서울남부지방법원 2026타경3012. 양천구 신월동 어반리더스 제2층 제202호, 전용 29.66㎡ 다세대입니다. 소유자는 김인성·이지안 각 2분의 1 공유이고, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 2023.09.14. 등기된 이효정의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.07.20., 확정일자는 2021.07.30., 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.08.24.이며 보증금은 259,000,000원입니다.
등기상 말소기준은 2026.01.06. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차권은 그보다 앞서 존재하므로 일반 구조만 보면 매수인 승계 위험을 반드시 검토해야 합니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서 비고의 특별매각조건이 결론을 바꿉니다. 비고에는 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 해당 임차권에 관해서는 실질 인수 0원으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3012 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제2층 제202호 |
| 도로명 | 서울특별시 양천구 곰달래로7길 53 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대)) · 전용 29.66㎡ · 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김인성 2분의 1 · 이지안 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
이 사건의 실제 임차인은 이효정 1명입니다. 이효정은 건물 전부를 주거용으로 사용한 임차권자로, 보증금 259,000,000원, 전입 2021.08.24., 확정일자 2021.07.30.이 확인됩니다. 말소기준인 2026.01.06. 강제경매개시결정보다 전입이 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 확인되므로 우선변제권도 있음으로 정리됩니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이효정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 259,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 특별조건 적용 시 실질 0원 |
② 시세 비교 — 신건 2.72억은 최근평균보다 높다
어반Leaders는 총 16세대, 사용승인일 2021.04.15.이며 비교 대상 면적은 29.66㎡입니다. 확인되는 실거래 표본은 8건이고 평균은 265,250,000원, 최저 259,000,000원, 최고 269,000,000원입니다. 최신 거래는 2021.10.의 269,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 29.91㎡ | 2 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.66㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 2 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.90㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2021.06 | 29.66㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 265,250,000원 |
신건 최저가 272,000,000원은 최근12개월 평균으로 계산된 265,250,000원의 102.5%입니다. 최신 거래 269,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 표본상 최신 거래월은 2021.10.이므로, 2026.09.02. 입찰 판단에서 이 거래가격만으로 현재 시장가격을 단정하는 것도 경계해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,608,000원 |
| 1. 임차인 이효정 보증금 | 259,000,000원 | 259,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 8,392,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 272,000,000원 가정에서는 임차인 이효정의 보증금 259,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 8,392,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자 기준 미배당액은 250,608,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 명목 인수와 실질 인수를 따로 본다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 272,000,000원 | 0원 | 0원 | 272,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 217,600,000원 | 45,246,400원 | 0원 | 217,600,000원 |
| 2회 유찰 시 | 174,080,000원 | 88,157,120원 | 0원 | 174,080,000원 |
특별매각조건이 없었다면 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계돼 유찰할수록 인수액이 커지는 구조입니다. 하지만 이 사건은 해당 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로, 이효정 임차권에 한해서는 유찰 후에도 실질 인수를 0원으로 처리합니다. 따라서 유찰 시 실질취득액은 각각 217,600,000원과 174,080,000원이 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월1동 주민센터 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·공공시설·공원·교육시설·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 공동주택 내 2층 202호이며 도시가스 개별난방·승강기·주차장·급배수·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 곰달래로7길 및 막다른도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형이며 공시지가 2,883,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·수평표면구역·진입표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 지정 내용이 확인됩니다.
- 규모. 어반Leaders는 총 16세대이며 사용승인일은 2021.04.15.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 최종 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 이효정의 주택임차권은 말소기준보다 앞선 권리이므로, 특별매각조건에 따른 말소 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 272,000,000원은 최근12개월 평균 265,250,000원의 102.5%이고 최신 거래 269,000,000원보다 높습니다.
- 실거래 시점 확인. 비교표본의 최신 거래월이 2021.10.이므로 2026.09.02. 현재 가격 판단에서는 추가적인 현재 시세 확인이 중요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2021.08.24. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 선순위 임차권보다 ‘특별조건과 가격’이 핵심
표면적으로는 보증금 259,000,000원의 대항력 임차권이 있어 경계가 필요한 사건입니다. 실제로 이효정의 전입·점유는 2021.08.24.이고, 말소기준인 2026.01.06. 강제경매개시결정보다 빠릅니다. 그러나 특별매각조건에 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 이 물건의 승부처는 “선순위 임차권이 있으니 무조건 위험하다”가 아니라, 특별매각조건이 확실히 이행되는지와 얼마에 사는지입니다. 신건 실질취득 272,000,000원은 최근12개월 평균 265,250,000원의 102.5%이고 최신 거래 269,000,000원보다 높습니다. 권리 위험은 특별조건으로 낮아졌지만, 신건 가격에는 즉시 확인되는 메리트가 없습니다.
