서울남부지방법원 2026타경3008. 양천구 신월동 어반리더스 5층 501호, 전용면적 29.91㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 이 사건의 권리분석은 등기부만 보면 단순하지 않습니다. 전효수는 임대차계약일과 확정일자가 2021.07.02, 점유개시일이 2021.07.23, 주민등록일이 2022.05.26이고, 2023.07.27 보증금 269,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2026.01.06 강제경매개시결정보다 앞선 임차관계여서 대항력 있는 임차권입니다.
통상이라면 유찰로 매각대금이 보증금 아래로 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 시나리오에도 1회 유찰 시 51,302,400원, 2회 유찰 시 95,001,920원의 룰상 인수액이 잡혀 있습니다. 그러나 이 사건에는 “배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 이 임차보증금에 대해서는 실질 인수 0원*으로 분석해야 하며, 최저가와 룰상 인수액을 단순 합산해 매수 부담으로 잡아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3008 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 29.91㎡ · 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 · 5층 중 5층 |
| 소유자 | 김인성 4분의 2 · 이지안 4분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별조건이 핵심
과거 2021.04.27 신목신용협동조합 근저당권 810,000,000원이 설정됐지만 이 물건에 대한 근저당권은 2021.07.23 일부해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2026.01.06 강제경매개시결정입니다. 전효수의 임차관계와 주민등록, 임차권등기는 모두 그보다 앞서 있고, 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전효수 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 269,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 전효수 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 별도 합산할 대상은 없습니다. 특별매각조건의 포기 효과는 이 임차보증금 반환청구권 범위에 한정해서 판단하며 다른 임차관계까지 포괄하는 조건으로 확대해석하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 실거래 표본보다 높다
어반Leaders는 16세대, 사용승인일 2021.04.15의 소규모 공동주택입니다. 제공된 전용면적 일치 실거래 표본은 8건이고, 거래 시기는 2021.06~2021.10입니다. 평균 거래금액은 265,250,000원, 최신 거래는 2021.10 · 269,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 29.91㎡ | 2 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.66㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 2 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.90㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2021.06 | 29.66㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 평균 | 29.91㎡ | 8건 | 265,250,000원 |
현재 최저매각가 277,000,000원은 제공된 실거래 평균 265,250,000원의 104.4%입니다. 최신 거래금액 269,000,000원보다도 높은 수준입니다. 따라서 감정가와 최저가가 그대로인 신건에서 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”는 평가는 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,678,000원 |
| 1. 임차인 전효수 보증금 | 269,000,000원 | 269,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 3,322,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 전효수 보증금 269,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 3,322,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 265,678,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수와 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 277,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 221,600,000원 | 51,302,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 177,280,000원 | 95,001,920원 | 0원* |
* 특별매각조건의 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 인수액입니다. 특별조건을 배제한 일반 대항력 임차인 계산에서는 위 시나리오의 룰상 인수액이 발생합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택으로 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 5층입니다.
- 입지. 신월1동주민센터 북동측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 6미터 포장도로와 북서측 약 4미터 막다른 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가 2,883,000원/㎡. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·진입표면구역·수평표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 16세대 소규모 공동주택이고 제공 실거래 표본도 8건에 그칩니다. 거래가격 확인 시 대단지형 주택보다 개별 호수의 상태와 실제 매수수요를 더 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각기일 전 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 전효수 임차권등기 말소 절차와 특별조건 이행관계를 확인해야 합니다.
- 현재 가격은 할인 아님. 최저가 277,000,000원은 제공된 실거래 평균 265,250,000원의 104.4%입니다. 신건 최저가만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
- 실거래 시점 확인. 제공된 거래는 2021.06~2021.10에 집중돼 있으므로 2026.09.02 입찰가격 결정에는 별도의 현장 시세 확인이 중요합니다.
- 소규모 주택 환금성. 16세대 도시형생활주택이므로 동일 면적의 실제 매물·거래 가능 가격과 임대수요를 개별적으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 풀렸지만, 신건 가격은 싸지 않다”
이 사건의 첫인상은 보증금 269,000,000원의 대항력 임차권 때문에 부담스럽습니다. 실제로 특별매각조건이 없다면 유찰 시 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 인수형입니다. 그러나 이 사건은 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 붙여, 확인된 임차인에 대한 실질 인수 위험을 0원*으로 만들었습니다.
다만 권리가 풀렸다고 곧바로 매력적인 입찰가가 되는 것은 아닙니다. 현재 최저가 277,000,000원은 제공된 실거래 평균 265,250,000원의 104.4%이고 최신 거래도 269,000,000원입니다. 실거래 표본 자체가 2021년 자료라는 한계까지 감안하면, 현재 신건 단계에서는 가격 메리트를 인정하기보다 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다. 이 물건의 핵심은 “대항력 임차인이라 무조건 인수”도 아니고 “특별조건이 있으니 무조건 좋은 물건”도 아닙니다. 특별조건으로 권리 리스크는 크게 낮아졌지만, 현재 가격은 제공된 거래 근거보다 높다는 두 사실을 함께 봐야 합니다.
