서울중앙지방법원 2025타경103181. 서울 관악구 봉천동 908-11 소재 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정평가 이용상태는 공부상 단독주택(다중주택)이고, 지하철2호선 “봉천역” 북동측 인근의 다세대주택·아파트·근린생활시설 혼재 주거지대입니다. 권리의 출발점은 단순하지 않습니다. 말소기준은 2025.04.29 갑구 4번 유승철 가압류로 잡히지만, 그보다 앞선 임차권등기와 전입 임차인이 다수 존재합니다.
특히 주의할 점은 최저가가 이미 감정가 64%로 내려왔다는 사실보다, 그 가격만으로는 매수인의 실제 부담을 설명할 수 없다는 점입니다. 배당표는 김태희 보증금 120,000,000원을 “대항력 有 · 우선변제권 無 → 보증금 전액 매수인 인수”로 반영하고 있습니다. 따라서 현재 회차에서의 비교 기준은 최저가 759,767,974원이 아니라 실질취득 879,767,974원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103181 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 908-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 단독주택(다중주택) |
| 소유자 | 김선화 2분의 1 · 최영환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,187,137,460원 / 759,767,974원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박상명 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 을구 1번 근저당권은 2018.12.31 설정됐으나 2020.07.21 말소되어 현재 인수권리로 보기는 어렵습니다. 문제는 그 다음입니다. 을구 3번 박상명 주택임차권은 2025.02.24 등기됐고, 전입일자 2020.06.22·확정일자 2020.06.04로 말소기준보다 빠릅니다. 이후 최영혁·강태윤·라영이·조은채·김태희 임차권등기도 명세서상 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 또는 인수될 수 있음”으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 12명, 보증기관 승계 없음
tenants 데이터상 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 따라서 실제 임차인 12명으로 봐야 합니다. 다만 보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력을 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 분류하고, 명세서 보완 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 문현지 | 2019.02.22 / 미상 | 미상 | 2025.07.09 | 대항력 가능·미상 승계 아님 |
| 김규리 | 2023.04.17 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 아님 |
| 강은총 | 2022.05.03 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 아님 |
| 배서영 | 2023.05.23 / 미상 | 미상 | 2025.07.09 | 대항력 가능·미상 승계 아님 |
| 봉서영 | 2023.07.20 / 미상 | 미상 | 2025.07.15 | 대항력 가능·미상 승계 아님 |
| LE HUYNH YEN NHI | 2022.09.14 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 아님 |
| 박상명 | 2020.06.22 / 2020.06.04 | 100,000,000원 | 2025.02.24 | 대항력 우선변제 |
| 최영혁 | 2020.12.23 / 2020.11.26 | 140,000,000원 | 2025.05.22 | 대항력 우선변제 |
| 강태윤 | 미상 / 미상 | 130,000,000원 | 2025.06.11 | 대항력 판정불가 |
| 라영이 | 2024.03.11 / 2024.02.06 | 130,000,000원 | 2025.07.15 | 대항력 우선변제 |
| 조은채 | 2023.08.02 / 2023.07.05 | 97,600,000원 | 2025.08.22 | 대항력 우선변제 |
| 김태희 | 2022.05.24 / 미상 | 120,000,000원 | 2025.11.06 | 대항력 매수인 인수 |
③ 예상배당표 (매각가 759,767,974원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,997,680원 |
| 1. 임차인 박상명 보증금 (우선변제) | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 1. 임차인 최영혁 보증금 (우선변제) | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 1. 임차인 라영이 보증금 (우선변제) | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 1. 임차인 조은채 보증금 (우선변제) | 97,600,000원 | 97,600,000원 |
| 인수. 임차인 김태희 보증금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 관악농업협동조합 | 324,000,000원 | 282,170,294원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 유승철 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 박현경 | 270,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 조호성 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 경매개시결정 · 박상명 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 20,520,883원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 759,767,974원 가정 배당입니다. 채권자 총 청구 1,014,520,883원 중 채권자 총 배당은 282,170,294원, 미배당은 732,350,589원입니다. 김태희 보증금 120,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 반영되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철2호선 “봉천역” 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 남서측 도보 약 10분 거리에 지하철2호선 “봉천역”이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 단독주택(다중주택)입니다. 헤더와 물건 개요도 아파트가 아니라 다중주택 성격으로 보아야 합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대지 91.6㎡, 공시지가 4,145,000원/㎡, 지형은 평지·세로장방입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 도시지역, 제2종일반주거지역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 회차 최저가 759,767,974원이 아니라 실질취득 879,767,974원을 기준으로 봐야 합니다.
- 인수 보증금 확인. 김태희 보증금 120,000,000원은 배당표상 전액 매수인 인수입니다. 명세서 원본과 배당가능성을 재확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인. 문현지·김규리·강은총·배서영·봉서영·LE HUYNH YEN NHI는 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 확정 표현 대신 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
- 명세서 비고 확인. notes에는 을구 9번 임차권등기 보증금 110,000,000원이 별도로 언급됩니다. 구조화 데이터와 불일치하므로 원본 확인 전 입찰가 산정에서 배제하면 위험합니다.
- 관계인 의심 메모. notes에는 임차인 박상명이 등기부상 권리자/채무자와 동일하여 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있다고 되어 있습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 건축물대장상 위반건축물 등재가 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구종기 내역 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 64%”보다 “누가 얼마를 인수하나”가 먼저다
이 물건의 표면 숫자는 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 1,187,137,460원짜리가 2회 유찰되어 최저가 759,767,974원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 낙찰자가 실제로 부담할 총액입니다. 현재 데이터상 김태희 보증금 120,000,000원이 매수인 인수로 반영되어 실질취득은 879,767,974원입니다. 여기에 보증금 미상 점유자와 명세서 비고의 추가 임차권등기까지 남아 있습니다. 결론은 분명합니다. 권리 난도가 높고, 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 물건이 아닙니다.