서울중앙지방법원 2025타경103069. 관악구 봉천동 청룡11길 29 ‘힐바움’ 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 말소기준은 2024년 7월 18일 설정된 주식회사오케이대부가산의 근저당권 210,000,000원입니다. 그 뒤 2025년 케이비국민카드 가압류 42,672,382원, 이민영 가압류 23,000,000원, 오케이대부가산의 임의경매개시결정이 이어졌으며 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 감정가 338,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 216,320,000원으로 내려온 상태입니다. 다만 가격 할인율과 시장가치는 같은 말이 아닙니다. 이 물건에 대해 사용할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103069 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1583-16 3층301호 · 서울특별시 관악구 청룡11길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 제3층 제301호 · 사용승인일 2015.04.27 |
| 소유자 | 심현오 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 216,320,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사오케이대부가산 / 154,388,163원 |
| 말소기준 | 2024.07.18. 을구 9번 근저당권 · 주식회사오케이대부가산 · 채권최고액 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않으며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 과거 우리은행 및 스피드론에이치제이대부 관련 근저당권들은 이미 등기부상 말소되었고, 현재 경매의 말소기준은 2024.07.18. 을구 9번 근저당권입니다.
② 가격 판단 — 64% 할인과 ‘시세보다 저렴’은 다르다
감정가 338,000,000원에서 현재 최저가 216,320,000원까지 내려와 감정가의 64%입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회로 나타납니다. 그러나 확인된 최근 실거래가가 없고 마지막 낙찰금액·낙찰일 자료도 없습니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 할인 폭은 확인되지만 시장가격 대비 할인 폭은 확인되지 않는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,828,480원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사오케이대부가산 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 42,672,382원 | 2,491,520원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 이민영 | 23,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 275,672,382원 중 예상 배당액은 212,491,520원, 미배당은 63,180,862원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 216,320,000원 | 212,491,520원 | 63,180,862원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 173,056,000원 | 169,833,216원 | 105,839,166원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 138,444,800원 | 135,706,573원 | 139,965,809원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 이 자료에서 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 154,388,163원보다 근저당 예상배당 210,000,000원이 크고, 3회 유찰 시에도 신청채권자 만족으로 표시됩니다. 4회 유찰 시에는 예상배당 135,706,573원으로 신청채권자 청구액을 충족하지 못합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 영락고등학교 북동측 인근. 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호입니다. 사용승인일은 2015.04.27입니다.
- 설비. 난방설비·위생설비·급배수설비·주차장이 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 노폭 약 5m~5.5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 완경사지의 가로장방형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 210.4㎡, 공시지가는 4,639,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 9세대 규모이며 실거래 금액과 최근 낙찰 사례가 확인되지 않아 가격 검증에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 최저가 216,320,000원의 시장 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 최신 등기 대조. 2024.07.18. 을구 9번 근저당권과 9-1번 근저당권부채권 질권의 최신 상태를 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 교육환경보호구역 등 토지이용계획상 제한사항을 관계기관 자료와 대조하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않은 값이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증이 먼저
이 사건은 임차인 없음·매수인 인수 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정도 소멸하므로 권리구조는 복잡하지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 64%인 216,320,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 할인율만으로 가격 매력을 확정해서는 안 됩니다. 힐바움은 총 9세대이고, 확인된 최근 실거래 금액과 최근 낙찰금액이 없습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 부담은 없지만, 가격은 외부 시세 확인 없이는 판단 보류”가 맞습니다. 2회 유찰이라는 숫자보다 실제 주변 다세대 거래가격과 개별 호수 상태를 먼저 검증하는 물건입니다.
