서울중앙지방법원 2025타경103196. 관악구 남현동 남광센트빌 2층 204호, 전유면적 28.17㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 이 사건은 단순히 “임차권등기가 있으니 보증금을 인수한다”거나 “배당표상 인수액이 0원이니 안전하다”로 끝낼 수 있는 사건이 아닙니다. 등기상 민찬홍의 임대차는 2020.11.08 계약, 2020.12.31 주민등록·점유개시, 2020.12.01 확정일자를 갖고 있고 임차보증금은 경정을 거쳐 335,000,000원으로 정리돼 있습니다. 이후 주택도시보증공사가 보증금반환채권을 대위변제했고, 2023.10.17 가압류 및 2025.06.20 강제경매를 진행했습니다.
핵심 반전은 2026.05.04 확약서입니다. 주택도시보증공사(양도 전 임차인 민찬홍)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 민찬홍 보증금에 한해서는 미배당액을 매수인이 추가 인수하는 구조로 보지 않고 실질 인수 0원으로 판단합니다. 다만 이 확약은 민찬홍에게만 적용되므로, 별도의 다른 임차인이 새로 확인되는 경우에는 그 권리를 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103196 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 2층204호 · 도로명 서울특별시 관악구 남부순환로256길 13-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) · 전용 28.17㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2020.09.07 |
| 소유자 | 정연수 · 2020.10.08 매매, 2021.01.05 소유권이전 · 거래가액 335,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 274,400,000원 (감정가 80%·2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 335,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 임대주택 표시 | 2020.12.27 민간임대주택 등록 · 2021.01.05 부기 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 중요한 ‘확약’
말소기준으로 제시된 권리는 2023.10.17 주택도시보증공사 가압류입니다. 이에 앞선 2020.09.25 경기남부수산업협동조합 근저당권은 2020.12.11 해지로 이미 말소됐습니다. 문제의 임차권등기는 2023.04.28 등기됐고, 임대차 자체의 주민등록일·점유개시일은 2020.12.31, 확정일자는 2020.12.01로 기재돼 있습니다. 즉 원래 구조만 놓고 보면 후순위 권리와 달리 임차인의 대항력·우선변제 문제를 따져야 하는 사건입니다. 그러나 2026.05.04 확약으로 민찬홍 측이 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기 말소에 동의한 것이 매수인 인수 판단을 바꿉니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민찬홍 | 335,000,000원 | 2020.12.31 | 2020.12.01 | 대항력 포기 | 우선변제 주장 | 실질 인수 0원* 주택도시보증공사 대위 |
실제 임차인은 민찬홍 1명으로 봅니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 민찬홍의 보증금반환채권 대위변제자이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. *확약을 적용하지 않는 일반 룰상 현 회차에서 신청채권 335,000,000원 중 배당 시뮬레이션상 269,758,400원이 충당되면 65,241,600원이 미변제되는 계산이지만, 2026.05.04 확약으로 민찬홍에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
남광센트빌은 총 16세대, 2020.09.07 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 면적은 28.17㎡이고, 면적이 매칭되는 실거래는 최근 12개월 기준 2025.10 한 건입니다. 전용 28.04㎡, 4층, 거래가 315,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 28.04㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 1건 | — | 315,000,000원 |
이 사건은 확약 때문에 매수인 실질 인수가 0원이므로 실질취득 274,400,000원을 시세와 비교하는 것이 맞습니다. 이 금액은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 315,000,000원의 87.1%입니다. 따라서 현재 회차는 최근 확인 거래보다 낮은 가격대입니다. 다만 최근 12개월 실거래가 1건뿐이므로, 이 한 건만으로 폭넓은 시세 할인폭이 확정됐다고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,641,600원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 879,000,000원 | 269,758,400원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 335,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,214,000,000원 중 배당액은 269,758,400원, 미배당은 944,241,600원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않습니다. 배당 부족 자체와 매수인 인수는 구분해야 하며, 민찬홍 보증금 부분은 2026.05.04 확약 때문에 실질 인수 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울사당초등학교 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물의 2층 204호이며 위생·급배수·승강기·난방·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 완경사지의 사다리형 토지이며 북측으로 노폭 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이고, 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역·중점경관관리구역 등이 포함돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 373.7㎡, 공시지가는 5,472,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 16세대 규모이고 최근 12개월 면적 매칭 실거래가 1건이며, 관련 경매 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.05.04 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의입니다. 확약의 당사자·대상 보증금·적용 범위를 원문과 대조해야 합니다.
- 민찬홍 임차권 경정 이력 확인. 최초 임차권등기에는 351,700,000원이 기재됐다가 2023.11.24 경정으로 335,000,000원으로 정리됐고, 2024.01.19 확정일자 내용도 경정됐습니다.
- HUG 대위와 임차인 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 민찬홍의 보증금반환채권 대위변제자이므로 실제 임차인 수와 보증금을 별도로 더하면 안 됩니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태는 별도 확인 대상입니다. 확약은 민찬홍에게만 적용됩니다.
- 실거래 표본의 한계. 최근 12개월 면적 매칭 거래는 315,000,000원 1건입니다. 87.1%라는 비율은 유의미하지만 단일 거래만으로 전체 시장가격을 확정하지 않는 것이 좋습니다.
- 환금성 점검. 16세대 다세대, 현재 2회 유찰, 관련 경매 평균 3.2회 유찰이라는 숫자를 재매각 가능성과 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — “보증금 3.35억”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 사건을 겉으로만 보면 보증금 335,000,000원의 임차권이 있고 현재 최저가는 274,400,000원이어서, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제로 확약을 배제한 일반 계산에서는 현 회차 배당 269,758,400원 대비 미변제분이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사는 민찬홍의 보증금반환채권 대위변제자로서 2026.05.04 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 실질취득은 274,400,000원으로 봅니다.
가격은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 315,000,000원의 87.1%로, 확인되는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건이고, 16세대 다세대이며 평균 유찰 3.2회라는 환금성 요소가 있습니다. 결론적으로 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌고 가격 차이도 존재하지만, 확약 원문 확인과 소규모 다세대의 환금성 검토가 반드시 따라붙는 사건입니다.
