서울남부지방법원 2026타경128. 구로동 로제리움2차 11층 1103호 오피스텔입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 감정가 122,000,000원이 아니라 임차인의 전입 시점입니다. 임차인 오은석은 2021.11.12. 전입했고, 말소기준권리인 유병호의 가압류는 2022.10.19. 접수됐습니다. 전입이 말소기준권리보다 앞서므로 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 확인되며, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 부족분을 매수인이 인수합니다.
따라서 낙찰가가 내려가면 단순히 싸지는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서는 122,000,000원에 낙찰될 경우 집행비용 2,508,000원을 먼저 제외하고 임차인에게 119,492,000원이 배당되어, 보증금 135,000,000원 중 15,508,000원이 남습니다. 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담은 137,508,000원입니다. 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어, 총 부담은 보증금 135,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경128 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제11층 제1103호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 동일 면적 실거래 기준 19.74㎡ · 지하2층 지상20층 중 11층 |
| 소유자 | 주식회사주한개발 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 122,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 감정 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔) |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 남는다
등기부상 말소기준권리는 2022.10.19. 유병호 가압류 170,000,000원입니다. 이후의 서울특별시 금천구 가압류 972,194,317원, 금천구 압류, 국 압류, 2026.04.13. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 오은석의 전입일 2021.11.12.은 말소기준권리보다 앞섭니다. 즉 이 사건은 “등기상 후순위 권리가 없어지는가”보다 선순위 대항력 임차인의 보증금이 얼마나 미배당되는가가 더 중요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.35억이 사실상 가격의 바닥
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오은석 | 1103호 | 2021.11.12 | 2021.10.04 | 135,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
오은석은 배당요구도 2026.05.25. 완료했고, 확정일자와 대항력을 갖춘 것으로 조사돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 신건 122,000,000원 가정에서 임차인 배당액은 119,492,000원, 미배당 보증금은 15,508,000원입니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수함”이라고 명시합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 122,000,000원 | 119,492,000원 | 15,508,000원 | 137,508,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 97,600,000원 | 95,443,200원 | 39,556,800원 | 137,156,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 78,080,000원 | 76,274,560원 | 58,725,440원 | 136,805,440원 |
유찰 시 매각가 자체는 내려가지만 임차인 인수액이 반대로 커집니다. 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 실질취득 부담은 약 1.37억원 수준에서 거의 고정됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 더 비싸다
로제리움2차 동일 면적대의 최근 실거래는 12건이며 전체 평균은 113,208,333원입니다. 그러나 가격 판단에는 더 최근 데이터가 중요합니다. 최근 12개월 3건 평균은 111,000,000원, 가장 최근인 2026.07 거래는 100,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -2.6%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 19.74㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 18.54㎡ | 11 | 113,000,000원 |
| 2025.12 | 19.74㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2025.06 | 18.54㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2025.06 | 19.74㎡ | 11 | 109,500,000원 |
| 2025.05 | 19.74㎡ | 12 | 118,000,000원 |
| 2025.04 | 19.74㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2025.03 | 19.74㎡ | 3 | 109,000,000원 |
| 2025.03 | 19.74㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2024.09 | 19.74㎡ | 12 | 109,000,000원 |
| 2024.08 | 18.54㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 19.74㎡ | 9 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 111,000,000원 |
최저가 122,000,000원만 놓고 보더라도 최근 12개월 평균의 109.9%입니다. 그런데 이 사건은 최저가만 비교하면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득 부담 137,508,000원은 최근 12개월 평균보다 약 23.9% 높고, 최신 거래 100,000,000원보다 약 37.5% 높습니다. 즉 대항력 임차인 인수까지 반영하면 시세 대비 부담이 더 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,508,000원 |
| 1. 임차인 오은석 보증금 | 135,000,000원 | 119,492,000원 |
| 2. 가압류 · 유병호 | 170,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울특별시 금천구 | 972,194,317원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 오은석 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 122,000,000원은 집행비용과 임차인 우선변제에 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 중 15,508,000원은 미배당으로 남아 매수인 인수 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 구로중학교 북동측 인근으로 오피스텔·아파트·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 대림역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상20층 건물의 11층 1103호이며 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평탄한 부정형 토지로, 북서측 왕복 7차선 및 남서측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·가로구역별 최고높이 제한지역 등이 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용도 확인됩니다.
- 거래성. 로제리움2차는 141세대이며 동일 면적대 실거래 12건이 확인되지만, 최근 12개월 평균은 111,000,000원이고 최근 추세는 -2.6%입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.6회입니다. 다만 이 사건은 유찰 시 임차인 인수액이 증가해 최저가 하락이 그대로 취득비용 하락으로 이어지지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 신건 122,000,000원에 인수 15,508,000원을 더한 137,508,000원이 현재 회차의 핵심 부담입니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 실질취득 137,156,800원, 2회 유찰 시 136,805,440원으로 총 부담이 크게 줄지 않습니다.
- 임차인 원본 확인. 전입·점유·확정일자·배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 원본과 대조해야 합니다.
- 동일 이름 관계 확인. 임차인 오은석과 경매신청채권자 오은석의 관계와 임대차의 실제 성립 여부를 확인하되, 확인 전에는 대항력 인수 위험을 제거해서 계산하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 111,000,000원과 최신 거래 100,000,000원을 기준으로 판단해야 하며, 전체 평균 113,208,333원만으로 가격 매력을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 구간보다 -2.6%이므로 시세 방어력을 보수적으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도, 보증금은 사라지지 않는다”
이 사건은 표면적으로 감정가와 최저가가 122,000,000원인 신건입니다. 그러나 전입일 2021.11.12.의 대항력 임차인 오은석이 보증금 135,000,000원을 가지고 있고, 말소기준 가압류는 그보다 뒤인 2022.10.19.입니다. 현재 회차에서 미배당 보증금 15,508,000원을 인수하면 실질취득 부담은 137,508,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회·2회 유찰로 최저가가 내려가도 인수액이 39,556,800원, 58,725,440원으로 늘어 실질취득 부담은 각각 137,156,800원, 136,805,440원입니다. 반면 최근 12개월 실거래 평균은 111,000,000원, 최신 거래는 100,000,000원이고 추세도 -2.6%입니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 선순위 보증금과 실질취득액을 기준으로 봐야 하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 결론은 권리상 인수 부담이 크고, 현재 데이터 기준 가격 경쟁력도 낮다입니다.
