486,252,000원
+ 120,000,000원
서울중앙지방법원 2025타경103181. 관악구 봉천동 908-11의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공부상 단독주택(다중주택)이고, 철근콘크리트구조 3층 건물로 사용승인일은 2018.12.20.입니다. 소유자는 김선화·최영환이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리의 중심은 2025.04.29. 유승철의 가압류입니다. 이 권리가 말소기준으로 제시되어 이후 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하지만, 문제는 그보다 먼저 주택에 전입한 점유자들과 임차권입니다. 특히 박상명의 임차권등기는 말소기준보다 앞서 등기되어 있고, 현재 배당표에서는 김태희 보증금 120,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103181 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 908-11 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 단독주택(다중주택) |
| 소유자 | 김선화 2분의 1 · 최영환 2분의 1 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 3층 · 사용승인일 2018.12.20. |
| 토지 | 대 91.6㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 4,145,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 1,187,137,460원 / 486,252,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
2018.12.31. 관악농업협동조합 근저당권 324,000,000원은 2020.07.20. 해지를 원인으로 2020.07.21. 말소되었습니다. 현재 사건에서 제시된 말소기준은 2025.04.29. 유승철 가압류 200,000,000원입니다. 따라서 그 이후의 박현경·조호성· 비엔케이캐피탈주식회사 가압류와 박상명의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 보증금 미상 선순위 전입자가 가장 큰 변수
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문현지 | 2019-02-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025-07-09 배당요구 · 보증금 확인 필요 |
| 김규리 | 2023-04-17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금·배당관계 확인 필요 |
| 강은총 | 2022-05-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금·배당관계 확인 필요 |
| 배서영 | 2023-05-23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025-07-09 배당요구 · 보증금 확인 필요 |
| 봉서영 | 2023-07-20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025-07-15 배당요구 · 보증금 확인 필요 |
| LE HUYNH YEN NHI | 2022-09-14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금·배당관계 확인 필요 |
| 박상명 | 2020-06-22 | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 2025-02-24 · 배당 부족 시 잔액 인수 |
| 최영혁 | 2020-12-23 | 140,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 2025-05-22 · 배당 부족 시 잔액 인수 가능 |
| 강태윤 | 2020-08-18 | 130,000,000원 | 확인 필요 | 확인 필요 | 2025-06-11 · 잔액 인수 가능성 확인 |
| 라영이 | 2024-03-11 | 130,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 2025-07-15 · 배당 부족 시 잔액 인수 가능 |
| 조은채 | 2023-08-02 | 97,600,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 2025-08-22 · 배당 부족 시 잔액 인수 가능 |
| 김태희 | 2022-05-24 | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 120,000,000원 전액 인수 가정 |
| 을구 9번 임차권등기 | 2022-05-23 | 110,000,000원 | 인수 가능 | 확정일자 2022-04-29 | 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 인수 가능 |
특히 첫 여섯 점유자는 전입일이 말소기준인 2025.04.29.보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 단순히 “대항력 있음”으로 확정해서도, 반대로 인수액을 0원으로 두어서도 안 됩니다. 대항력 가능·미상으로 보고 각 임대차계약과 배당요구, 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
③ 배당과 인수 — 현재 최저가 486,252,000원 가정
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,262,520원 |
| 1. 임차인 박상명 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 1. 임차인 최영혁 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 1. 임차인 라영이 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 1. 임차인 조은채 보증금 | 97,600,000원 | 97,600,000원 |
| 인수 · 임차인 김태희 보증금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 유승철 | 200,000,000원 | 11,389,480원 |
| 3. 가압류 · 박현경 | 270,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 조호성 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 박상명 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 20,520,883원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 690,520,883원, 후순위 채권 배당액은 11,389,480원, 미배당액은 679,131,403원입니다. 별도로 김태희 보증금 120,000,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락분이 그대로 절감액은 아니다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 486,252,000원 | 120,000,000원 | 679,131,403원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 389,001,600원 | 204,844,422원 | 690,520,883원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 311,201,280원 | 183,955,538원 | 690,520,883원 |
⑤ 입지·건물·규제 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동, 지하철 2호선 봉천역 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주거지입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 남서측으로 도보 약 10분 거리에 지하철 2호선 봉천역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층, 사용승인일 2018.12.20. 기본 위생·급배수·냉난방·전기·소화전·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 91.6㎡, 지목 대, 평지·세로장방형, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,145,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 위반건축물. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 위반건축물 등재가 명시되어 있으므로 위반 내용과 시정 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 점유자부터 확인. 문현지·김규리·강은총·배서영·봉서영·LE HUYNH YEN NHI의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권 잔액 인수 계산. 박상명·최영혁·강태윤·라영이·조은채·김태희 및 을구 9번 임차권등기에 대해 실제 배당액과 미배당 잔액을 기준으로 매수인 인수액을 다시 산정해야 합니다.
- 김태희 120,000,000원. 현재 배당 가정에서 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 잡혀 있으므로 실질취득 판단에서 빼면 안 됩니다.
- 박상명 관계 확인. 임차권자이면서 경매개시결정 채권자로 나타나는 만큼 임차보증금 지급관계와 채권의 실체를 원본에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 매각물건명세서상 위반건축물 등재의 구체적 위반 부분과 시정·이행강제금 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물의 정확한 매각 범위와 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격은 권리 확정 뒤 판단. 최근 실거래 기준 없이 감정가 대비 41%라는 할인율만 보고 ‘싸다’고 판단하지 말고, 최종 인수액을 합친 실질취득 기준으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 인수액이 먼저다”
이 물건은 감정가 1,187,137,460원에서 4회 유찰되어 최저가가 486,252,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 싸진 것처럼 보이지만 권리분석 결과는 반대 방향의 경고를 줍니다. 현재 배당 가정만으로도 김태희 보증금 120,000,000원 인수가 있고, 말소기준 이전 전입 점유자 중 보증금이 확인되지 않은 사람이 여럿이며, 여러 임차권도 배당 부족 시 잔액 인수 가능성이 명시되어 있습니다.
게다가 5회 유찰 시 매수인 인수 가정은 204,844,422원, 6회 유찰 시에도 183,955,538원입니다. 즉 낙찰가 하락이 그대로 총취득비용 하락으로 이어지는 구조가 아닙니다. 최근 실거래 기준도 확인되지 않아 시세보다 싸다는 판정 역시 할 수 없습니다. 여기에 4회 유찰, 다수 임차관계, 위반건축물 등재까지 겹칩니다. 이 사건의 결론은 “가격보다 먼저 인수액을 확정해야 하는 고위험형”입니다.
