대해 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 최종 매각조건에 그대로 적용되는지 확인하세요. 특히 포기 대상 채권과 적용범위를 명확히 해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 김혜리의 주택임차권등기에 대한 말소 이행 절차와 주택도시보증공사의 관련 서류를 확인해야 합니다. 특별매각조건의 존재와 말소 완료 여부는 구별해야 합니다.
• 임차인 점유·명도. 임차권등기와 별개로 현재 누가 점유하고 있는지, 실제 명도에 필요한 절차가 무엇인지 확인하세요. 보증금 반환채무의 포기가 실제 인도 완료까지 보장하는 것은 아닙니다.
• 압류·세금 확인. 말소기준권리가 국의 압류입니다. 매각으로 소멸하는 등기상 권리와 별도로, 실제 배당에서 우선하는 조세채권 및 기타 부담의 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 최근 실거래 비교. 216,320,000원이 실제 시장가격보다 낮은지를 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 통해 검증하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가에서 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 주거·업무 이용상태, 시설 상태, 수리 필요성 및 사용상 제한사항을 확인해야 합니다.
• 관리비·주차시설. 관리비 체납 여부와 공용부분 미납액, 기계식주차설비 이용조건 및 유지관리 부담을 확인하세요.
• 회차별 자금계획. 현재 최저매각가 216,320,000원과 추가 유찰 시 최저매각가 173,056,000원, 138,444,800원을 구분하여 검토하세요. 각 회차의 실질취득 기준액은 확약 적용을 전제로 판단해야 하며, 취득 관련 부대비용은 별도로 고려해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 직접 대조하세요. 특히 선순위 임차인의 대항력과 확약에 따른 보증금 반환채무 면제 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

맺으며 — “보증금 인수는 조건부 해소, 가격은 아직 검증 전”

이 사건의 가장 큰 특징은 325,000,000원의 선순위 임차보증금과 이를 해소하는 주택도시보증공사의 특별매각조건이 함께 존재한다는 점입니다. 현재 최저매각가 216,320,000원에서 계산상 미배당 보증금은 112,508,480원이지만, 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.

그렇다고 곧바로 좋은 경매물건이라고 평가할 수는 없습니다. 이미 2회 유찰되었고, 감정가 338,000,000원에 비해 현재 최저매각가가 크게 낮아졌지만, 최근 실거래와 비교한 가격 경쟁력은 별도로 확인해야 합니다. 또한 내부 이용상태와 점유관계, 조세채권 및 확약 이행 절차가 최종 판단에 영향을 미칩니다.

권리 판단의 핵심은 확약 이행, 가격 판단의 핵심은 최근 실거래 검증입니다. 특별매각조건이 확인되면 보증금 인수위험은 상당 부분 해소되지만, 적정 입찰가를 결정하기 위해서는 실제 시장가격과 명도·부대비용을 함께 고려해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리상 조건부 검토 가능, 가격 메리트 판단은 보류가 합리적인 결론입니다.