서울남부지방법원 2025타경14234. 양천구 신월동 어반리더스 5층 503호, 전용 22.98㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 선순위 임차권입니다. 임차인 이수정은 임대차계약 2021.07.30, 확정일자 2021.07.30, 전입·점유개시 2021.08.24이고 보증금은 225,000,000원입니다. 제공된 말소기준은 2025.12.31 강제경매개시결정이므로 전입이 훨씬 앞서 대항력이 있는 구조입니다.
일반적인 경매라면 유찰될수록 임차인이 배당받지 못하는 보증금 잔액이 커져 매수인의 인수 부담으로 이어질 수 있습니다. 실제 시나리오상 1회 유찰 때 룰상 인수액은 42,798,400원, 2회 유찰 때는 79,398,720원입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 되어 있어, 이수정 임차권에 대해서는 해당 금액을 실질 0원으로 반영합니다. 이 특별조건은 해당 임차권에 한해 반영하며, 현재 확인된 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14234 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제5층 제503호 · 도로명 곰달래로7길 53 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 22.98㎡ · 지상5층 중 5층 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.04.15 · 어반Leaders 16세대 |
| 소유자 | 김인성 2분의 1 · 이지안 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특별조건이 핵심
2021.04.27 설정된 신정신용협동조합 근저당권 채권최고액 758,400,000원은 2021.08.20 일부포기를 원인으로 설정등기가 말소되어 현재 말소기준 역할을 하지 않습니다. 이후 2021.08.24 김인성·이지안 명의 이전과 민간임대주택등기가 이루어졌고, 이수정의 전입·점유 역시 같은 날 시작됐습니다. 2023.07.25에는 보증금 225,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 제공된 말소기준은 2025.12.31 강제경매개시결정이므로 이 임차권은 기준권리보다 선순위입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 실질 인수는 0원
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이수정 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.24 / 2021.07.30 | 225,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 실질취득 2.32억은 비교 실거래 2.25억보다 높다
확인된 어반Leaders 동일면적 22.98㎡ 실거래는 2건이며 두 거래 모두 225,000,000원입니다. 최신 거래는 2021.08, 다른 거래는 2021.07입니다. 평균·최저·최고가가 모두 225,000,000원으로 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 22.98㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2021.07 | 22.98㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 평균 | 22.98㎡ | 2건 | 225,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액은 232,000,000원으로 비교 실거래 225,000,000원보다 7,000,000원 높고, 비율로는 103.1%입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 할인 여부와 무관하게, 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 특히 확인된 거래 시점은 2021.07~2021.08이고 매각기일은 2026.09.02이므로 입찰 전 현재 거래 가능 가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,048,000원 |
| 1. 임차인 이수정 보증금 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 2,952,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 225,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 룰상 인수액도 0원입니다. 신청채권자 배당은 2,952,000원, 미배당은 222,048,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수는 늘지만 특별조건 반영 시 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 232,000,000원 | 0원 | 0원 | 232,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 185,600,000원 | 42,798,400원 | 0원 | 185,600,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 148,480,000원 | 79,398,720원 | 0원 | 148,480,000원 |
룰상 인수액은 대항력 임차인의 미배당 보증금 기준 계산입니다. 이 사건에서는 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별매각조건 때문에 이수정 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 유찰 후 입찰 시에도 실제 매각공고의 특별매각조건이 동일하게 유지되는지 원문 대조가 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물의 제5층 제503호입니다.
- 주위환경. 감정요항표상 월정초등학교 서측 인근으로, 동유형 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 난방·급배수·위생·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 세장형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중이고, 북동측으로 세로(가)에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 2,883,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 16세대 규모이고 확인된 동일면적 실거래가 2건이어서, 거래표본이 많은 대단지와 같은 수준의 가격 확신을 두기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인 인수위험을 제거하는 핵심 근거입니다. 입찰 당일 매각물건명세서와 특별매각조건을 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 이수정 임차권은 등기부상 선순위이므로, 특별조건에 따른 말소 이행 방법과 시점을 확인해야 합니다.
- 현재 가격은 시세 이상. 실질취득 232,000,000원은 확인 실거래 225,000,000원의 103.1%입니다. 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
- 거래시점 확인. 확인 실거래는 2021.07과 2021.08입니다. 2026.09.02 입찰 전 현재 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.24 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로, 입찰 전 관련 등기 상태와 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 미납 관리비도 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 위험은 조건으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건은 첫인상만 보면 보증금 225,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 접근하기 어려워 보입니다. 실제로 유찰 시 일반 원칙대로라면 미배당 보증금이 늘어 매수인 부담이 커지는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 배당받지 못한 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있어 이수정 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 다음부터는 가격 문제입니다. 현재 최저가이자 실질취득액은 232,000,000원이고 확인된 동일면적 실거래 평균·최신 거래는 225,000,000원으로, 현재 가격은 103.1%입니다. 임차권 위험이 해소된다는 이유로 가격까지 매력적이라고 볼 수는 없습니다. 권리는 특별조건 확인 후 접근 가능, 신건 가격은 보수적으로 판단. 이 사건의 핵심 결론입니다.
