서울남부지방법원 2025타경14238. 금천구 독산동 미림에이클래스 제101동 제5층 제502호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문된 물건입니다. 현재 소유자는 박경국이고, 2021.11.15. 매매를 원인으로 2022.03.02. 소유권을 이전받았으며 등기부 거래가액은 289,000,000원입니다.
권리 구조의 중심은 근저당이 아니라 2023.08.18. 대구신용보증재단 가압류입니다. 2021.06.21. 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2022.02.28. 이미 말소됐기 때문에, 현재 경매에서의 말소기준은 2023.08.18. 가압류입니다. 따라서 그보다 앞선 2022.02.28. 전입의 강혜경 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14238 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제101동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로서 주거용 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 업무시설 · 제101동 제5층 제502호 |
| 소유자 | 박경국 · 거래가액 289,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 311,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구액 289,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저 온다
2021.06.21. 경인북부수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 5,400,000,000원으로 설정됐지만 2022.02.28. 일부포기를 원인으로 말소됐습니다. 이후 강혜경이 2022.02.28. 주민등록과 확정일자를 갖추고 2022.03.02. 점유를 시작했으며, 2023.08.18. 말소기준인 대구신용보증재단 가압류가 들어왔습니다. 강혜경의 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강혜경 | 건물전부 · 2022.02.28. | 289,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원 |
| 한별이 | 미상 · 2024.08.02. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
강혜경은 임대차계약일 2022.02.27., 주민등록일 2022.02.28., 확정일자 2022.02.28., 점유개시일 2022.03.02.이며 임차보증금은 289,000,000원입니다. 2023.12.26. 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 반면 한별이는 2024.08.02. 전입으로 말소기준권리인 2023.08.18. 가압류보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 시세 우열은 단정하지 않는다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 311,000,000원입니다. 다만 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세와 직접 비교할 수 있는 거래값이 없으므로, 이 가격을 시세보다 싸다 또는 비싸다고 단정하지 않습니다. 이 사건은 신건 가격 할인보다 임차보증금과 특별매각조건의 효력 확인이 먼저인 물건입니다.
현재 회차에서는 낙찰가 311,000,000원 자체가 실질취득액입니다. 배당표상 강혜경의 보증금 289,000,000원이 전액 배당되므로 이 회차에서는 특별조건을 적용하지 않더라도 임차보증금 미배당에 따른 인수액이 없습니다. 유찰되어 매각가가 내려갈 때는 원칙상 인수액이 발생하지만, 그 부분은 위 특별매각조건이 해소하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,154,000원 |
| 1. 임차인 강혜경 보증금 | 289,000,000원 | 289,000,000원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 34,936,879원 | 16,846,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 289,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 311,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 5,154,000원과 강혜경 보증금 289,000,000원을 우선 배당한 뒤 대구신용보증재단에 16,846,000원이 배당됩니다. 채권 미배당액은 307,090,879원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 권리 시나리오
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 311,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 248,800,000원 | 44,483,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 199,040,000원 | 93,546,560원 | 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 회차에서는 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 늘어납니다. 이 사건의 시나리오도 1회 유찰 시 44,483,200원, 2회 유찰 시 93,546,560원의 인수액을 표시합니다. 그러나 강혜경 관련 미배당 반환청구권을 주택도시공사가 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있으므로 실질 인수는 각 회차 0원으로 정리됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 업무시설(오피스텔)로서 주거용으로 이용 중으로 탐문됐습니다.
- 입지. 지하철1호선 독산역 북측 인근, 벚꽃로 동측 인근에 위치하며 학교·빌라·아파트·지식산업센터·근린생활시설·안양천 등이 주변에 형성돼 있습니다.
- 교통. 서측 인근에 벚꽃로, 인근에 버스정류장과 지하철1호선 독산역이 있어 대중교통 및 자동차 진출입은 보통인 편입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측과 동측이 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부 확인이 불가능해 건축물 현황도·평가전례·외부관찰 등을 참조해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 강혜경 임차권. 전입 2022.02.28., 확정일자 2022.02.28., 보증금 289,000,000원, 임차권등기 2023.12.26.의 선순위 임차권입니다.
- 한별이 점유관계. 2024.08.02. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유부분은 추가 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.03.02. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 불가능했습니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 비교값 없이 감정가 311,000,000원만으로 가격 메리트를 단정하지 마십시오.
맺으며 — “선순위 임차인 있음, 하지만 특별조건으로 실질 인수 0”
이 물건을 단순히 “인수 0원”이라고만 보면 핵심을 놓칩니다. 강혜경은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금도 289,000,000원으로 큽니다. 현재 신건 311,000,000원에서는 보증금이 전액 배당돼 인수가 발생하지 않지만, 유찰되면 원칙상 44,483,200원, 93,546,560원의 인수액이 나타나는 구조입니다.
다만 이 사건에는 주택도시공사가 매수인에 대해 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 따라서 이 조건이 그대로 적용되는 한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 반면 동일 오피스텔의 최근 거래가격 근거는 없어 감정가 311,000,000원의 가격 경쟁력은 별도로 단정하기 어렵습니다. 권리의 승부처는 ‘선순위 임차인 존재’ 자체가 아니라 특별매각조건이 실제로 확정·적용되는지 확인하는 것입니다.
