서울남부지방법원 2026타경122. 서울 강서구 화곡동 385-22의 대지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(고시원, 통칭 ‘샬롬하우스’)이고, 건축물대장상 고시원 23실이나 현황조사에서는 27실로 조사됐습니다. 소유자는 김정선·김희진 각 2분의 1 지분이며, 말소기준은 2018.09.14. 설정된 하나은행 근저당권 600,000,000원입니다.
등기상 후순위 권리만 보면 단순합니다. 2023년 하나은행 근저당 480,000,000원, 2025년 서울보증보험 가압류 1,639,893,920원, 2026년 경매개시결정, 김경린·이주홍의 후순위 주택임차권은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건은 등기보다 점유관계가 핵심입니다. 정재훈은 2014.07.25. 전입, 보증금 55,000,000원으로 말소기준보다 앞서고, 배당표에서도 보증금 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경122 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 385-22 · 서울특별시 강서구 강서로20길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설(고시원, 통칭 ‘샬롬하우스’) |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하1층/지상4층 · 사용승인일 2010.12.14. |
| 토지 | 대 220.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,646,000원/㎡ |
| 소유자 | 김정선 2분의 1 · 김희진 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,025,756,000원 / 3,025,756,000원 (신건) |
| 청구금액 | 390,652,167원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
2011년 중소기업은행 근저당 480,000,000원은 2018.09.14. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 하나은행 600,000,000원 근저당이 현재 말소기준입니다. 이후 하나은행 추가 근저당 480,000,000원, 서울보증보험 가압류 1,639,893,920원, 임의경매개시결정, 김경린·이주홍의 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 27명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정래 | 미상 | 2012.03.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 정재훈 | 2층 304호 전부 | 2014.07.25 | 55,000,000원 | 있음 | 없음 | 55,000,000원 |
| 황금래 | 미상 | 2015.02.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 강인수 | 미상 | 2017.05.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 이준형 | 미상 | 2018.07.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 최경순 | 미상 | 2019.01.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진경 | 미상 | 2019.06.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정보권 | 미상 | 2019.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정재하 | 미상 | 2019.12.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영동 | 미상 | 2020.10.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경하 | 미상 | 2021.10.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허승섭 | 미상 | 2022.02.17 | 미상 | 없음 | 배당요구 2026.07.21 | 없음 |
| 이철우 | 미상 | 2022.04.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경린 | 별지목록 기재 건물 2층 121.06㎡중 | 2022.05.09 | 10,000,000원 | 없음 | 배당요구 2026.06.08 | 후순위 소멸 |
| MANNING BETHAN | 미상 | 2022.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민혜 | 미상 | 2023.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지윤 | 미상 | 2023.12.20 | 미상 | 없음 | 배당요구 2026.06.01 | 없음 |
| 서혜린 | 미상 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 배당요구 2026.07.16 | 없음 |
| 안은지 | 미상 | 2024.07.23 | 미상 | 없음 | 배당요구 2026.07.09 | 없음 |
| 권오민 | 미상 | 2024.11.04 | 미상 | 없음 | 배당요구 2026.07.20 | 없음 |
| 김성원 | 미상 | 2025.01.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창현 | 미상 | 2025.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박건하 | 미상 | 2025.07.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상연 | 미상 | 2025.11.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최우영 | 미상 | 2026.01.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박시연 | 미상 | 2026.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주홍 | 건물 4층 91.07㎡ 중 별지도면 표시 | 2026.03.31 | 5,000,000원 | 없음 | 배당요구 2026.08.04 | 후순위 소멸 |
김경린의 등기상 임차보증금은 최초 5,000,000원에서 2024.05.08. 5,000,000원 증액돼 10,000,000원이며, 임차권등기는 2026.06.08. 접수됐습니다. 이주홍의 임차보증금은 5,000,000원, 임차권등기는 2026.08.04. 접수됐습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후입니다.
③ 실질취득 — 3,025,756,000원이 끝이 아니다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 3,025,756,000원입니다. 배당 시뮬레이션에 이미 반영된 정재훈 보증금 55,000,000원을 더하면 매수인의 최소 실질취득은 3,080,756,000원입니다. 하지만 이는 끝이 아니라 하한선입니다. 박정래·황금래·강인수·이준형의 보증금이 확인되지 않아, 이들의 대항력이 최종 인정되고 미배당 보증금이 존재하면 실제 인수액은 더 늘 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,025,756,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,657,560원 |
| 인수 · 정재훈 보증금 | 55,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사하나은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,639,893,920원 | 1,639,893,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 273,204,520원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권자 청구총액 2,719,893,920원이 전액 배당되고 소유자 잔여 273,204,520원이 계산됩니다. 정재훈 보증금 55,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자의 추가 인수 가능성도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 문제는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 3,025,756,000원 | 2,719,893,920원 | 0원 | 55,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 2,420,604,800원 | 2,393,998,752원 | 325,895,168원 | 55,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,936,483,840원 | 1,914,719,002원 | 805,174,918원 | 55,000,000원 |
유찰돼 최저가가 내려가더라도 정재훈 보증금 55,000,000원의 확정 인수는 그대로입니다. 더구나 보증금이 미상인 선순위 전입자 4명은 이 시나리오 금액에 포함돼 있지 않습니다. 따라서 단순히 80%·64%까지 내려온다는 이유만으로 안전해지는 구조가 아닙니다.
⑥ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제2종근린생활시설인 고시원, 통칭 ‘샬롬하우스’로 이용 중입니다. 건축물대장상 고시원 23실이지만 현황은 27실로 조사됐습니다.
- 위반건축물. 일반건축물대장에 주택과-497(2020.01.06.)호에 따라 3층·4층 무단증축 위반건축물로 표기돼 있습니다.
- 입지. 까치산역(2·5호선) 북측 인근이며, 주변에 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장과 까치산역이 있어 대중교통 이용 편의도는 무난한 편입니다.
- 토지. 대 220.0㎡, 평지·세로장방형·세로한면(가), 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,646,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정재훈 55,000,000원 인수. 현재 배당 시뮬레이션상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수입니다. 입찰가와 별도로 취득원가에 더해야 합니다.
- 선순위 전입 4명 보증금 확인. 박정래·황금래·강인수·이준형은 말소기준 전 전입이나 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 계약서와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 27실 현황 대조. 건축물대장 23실과 현황 27실의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 3층·4층 무단증축 표기의 시정 여부와 이용상 제약을 확인해야 합니다.
- 후순위 임차권. 김경린 10,000,000원, 이주홍 5,000,000원의 임차권등기는 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·건축물대장 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리보다, 말소기준 전에 들어온 사람을 보라”
이 사건의 위험은 후순위 근저당이나 가압류가 아닙니다. 그 권리들은 매각으로 정리됩니다. 핵심은 2018.09.14. 이전 전입자입니다. 정재훈의 보증금 55,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산돼 최저가 3,025,756,000원에 낙찰돼도 최소 실질취득이 3,080,756,000원입니다. 여기에 박정래·황금래·강인수·이준형의 보증금이 확인되지 않아 총 인수액의 상단을 아직 알 수 없습니다.
동시에 현황 27실 고시원, 대장상 23실과의 차이, 3층·4층 무단증축 위반건축물 표기가 존재합니다. 비교 실거래 자료도 없어 신건 가격의 적정성을 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 가격보다 임차관계와 위반건축물 실사를 먼저 끝내야 하는 고위험 권리분석형입니다. 선순위 전입자의 계약관계와 보증금이 확정되기 전에는 최저가가 내려가더라도 ‘싸졌다’고 판단하기 어렵습니다.
