서울남부지방법원 2025타경14228. 영등포동3가 다솔메트로시티 6층 601호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 김연희이며, 주택도시보증공사가 325,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 권리분석의 출발점은 2023.09.05 부천세무서장 관련 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리이고 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 임차권등기 접수일만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다. 임차인 김혜리는 임대차계약 2021.10.16, 확정일자 2021.10.21, 전입 2021.10.27, 점유개시 2021.12.09로 모두 말소기준 2023.09.05보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 원칙적으로 낙찰가가 보증금을 충분히 배당하지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있지만, 이 사건에는 그 승계위험을 제거하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14228 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 13층 내 6층 · 실제 이용상황 미상 |
| 소유자 | 김연희 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 338,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2020.10.19 |
① 권리 흐름 — 임차인은 선순위, 승계는 특별조건으로 차단
2021.12.09 김연희의 소유권 이전과 함께 민간임대주택등기가 존재하고, 2023.09.05 국의 압류가 말소기준이 됩니다. 김혜리의 주택임차권등기는 2023.10.18 접수됐지만, 실제 전입과 확정일자는 그보다 훨씬 앞선 2021년이므로 대항력 판단은 등기 접수일이 아니라 전입·점유 시점을 기준으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜리 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 325,000,000원 | 2021.10.27 / 2021.10.21 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
* 특별매각조건이 그대로 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 임차인의 대항력 자체가 없다는 뜻은 아닙니다.
② 가격구조 — 신건 실질취득 3.38억
현재 최저매각가는 감정가와 같은 338,000,000원입니다. 현재 회차 배당 가정에서는 집행비용 5,532,000원을 제외한 뒤 김혜리 보증금 325,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 7,468,000원이 배당됩니다. 따라서 현재 회차에서는 보증금 미배당으로 인한 매수인 승계가 발생하지 않고, 특별매각조건까지 감안한 실질취득액은 338,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 룰상 임차보증금 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 338,000,000원 | 317,532,000원 | 0원 | 실질 인수 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 270,400,000원 | 325,000,000원 | 59,185,600원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 216,320,000원 | 325,000,000원 | 112,508,480원 | 실질 인수 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 338,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,532,000원 |
| 1. 임차인 김혜리 보증금 | 325,000,000원 | 325,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 325,000,000원 | 7,468,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서 신청채권자 주택도시보증공사의 미배당은 317,532,000원입니다. 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권은 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포역(1호선) 북측 인근으로, 남서측에 타임스퀘어 및 백화점이 있고 인근에 시장·오피스텔·숙박시설·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 영등포역(1호선), 동측 신길역(5호선), 북서측 영등포시장역(5호선), 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 교통상황은 양호합니다.
- 용도. 집합건축물대장 등 공부상 오피스텔입니다. 내부 확인이 불가해 실제 이용상황은 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물의 6층 601호이며 사용승인일은 2020.10.19입니다. 승강기·화재탐지기·기계식주차설비·온수설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 3필지가 일단지를 이루는 평지의 업무시설 및 근린생활시설 건부지입니다. 공시지가는 14,410,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 4~6미터 포장도로에 각각 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 김혜리는 전입 2021.10.27, 확정일자 2021.10.21로 말소기준 2023.09.05보다 선순위입니다. 대항력 자체가 사라지는 사건은 아닙니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.09 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서에서 매각 후 효력을 직접 대조하세요.
- 실제 이용상황 확인. 공부상 오피스텔이나 내부 확인이 되지 않아 실제 이용상태는 미상입니다.
- 명도 절차 확인. 임차권등기와 보증금 배당, 특별매각조건 이행에 따른 점유 이전 절차를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원문을 매각기일 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 있지만, 특별조건이 승부처”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 325,000,000원의 대항력 임차인이 있는 고위험 물건입니다. 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서므로 일반적인 경매라면 유찰될수록 미배당 보증금이 늘고 매수인 승계위험도 커집니다. 실제 계산상 1회 유찰 시 59,185,600원, 2회 유찰 시 112,508,480원의 인수액이 나타납니다.
하지만 이 사건의 매각물건명세서는 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 정합니다. 따라서 그 조건이 그대로 이행되는 한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 현재 신건의 실질취득은 최저가와 같은 338,000,000원. 권리의 핵심은 ‘임차인이 있느냐’가 아니라 특별매각조건이 최종적으로 유효하게 적용되느냐입니다.
