서울남부지방법원 2026타경131. 강서구 화곡동 가로공원로 232-7, 정안주택 제1층 제101호 다세대입니다. 현재 등기상 소유자는 김미성·김미숙으로 각 지분 2분의 1이며, 2009.05.07. 설정된 근해안강망수산업협동조합 근저당 182,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 하나은행·이용훈·서울신용보증재단·국민행복기금·신용보증기금·미소금융경기의정부법인 등의 가압류와 다수 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 큰 틀은 단순하지만 현장 확인사항은 적지 않습니다. 현황조사·매각물건명세서 등에 이름이 확인된 사람은 5명이고 모두 2009.05.07. 이후 전입해 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 및 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경131 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-49 제1층 제101호 · 서울특별시 강서구 가로공원로 232-7 |
| 용도 | 다세대 · 정안주택 |
| 비교면적 | 62.34㎡ |
| 규모 | 총 10세대 · 2001.03.08. 준공 |
| 소유자 | 김미성 2분의 1 · 김미숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 138,356,873원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2009.05.07.이 기준선
말소기준은 을구 7번 근저당권입니다. 2009.05.07. 근해안강망수산업협동조합이 채권최고액 182,000,000원으로 설정했고, 현재 진행 중인 임의경매의 채권자 역시 근해안강망수산업협동조합입니다. 2021년 이후 가압류와 압류, 2026년 강제경매·임의경매 개시결정은 모두 이 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 5명 모두 말소기준일 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승광 | 2009.11.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재광 | 2011.08.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| SALAKHAM KANCHANA | 2022.12.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지훈 | 2024.08.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 여성민 | 2024.12.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인·점유 관련 조사대상은 5명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 모두 말소기준일 뒤 전입해 현재 자료상 대항력은 없으므로 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조로 보이지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다.
③ 시세 비교 — 92.8%지만 표본 최근성이 약하다
정안주택 비교 실거래는 2건입니다. 평균은 271,500,000원, 최저 250,000,000원, 최고 293,000,000원이며 최신 거래는 2022.05의 293,000,000원입니다. 현재 최저매각가 252,000,000원은 비교 평균의 92.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 62.34㎡ | 3 | 293,000,000원 |
| 2021.10 | 62.33㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 271,500,000원 |
수치만 보면 감정가·최저가 252,000,000원이 비교평균보다 낮습니다. 그러나 확인된 거래가 2021.10과 2022.05에 그쳐 2026.09.01 매각기일의 가격 수준을 직접 보여주는 최신 표본이라고 보기는 어렵습니다. 따라서 92.8%라는 비율만으로 가격 메리트를 크게 가점하는 것은 보수적으로 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 2. 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 182,000,000원 | 182,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사하나은행 | 13,441,176원 | 13,441,176원 |
| 4. 가압류 · 이용훈 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 39,937,280원 | 2,230,824원 |
| 6. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 11,937,960원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 9,500,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 사단법인 미소금융경기의정부법인 | 50,387,202원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 357,203,618원 중 예상배당 247,672,000원, 미배당 109,531,618원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 252,000,000원 | 247,672,000원 | 109,531,618원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 159,226,018원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 161,280,000원 | 158,222,080원 | 198,981,538원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 자료상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 채권자 미배당과 낙찰자 인수는 구분해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대이며 토지 이용상황도 다세대로 확인됩니다.
- 규모. 정안주택 총 10세대, 2001.03.08. 준공입니다.
- 토지. 지목 대 · 토지면적 368.2㎡ · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 제2종일반주거지역에 접합니다.
- 공시지가. 3,970,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 비교 가능한 거래는 2건으로, 소규모 다세대 특성상 가격 검증 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원문 대조. 5명 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다.
- 김승광 점유 경위. 등기부상 근저당 채무자와 동일한 이름이므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 조세 압류. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 해당 여부를 확인해야 배당표를 제대로 볼 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가가 비교평균의 92.8%여도 거래가 2021.10·2022.05 두 건뿐이므로 인근 최신 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 소유관계. 김미성·김미숙 각 2분의 1 공유 상태와 실제 점유·인도 대상을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일 2026.08.31. 기준 권리관계와 매각물건명세서·현황조사를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘확인 작업’이 중요하다
이 물건의 말소기준은 2009.05.07. 근해안강망수산업협동조합 근저당이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 5명도 모두 그 뒤에 전입해 대항력은 없고, 계산상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다.
다만 다세대는 점유와 임대차 확인을 서류 한 줄로 끝내기 어렵습니다. 보증금과 확정일자 등이 미상이고 김승광의 관계인 가능성, 국세·지방세 압류 6건까지 있어 실제 배당과 명도는 확인해야 합니다. 가격은 252,000,000원으로 비교 실거래 평균 271,500,000원의 92.8%이지만 비교 거래가 2건뿐이고 최신 거래도 2022.05입니다. 따라서 결론은 권리는 소멸형, 가격은 보수적 검증, 임차·조세는 원문 확인입니다.