서울남부지방법원 2026타경140. 서울 금천구 가산동 대륭테크노타운12차 제10층 제1017호, 공부상 공장으로 이용되는 아파트형공장 및 지원시설 건물의 집합건물입니다. 소유자는 김종선 씨이며, 2019년 6월 24일 거래가 414,344,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 2023년 12월 27일 설정된 국민은행 근저당권을 기준으로 진행되고 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 64%인 338,560,000원입니다. 숫자만 보면 상당히 내려온 가격입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아닙니다. 선순위 대항력 가능 점유자와 매각물건명세서에 기재된 토지 지상권 인수권리가 매수인의 실제 부담을 바꿀 수 있다는 점입니다.
특히 건물 자체의 등기부만 확인하고 입찰하면 위험합니다. 대지권의 목적인 토지 3필지에 별도등기가 있고, 매각물건명세서에는 각각 지상권 설정등기가 인수권리로 기재되어 있습니다. 건물과 토지의 권리관계를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경140 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-32 대륭테크노타운12차 제10층 제1017호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타(공장·아파트형공장) · 공부상 공장 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 15층 중 제10층 |
| 토지 이용 | 3필지 일단의 토지 · 아파트형공장 및 지원시설 등 건물 부지 |
| 소유자 | 김종선 (2019.06.24. 거래가 414,344,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 529,000,000원 / 338,560,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 310,024,700원 |
| 말소기준권리 | 을구 12번 국민은행 근저당권 · 채권최고액 363,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 그러나 토지 지상권은 별도 인수
이 사건의 말소기준권리는 2023년 12월 27일 설정된 을구 12번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 363,600,000원입니다. 그 이후 설정된 서울신용보증재단 가압류, 안양세무서장 압류, 기술보증기금 가압류, 중소기업은행 가압류, 하나카드 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.
- 1토지: 을구 16번 지상권 설정등기
- 2토지: 을구 24번 지상권 설정등기
- 3토지: 을구 8번 지상권 설정등기
여기서 특히 주의할 점은 건물 등기사항전부증명서만으로 토지 지상권의 내용을 완전히 파악할 수 없다는 것입니다. 등기부상 대지권의 목적인 토지에 별도등기(지상권 설정등기)가 존재한다는 감정평가서의 기재도 확인됩니다. 세 필지의 토지 등기부를 각각 대조하고, 명세서의 인수권리와 일치하는지 확인하기 전에는 입찰가를 확정하기 어렵습니다.
② 임차인·점유 분석 — 보증금 미상, 대항력 가능성
현황조사상 고려의료기 주식회사와 조태호가 점유·임차 관련자로 기재되어 있습니다. 전입일은 2018년 2월 13일로, 말소기준권리인 국민은행 근저당권 설정일 2023년 12월 27일보다 앞섭니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고려의료기 주식회사·조태호 | 미상 | 2018.02.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이 점유관계에서 반드시 확인할 사항은 다음과 같습니다.
- 임대차 실체. 고려의료기 주식회사와 조태호의 관계, 실제 계약 당사자, 사업자등록 및 점유 개시 시점을 확인해야 합니다.
- 보증금과 차임. 임대차보증금·월세·계약기간이 확인되지 않았습니다. 보증금이 낙찰가보다 크거나 배당으로 전액 회수되지 못하면 매수인 부담이 발생할 수 있습니다.
- 확정일자와 배당요구. 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 순위와 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다.
- 실제 점유 부분. 현황조사에 기재된 점유 부분이 미상이므로 1017호 전체인지 일부인지, 제3자의 별도 점유가 있는지 확인해야 합니다.
- 명도 가능성. 임차관계가 확인되기 전에는 단순한 소유자 명도 물건으로 취급하면 안 됩니다.
대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 발생한다면 매수인의 실질취득원가는 낙찰가에 그 인수액을 더해 계산해야 합니다. 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조라면 총 취득원가가 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 실질취득액도 산정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 64%, 그러나 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 338,560,000원입니다. 감정가 529,000,000원 대비 약 64% 수준으로, 이미 2회 유찰된 가격입니다.
| 가격 구분 | 금액 | 비교·의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 529,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 338,560,000원 | 감정가의 64% |
| 3회 유찰 시 | 270,848,000원 | 감정가의 51.2% |
| 4회 유찰 시 | 216,678,400원 | 감정가의 40.96% |
감정가 대비 최저가가 64%라는 사실은 확인되지만, 이것만으로 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래가나 최근 12개월 평균, 최신 거래가격을 확인할 수 있는 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장 경쟁력을 판정하기 어렵습니다.
유찰이 추가로 진행되는 경우의 최저가 시나리오는 다음과 같습니다. 다만 아래 금액은 감정가에 시나리오별 비율을 적용한 가격일 뿐, 실제 낙찰가나 권리 부담을 반영한 적정 매수가격은 아닙니다.
- 현재 회차. 2회 유찰 후 338,560,000원. 임차보증금 및 지상권 부담 확인 전에는 응찰가 산정 보류가 합리적입니다.
- 3회 유찰 시나리오. 270,848,000원. 가격이 내려가더라도 선순위 임차인 인수위험은 별도로 남습니다.
- 4회 유찰 시나리오. 216,678,400원. 낮은 최저가만으로 권리상 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 338,560,000원 가정)
현재 최저매각가를 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 말소기준권리인 국민은행 근저당권에 배당하는 구조입니다. 그 이후의 가압류 채권은 현재 시뮬레이션상 배당액이 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,539,840원 | - |
| 1. 국민은행 근저당 | 363,600,000원 | 333,020,160원 | 30,579,840원 |
| 2. 서울신용보증재단 가압류 | 16,458,365원 | 0원 | 16,458,365원 |
| 3. 기술보증기금 가압류 | 85,500,000원 | 0원 | 85,500,000원 |
| 4. 중소기업은행 가압류 | 11,593,171원 | 0원 | 11,593,171원 |
| 5. 하나카드 가압류 | 9,404,196원 | 0원 | 9,404,196원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 합계 | 486,555,732원 | 333,020,160원 | 153,535,572원 |
집행비용 5,539,840원을 제외한 매각대금 333,020,160원이 국민은행 근저당권 배당에 사용되는 계산입니다. 압류권리의 실제 세액·당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
현재 최저가 기준 채권 미배당액은 153,535,572원입니다. 추가 유찰 시나리오에서는 매각대금이 줄어들면서 3회 유찰 시 220,299,604원, 4회 유찰 시 273,710,830원으로 미배당액이 증가합니다.
신청채권자의 청구액은 310,024,700원이며, 국민은행 근저당권의 채권최고액은 363,600,000원입니다. 배당 시뮬레이션은 채권최고액을 기준으로 한 배당 계산과 신청채권 청구액을 구분해서 해석해야 합니다.
⑤ 공매 병행·용도 제한·환금성 메모
- 입지. 가산디지털단지역 남서측에 위치하며, 주변에는 지식산업센터와 근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 감정평가상 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 일반적인 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 소재합니다. 제반 교통상황은 무난한 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕의 지상 15층 건물 중 10층입니다. 위생·급배수시설 및 승강기설비 등이 있는 것으로 추정됩니다.
- 토지 이용. 3필지 일단의 토지로서 아파트형공장 및 지원시설 등 건물 부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역 등에 해당하며 국가산업단지 및 산업시설구역으로 기재되어 있습니다.
- 산업시설구역 규제. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라 경매취득자의 사업범위와 행위에 제한이 있을 수 있다는 매각물건명세서의 주의사항이 있습니다. 실제 입주 가능 업종과 사업 운영 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 제한. 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 특이사항 없음, 위반건축물 사항도 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 내부 확인이 곤란해 건축물현황도를 기준으로 평가가 이루어졌으므로 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으며, 현황조사상 고려의료기 주식회사·조태호의 점유 관련 사항을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 3필지 지상권 원본 확인. 1토지 을구 16번, 2토지 을구 24번, 3토지 을구 8번 지상권의 권리자·목적·범위·기간·지료를 각 토지 등기부에서 확인하세요. 매각물건명세서에 인수권리로 기재된 사항이므로 가장 먼저 검토해야 합니다.
- 선순위 임차보증금 확인. 2018년 2월 13일 전입 점유자의 임대차계약서, 보증금, 차임, 확정일자, 사업자등록 및 실제 점유관계를 확인하세요. 보증금이 밝혀지기 전에는 실질취득원가를 확정할 수 없습니다.
- 점유자 명도. 고려의료기 주식회사와 조태호의 실제 점유 부분, 계약관계, 사업장 운영 여부를 확인하고 명도 비용과 소요기간을 검토하세요.
- 공매 병행 여부. 2026년 6월 25일 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 절차와 법원경매 절차의 현재 진행 상태를 확인하세요.
- 산업시설구역 적격성. 낙찰 후 운영하려는 사업이 해당 산업시설구역에서 허용되는지, 입주자격과 사업범위 제한이 있는지 관계 기관에 확인하세요.
- 시세와 환금성. 동일 건물 및 유사 공장형 집합건물의 최근 실거래와 임대료를 별도로 확인하고, 공실 가능성과 매각 소요기간을 반영하세요.
- 내부 확인. 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 실제 시설 상태, 인테리어, 설비, 원상복구 필요성 등을 현장 조사하세요.
- 체납 및 세금. 당해세, 관리비, 공용부분 체납관리비 및 기타 매수인 부담 가능 항목을 관리주체와 관계 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지별 등기부, 공매공고를 함께 대조하세요.
맺으며 — “감정가의 64%보다 중요한 것은 인수권리”
서울남부지방법원 2026타경140은 2회 유찰을 거쳐 감정가의 64%까지 내려온 물건입니다. 그러나 가격만 보고 접근하기에는 확인해야 할 권리가 많습니다.
말소기준권리인 국민은행 근저당권 이후의 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사실이 물건 전체의 권리 위험이 사라진다는 뜻은 아닙니다. 매각물건명세서에 명시된 3필지 지상권 인수권리가 있고, 2018년 전입한 점유자의 보증금이 미상이라 대항력 가능성도 남아 있습니다.
여기에 공매공고 부기등기와 산업시설구역의 사업 제한 가능성까지 겹칩니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원으로 표시되어 있어도 임차보증금에 따른 실제 인수액은 확정되지 않았습니다. 토지 지상권의 경제적 부담 역시 현재 가격에 반영되어 있지 않습니다.
권리 소멸과 권리 인수는 별개입니다. 이 물건의 승부처는 유찰률이 아니라 토지 지상권과 선순위 점유관계를 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다.
