서울남부지방법원 2026타경3004. 금천구 가산동 한강 제1동 6층 603호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 이소영은 2021.12.01 매매를 원인으로 2021.12.24 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 205,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 소유권 취득일보다 앞선 확정일자 2021.12.06과 전입·점유일 2021.12.24, 그리고 말소기준권리인 2023.02.01 경기광주세무서장의 압류입니다.
임차인 허원호는 건물 전부에 보증금 205,000,000원으로 임차권을 가지고 있고, 전입신고와 점유개시가 말소기준권리보다 먼저입니다. 따라서 대항력 있음으로 판정되며, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권 역시 인정되는 구조입니다. 현재 최저가만 보면 보증금보다 13,000,000원 낮기 때문에 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가 하락만을 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다. 다만 이번 사건은 그 일반 원칙에 특별매각조건이라는 결정적인 예외가 붙습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3004 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층/지상10층 내 6층 603호 |
| 소유자 | 이소영 · 2021.12.01 매매 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 특별매각조건이 핵심
말소기준권리는 2023.02.01 국(처분청 경기광주세무서장)의 압류입니다. 허원호의 주민등록일자·점유개시일자는 모두 2021.12.24로 그보다 빠르고, 확정일자는 2021.12.06입니다. 이후 2024.01.02 보증금 205,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 말소기준보다 늦다”는 이유만으로 안전하다고 볼 수 없고, 기존 전입·점유에 따른 대항력을 먼저 봐야 합니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허원호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 205,000,000원 | 있음 전입·점유 2021.12.24 | 있음 확정 2021.12.06 · 배당요구 | 실질 0원 특별매각조건 반영 |
실제 임차인은 1명입니다. 현재 회차 배당표만 기계적으로 적용하면 허원호 보증금 중 16,488,000원이 미배당되어 매수인 인수 가능액으로 계산되지만, 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 그 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 해당 잔액의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 192,000,000원입니다. 소유권 이전 당시 거래가액 205,000,000원과 임차보증금 205,000,000원보다 각각 13,000,000원 낮지만, 두 금액은 2021년 거래가와 임대차보증금이지 현재 실거래 시세가 아닙니다. 따라서 이 차이만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다.
특히 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어, 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조를 먼저 봐야 합니다. 이번 사건의 회차별 계산도 확약 전 룰상 인수액이 16,488,000원 → 54,350,400원 → 84,640,320원으로 증가합니다. 다만 특별매각조건을 반영하면 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원이므로, 실질취득액은 각 회차의 낙찰가 자체로 돌아옵니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 특매조건 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 192,000,000원 | 16,488,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 153,600,000원 | 54,350,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 122,880,000원 | 84,640,320원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 허원호 보증금 · 우선변제 | 205,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 허원호 보증금의 미배당액은 16,488,000원입니다. 일반적인 대항력 임차인이라면 이 잔액이 매수인 승계 위험이 되지만, 이번 매각은 특별매각조건에 따라 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 위치. 서울특별시 금천구 가산동 소재 “가산동 주민센터” 북서측 인근이며, 주위에는 아파트 단지·각급 학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물의 6층 603호이며, 위생·급배수·난방·화재경보·화재탐지·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 임차권등기 처리 확인. 허원호의 주택임차권은 보증금 205,000,000원으로 등기되어 있으므로 말소 절차와 조건을 매각물건명세서와 등기부에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.24 기재된 민간임대주택등기는 말소기준권리보다 선행하므로 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 감정가 192,000,000원이 2021년 거래가 205,000,000원보다 낮다는 이유만으로 현재 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 회차별 구조. 확약 전 계산상 미배당 보증금은 16,488,000원·54,350,400원·84,640,320원으로 증가하지만, 특별매각조건이 유지되면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·특별매각조건·감정평가 내용을 입찰 전 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 구조를 바꾼다”
이 물건은 임차인 없는 단순 사건이 아닙니다. 허원호의 전입·점유가 2021.12.24로 말소기준권리 2023.02.01보다 빠르고, 보증금도 205,000,000원으로 최저가 192,000,000원을 초과합니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 대항력 인수형으로 봐야 합니다.
그러나 이번 매각에는 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건을 반영하면 현재 회차의 룰상 인수 추정액 16,488,000원은 실질 0원으로 바뀌고, 최저가 192,000,000원이 곧 실질취득 기준이 됩니다. 권리의 핵심 위험은 상당 부분 해소됐지만, 최근 실거래 비교자료가 없으므로 가격 경쟁력은 별개로 유보해야 합니다. 결론은 “확약 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음”입니다.
