서울남부지방법원 2026타경140. 가산동 대륭테크노타운12차 제10층 제1017호로, 감정평가상 공부상 공장 등으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 김종선이며 2019.06.24 소유권이전 당시 거래가액은 414,344,000원입니다. 이번 경매의 말소기준은 2023.12.27 설정된 주식회사국민은행의 근저당권 363,600,000원입니다.
등기만 보면 말소기준 뒤의 서울신용보증재단·기술보증기금·중소기업은행·하나카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 현황조사상 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 있고, 매각물건명세서에는 대지권 목적 토지의 지상권 설정등기 3건을 인수권리로 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경140 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-32 대륭테크노타운12차 제10층 제1017호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 14 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 공장 등 · 지상15층 건물 내 제10층 제1017호 |
| 소유자 | 김종선 (2019.06.24 소유권이전 · 거래가액 414,344,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 529,000,000원 / 529,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 310,024,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 등기는 소멸, 별도 지상권은 인수 확인
말소기준은 2023.12.27 주식회사국민은행 근저당권 363,600,000원입니다. 이후 등기된 서울신용보증재단 가압류 16,458,365원, 국의 압류, 기술보증기금 가압류 85,500,000원, 중소기업은행 가압류 11,593,171원, 국민은행 임의경매개시결정, 하나카드 가압류 9,404,196원은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유관계 — 실제 임차인 1건, 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고려의료기 주식회사,조태호 | 미상 | 2018.02.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 1건입니다. 전입일 2018.02.13은 말소기준 2023.12.27보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 자료만으로 “대항력 있음” 또는 “인수액 0원”을 단정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 두는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 529,000,000원과 최저가 529,000,000원만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 특히 신건이라 아직 할인도 없고, 점유 보증금·지상권·산업시설구역 제한을 함께 확인해야 하므로 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없는 사건입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 529,000,000원 | 0원 | 34,754,268원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 423,200,000원 | 69,987,732원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 338,560,000원 | 153,535,572원 | 0원 |
유찰될수록 등기채권의 미배당액은 늘어나지만, 그 자체가 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다. 다만 이 사건은 점유 보증금이 미상이고 별도 지상권 3건이 인수권리로 적혀 있으므로, 회차별 매각가만 보고 실질취득비용을 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 529,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,690,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 363,600,000원 | 363,600,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 16,458,365원 | 16,458,365원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 85,500,000원 | 85,500,000원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 11,593,171원 | 11,593,171원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 9,404,196원 | 9,404,196원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,754,268원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 등기채권 미배당은 0원이고 소유자 잔여는 34,754,268원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 공장 등으로 이용 중이며, 3필지 일단의 토지는 아파트형공장 및 지원시설 등 건물 부지로 이용 중입니다.
- 입지. 가산디지털단지역 남서측에 위치하며 주변은 지식산업센터와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 일반적인 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건물 내 제10층 제1017호이며, 위생·급배수시설과 승강기설비 등이 있는 것으로 추정됩니다.
- 용도 제한. 국가산업단지·산업시설구역에 해당하며, 매각물건명세서도 경매취득자가 관련 법률에 따라 사업범위 및 행위에 제한을 받을 수 있으니 확인하라고 명시합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 특이사항이 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 공매·지상권·산업시설구역 — 이 사건의 세 가지 추가 확인
- 공매 진행 교차 확인. 2026.06.25 공매공고 부기등기가 존재하고 한국자산관리공사 2026-03102-001 공매공고가 기재돼 있어 법원경매와 공매 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 지상권 원문 확인. 1토지 을구 16번, 2토지 을구 24번, 3토지 을구 8번 지상권 설정등기의 존속기간·범위·지료 등 구체 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 산업시설구역 적합성. 취득자의 사업내용이 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률상 허용 범위에 들어가는지 입찰 전에 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 고려의료기 주식회사·조태호의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유범위와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
- 인수 지상권 3건. 대지권 목적 토지의 지상권이 명시 인수권리이므로 말소기준 근저당만 보고 권리가 모두 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.
- 공매공고 확인. 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 진행 상태·우선관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 용도 제한 확인. 국가산업단지·산업시설구역 내 공장 등 용도이므로 취득 후 사용하려는 사업이 관련 규정에 맞는지 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부 확인이 곤란해 건축물현황도를 기준으로 도면이 작성됐으며 실제 내부 인테리어와 다를 수 있습니다.
맺으며 — 신건 가격보다 ‘인수되는 것’을 먼저 확인
이 물건은 감정가와 최저가가 모두 529,000,000원인 신건입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 시장보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 권리입니다. 말소기준 국민은행 근저당 이후의 가압류 등은 소멸하지만, 매각물건명세서상 토지 지상권 3건이 인수권리로 남고, 말소기준보다 앞서 전입한 점유자의 보증금·확정일자도 미상입니다. 여기에 공매공고와 산업시설구역의 사업범위 제한까지 겹칩니다.
가격 판단은 보류, 권리·사용가능성 확인이 우선. 지상권 원문과 점유자의 임대차 조건, 산업시설구역에서의 취득·사용 적합성을 확인하기 전에는 신건 529,000,000원의 경제성을 단정하기 어려운 사건입니다.
