서울남부지방법원 2026타경3004. 서울 금천구 가산동 140-17, 한강 제1동 6층 603호 오피스텔입니다. 소유자 이소영 씨는 2021년 12월 1일 매매계약을 통해 거래가액 205,000,000원에 이 부동산을 취득했습니다. 이 물건의 권리관계에서 가장 중요한 사람은 허원호 씨입니다. 보증금 205,000,000원, 임대차계약일 2021년 12월 1일, 확정일자 2021년 12월 6일, 전입 및 점유개시일 2021년 12월 24일로 확인됩니다. 말소기준권리인 2023년 2월 1일 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 선순위 임차인입니다.

따라서 이 물건은 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다. 현재 매각가에서 집행비용을 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 120,359,680원에 그치며, 보증금 중 84,640,320원이 남습니다. 일반적인 대항력 임차인이라면 이 잔액이 매수인에게 부담으로 이어질 수 있습니다. 하지만 이번 사건은 매각물건명세서에 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 특별매각조건이 실제 매각조건으로 유지되고 이행된다면 명목상 미배당액과 매수인 인수액은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

이 사건의 말소기준권리는 갑구 3번 압류입니다. 2023년 2월 1일 접수된 압류로, 처분청은 경기광주세무서장입니다. 그런데 허원호 씨의 임대차계약일은 2021년 12월 1일, 확정일자는 2021년 12월 6일, 전입 및 점유개시일은 2021년 12월 24일입니다. 따라서 임차인의 대항요건은 말소기준권리보다 선행합니다.

임차권등기는 2024년 1월 2일에 접수됐지만, 임차인의 권리 판단에서 중요한 것은 임차권등기 접수일만이 아닙니다. 그 이전에 갖춘 임대차계약, 확정일자, 전입 및 점유 사실을 함께 봐야 합니다. 이 사건에서는 임차인의 선행 대항력과 우선변제권이 확인되므로, 단순히 임차권등기가 말소기준권리 뒤에 접수됐다는 이유만으로 임차인 권리를 후순위로 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 有, 우선변제권 有

실제 임차인은 허원호 씨 1명입니다. 주거용 임대차로 확인되며, 임차보증금은 205,000,000원입니다. 전입 및 점유개시일이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 확인되어 우선변제권 행사 대상입니다.

단, 이 판단은 허원호 씨의 임대차보증금 반환청구권에 관한 특별매각조건을 전제로 합니다. 확약의 적용 범위는 해당 임차인에게 한정됩니다. 다른 점유자나 별도의 임대차관계가 확인된다면 그 사람의 보증금과 대항력은 별도로 판단해야 하며, 이번 특별매각조건만으로 자동 소멸하지 않습니다.

또한 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자입니다. 실제 임차인 1명과 기관 채권자를 혼동해서는 안 됩니다. 배당 시뮬레이션에는 임차인 보증금과 주택도시보증공사 신청채권이 각각 기재되어 있으므로, 두 채권의 법률상 관계와 청구권 귀속은 원본 채권계산서 및 배당요구 자료로 최종 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 122,880,000원 가정)

* 미배당 잔액 84,640,320원은 특별매각조건상 주택도시보증공사의 매수인 상대 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행된다는 전제에서 매수인 인수액 0원으로 판단합니다. 집행비용은 추정치이며 실제 배당은 법원 배당표와 당해세·최우선변제 등 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 보증금 미배당액과 인수액은 다르다

현재 2회 유찰된 상태에서 최저매각가는 감정가의 64%인 122,880,000원입니다. 여기서 주목할 부분은 추가 유찰로 최저가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당금이 줄어들고, 그만큼 명목 미배당액은 커진다는 점입니다. 그러나 특별매각조건의 효력이 그대로 유지된다면 명목 미배당액의 증가가 곧 매수인 인수액의 증가를 뜻하지는 않습니다.

⑤ 가격 판단 — 감정가의 64%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 122,880,000원으로 감정가 192,000,000원의 64%입니다. 두 차례 유찰을 거친 가격이라는 점은 분명하지만, 이 비율만으로 주변 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

소유자 이소영 씨의 취득 거래가액은 2021년 12월 1일 기준 205,000,000원입니다. 다만 이는 과거 거래가격이므로 2026년 현재의 오피스텔 시세를 직접 증명하는 자료로 사용해서는 안 됩니다. 동일 건물·동일 면적·유사 층의 최근 실거래와 임대수익, 공실 수준을 함께 비교해야 합니다.

따라서 응찰가를 정할 때는 명목 미배당액 84,640,320원을 무조건 더하는 방식도, 반대로 특별매각조건을 확인하지 않고 인수 0원이라고 단정하는 방식도 피해야 합니다. 권리상 실질취득 기준은 특별매각조건 이행을 전제로 최저매각가와 동일한 122,880,000원이며, 여기에 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 취득 부대비용은 포함되지 않습니다.

⑥ 입지·건물·규제 메모

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산동 주민센터 북서측 인근입니다. 주변은 아파트 단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 평가됐으며 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가서상 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 10층 건물의 6층 603호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시창호로 기재돼 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수 설비, 난방설비, 화재경보 및 화재탐지설비, 승강기 등이 설치된 것으로 평가됐습니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역입니다. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가구역. 감정평가서에는 외국인 등을 대상으로 하는 일부 주택 용도 및 아파트 관련 허가구역이 기재되어 있습니다. 해당 부동산은 오피스텔이므로 실제 적용 여부는 대상 용도와 대상자 범위를 기준으로 관할 구청에 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 2021년 12월 24일 민간임대주택 등록 등기가 있습니다. 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재되어 있습니다. 임대사업자 지위와 의무의 승계 여부, 등록 상태 및 말소 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
• 건물 하자. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원본 확인. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제로 명시되어 있는지 확인하세요. 입찰 전 변경·정정 여부도 다시 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 확인. 매수인 상대 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기의 범위와 이행 주체를 확인하세요. 임차권등기 말소의 신청 및 완료 절차도 구체적으로 확인해야 합니다.
• 임차인 허원호 씨의 권리 확인. 보증금 205,000,000원, 전입일 2021.12.24., 확정일자 2021.12.06., 배당요구 2024.01.02.를 원본 자료와 대조하세요. 특별매각조건의 적용 범위가 해당 임차인에게 한정된다는 점도 유의해야 합니다.
• 실제 점유관계 확인. 임차권등기만으로 현재 점유자를 단정하지 말고 현장 방문과 관리인 확인을 통해 실제 점유자, 추가 임대차 및 인도 가능성을 조사하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 2021.12.24. 등록된 민간임대주택의 임대의무기간, 등록 유지 여부, 임대사업자 지위 및 낙찰자 의무승계 여부를 관할 기관에서 확인하세요.
• 채권관계 대조. 임차인 보증금 205,000,000원과 주택도시보증공사 신청채권 205,000,000원이 각각 기재되어 있으므로, 채권의 귀속과 법률상 관계를 채권계산서·배당요구서 등 원본으로 확인하세요.
• 등기부 후속 변동 확인. 2023.02.01. 압류가 말소기준이며, 2025.07.18. 금천구 압류 및 2026.01.06. 강제경매개시결정 등 후속 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 입찰 직전 등기사항전부증명서를 다시 발급받으세요.
• 시세 및 수익성 검증. 동일 건물·유사 층·유사 면적의 최근 거래가격과 임대료를 확인하세요. 2021년 취득가액이나 감정가 대비 최저가 비율만으로 투자수익을 계산하지 마세요.
• 관리비 및 추가 비용. 관리비 체납, 공용부분 부담금, 취득세, 등기비용, 명도 관련 비용을 관리사무소와 관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·임차인·배당·감정평가 자료에 따른 분석 의견입니다. 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 배당요구 자료의 원본을 입찰 직전에 대조하세요.

맺으며 — “미배당 8,464만원”과 “매수인 인수 0원”은 다르다

서울남부지방법원 2026타경3004의 핵심은 선순위 임차인의 존재 자체보다 그 임차인의 미배당 보증금을 어떻게 처리하도록 매각조건이 설정됐는가에 있습니다. 허원호 씨는 보증금 205,000,000원에 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 현재 최저가 122,880,000원에서 예상되는 명목 미배당액은 84,640,320원으로, 통상적인 권리분석이라면 매수인에게 상당한 부담이 될 수 있습니다.

그러나 이번 사건에는 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건이 실제 매각조건으로 유지되고 정상적으로 이행된다면 명목 미배당액 84,640,320원과 매수인 인수액 0원은 동시에 성립할 수 있습니다. 따라서 단순히 보증금이 최저가보다 크다는 이유만으로 2억원 이상의 취득비용을 계산하는 것도 잘못이고, 특별매각조건을 확인하지 않고 무조건 안전하다고 판단하는 것도 위험합니다.

여기에 2021년 등록된 민간임대주택의 임대의무와 관련 사항까지 확인해야 합니다. 또한 현재 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 권리상 인수액은 특별매각조건 이행 전제하에 0원, 가격 메리트는 별도 검증, 민간임대주택 의무는 추가 확인. 이 세 가지를 분리해서 판단하는 것이 이 물건의 핵심입니다.