서울중앙지방법원 2025타경103154. 동작구 상도동 더포레스트 4층 401호, 전용 32.26㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 287,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 117,555,200원입니다. 숫자만 보면 감정가의 41% 수준까지 내려온 물건처럼 보이지만, 이 사건은 가격 할인보다 선순위 임차보증금과 존속 권리가 먼저입니다. 실제 임차인은 김담빈 1명이고 보증금은 400,000,000원입니다.

김담빈의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.03.08, 임대차계약일자는 2021.01.30, 등기부 기재 확정일자는 2021.02.10입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2024.05.29 주택도시보증공사 가압류입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있고, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 범위에서 임차권등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 대항력 임차권이 핵심

현재 말소기준은 2024.05.29 주택도시보증공사 가압류입니다. 2019.05.13 설정됐던 경기남부수산업협동조합 근저당권은 2019.11.18 이미 말소됐습니다. 따라서 2023.03.10 접수된 김담빈의 전세권은 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에는 “말소되지 않고 매수인에게 인수됨”으로 명시돼 있습니다.

2025.03.25 접수된 주택임차권등기는 등기 접수만 보면 말소기준보다 뒤지만, 그 기초가 되는 임대차의 주민등록·점유가 2021.03.08부터 이어집니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액의 범위에서 임차권등기가 존속하여 매수인이 인수한다고 적고 있습니다. 따라서 이 사건에서 “후순위 임차권등기니까 전부 소멸한다”는 식의 단순 판정은 맞지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 잔액 승계형

배당요구는 2025.03.25 신고되어 있습니다. 제공된 배당모형에서는 임차인의 우선변제권을 별도로 인정하지 않고 있으며, 대신 전세권에 배당한 뒤 미회수 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 계산돼 있습니다. 같은 김담빈이 전세권자·임차권자·강제경매 신청채권자로 동시에 등장하므로, 실제 임대차와 전세권의 관계 및 채권 동일성은 원본 계약관계와 배당요구 서류를 대조할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 400,000,000원과 비교

가격 메리트를 판단할 때 117,555,200원을 시세와 비교하면 안 됩니다. 표면 최저가는 최근 12개월 평균의 21.4%로 표시되지만, 이는 매수인이 떠안을 수 있는 보증금 잔액을 제외한 숫자입니다. 이 사건의 비교 기준은 실질취득 약 400,000,000원입니다.

제공된 더포레스트6차 실거래 중 최근 12개월 평균은 550,000,000원, 최신 거래는 2026.05의 650,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 34.9% 높게 집계돼 있습니다. 다만 대상 호수의 전용면적은 32.26㎡인데 제공 실거래 면적은 일치하지 않습니다. 따라서 400,000,000원이 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 곧바로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 117,555,200원 가정)

현재 회차 배당모형의 총 채권액은 3,560,500,000원, 채권자 배당액은 115,109,427원, 미배당액은 3,445,390,573원입니다. 배당모형에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있습니다.

⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 다세대주택 내 개별호수로, 현황 주거용입니다. 사용승인일자는 2019.05.08입니다.
• 입지. 신상도초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택·다세대주택·단독주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 있어 교통 이용상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 단지 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 막다른 도로가 맞닿아 있습니다.
• 위반건축물. 건축물현황도상 테라스 부분 제시외 건물을 주거용으로 이용 중이며, 이를 원인으로 건축물대장상 위반건축물로 표기돼 있습니다. 매각물건명세서에는 26.23㎡, 판넬지붕으로 기재돼 있습니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.02 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 등기 내용입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함되며 토지 공시지가는 3,758,000원/㎡입니다.
• 규모·환금성. 제공된 단지 정보는 더포레스트6차 11세대입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회이고 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득가로 계산. 117,555,200원을 매입원가로 보면 안 됩니다. 대항력 보증금 미회수 잔액을 합친 경제적 부담을 약 400,000,000원 기준으로 판단해야 합니다.
• 전세권 원본 확인. 2023.03.10 접수된 김담빈 전세권 400,000,000원이 매각물건명세서상 매수인 인수로 명시돼 있습니다.
• 임차권 잔액 승계 확인. 2025.03.25 주택임차권등기는 보증금 전액이 변제되지 않으면 미변제 잔액 범위에서 존속한다는 조건이 명시돼 있습니다.
• 김담빈의 지위 중첩 확인. 전세권자·임차권자·경매 신청채권자가 동일인이므로 전세권과 임대차보증금의 동일 채권 여부, 배당요구 범위, 실제 점유관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 위반건축물 확인. 테라스 제시외 건물의 주거용 이용과 건축물대장상 위반건축물 26.23㎡ 표시가 매각 후 이용·정비·환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 시세 면적 불일치. 대상 전용 32.26㎡와 제공 실거래 면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균 550,000,000원이나 최신 650,000,000원만으로 가격 우위를 확정하면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 민간임대주택등기의 경매 후 효력과 의무관계는 등기 원문 및 관계 법령을 대조해야 합니다.

맺으며 — “1억대 경매”가 아니라 “약 4억 인수형”으로 봐야 한다

이 사건의 가장 큰 착시는 117,555,200원이라는 현재 최저매각가입니다. 감정가 287,000,000원에서 4회 유찰됐다는 사실만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 선순위 대항력 임차보증금 400,000,000원이 존재하고 말소기준 이전 전세권도 매수인에게 인수됩니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나는 만큼 실질취득은 약 400,000,000원 수준으로 보아야 합니다.

최근 12개월 평균 550,000,000원과 최신 거래 650,000,000원은 그보다 높지만 거래 면적이 대상 32.26㎡와 맞지 않아 가격 가점의 근거로 쓰기 어렵습니다. 여기에 4회 유찰, 위반건축물 26.23㎡, 동일인의 전세권·임차권·신청채권자 지위 중첩까지 겹쳐 있습니다. 최저가 할인율은 강하지만, 권리·건물·환금성 확인 부담도 큰 물건입니다. 승부처는 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 400,000,000원 보증금의 실제 미회수·승계 범위와 동일 면적 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.