서울남부지방법원 2026타경3026. 금천구 시흥동 988-2, 10층 건물 중 6층 604호로 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현 소유자는 박현숙이고, 2020년 12월 23일 공유자 전원 지분을 이전받았습니다. 등기상 과거 든솔신용협동조합 근저당권 2건은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2023년 4월 24일 주택도시보증공사 가압류입니다.
말소기준 이후에는 국세 압류, 임차권등기, 경매개시결정, 추가 국세·지방세 압류가 이어집니다. 이 가운데 가장 중요한 것은 2022년 10월 31일 전입한 한소희입니다. 전입이 말소기준보다 앞서고 확정일자도 2022년 7월 27일이며, 285,000,000원의 임차보증금에 대해 배당요구까지 한 대항력·우선변제권 있는 임차인입니다. 그러나 이번 매각에는 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별조건으로 붙어 있어, 일반적인 대항력 인수형과 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3026 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 988-2 제6층 제604호 · 도로명 서울특별시 금천구 시흥대로41길 49 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 지상 10층 건물 중 6층 604호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2020.06.30 |
| 소유자 | 박현숙 (2020.12.23 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 287,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부의 과거 근저당권 2건은 2020년 11월 12일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023년 4월 24일 주택도시보증공사 가압류입니다. 한소희는 그보다 앞선 2022년 10월 31일 주민등록·점유를 갖췄고 확정일자는 2022년 7월 27일이므로 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 대항력 임차인입니다. 이후 등기된 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 특별매각조건은 한소희에게만 적용
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한소희 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.31 2022.07.27 | 285,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 2024.03.27 배당요구 | 실질 0원* 특별매각조건 적용 |
| 심은영 점유 부분 미상 | 2026.01.06 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 미상 전입일은 말소기준 이후 | 미상 | 미상 특별조건 적용 밖 |
③ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,818,000원 |
| 1. 임차인 한소희 보증금(우선변제) | 285,000,000원 | 282,182,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,949,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한소희 보증금 부족분은 2,818,000원입니다. 다만 특별매각조건 때문에 한소희 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 선차감되어 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당·인수 | 특별조건 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 287,000,000원 | 2,818,000원 | 한소희 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 229,600,000원 | 59,414,400원 | 한소희 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 183,680,000원 | 104,691,520원 | 한소희 실질 0원 |
이 사건은 유찰될수록 한소희의 룰상 미배당액이 2,818,000원 → 59,414,400원 → 104,691,520원으로 커집니다. 그러나 특별매각조건이 적용되는 한 그 증가분을 매수인이 한소희에게 승계하는 구조는 아닙니다. 낙찰가가 내려가면 한소희 관련 실질취득액도 낙찰가와 함께 내려가는 구조입니다. 단, 심은영 관련 사실관계는 별도입니다.
④ 세금 압류와 배당 변수
말소기준 뒤에는 2024년 1월 10일 양천세무서장 압류, 2026년 3월 10일 강서세무서장 압류, 2026년 3월 27일 금천구 압류가 있습니다. 등기상 이 압류들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있지만, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 단계에서 우선 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 지상 10층 건물 내 6층 604호이며 사용승인일은 2020.06.30입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 문일고등학교 동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·다세대·아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 일반·간선·지선·공항버스 정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 시설. 기본 난방·위생·급배수시설과 승강기·기계식주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 5~6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역 등 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 한소희의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- 심은영 점유관계 확인. 전입일은 2026.01.06으로 말소기준 뒤지만 보증금·확정일자·점유 범위가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당구조를 더 정확히 볼 수 있습니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 특별조건대로 한소희 임차권등기가 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.20 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 임차보증금보다 확약 범위를 보라”
표면적으로 가장 부담스러운 숫자는 한소희의 285,000,000원 보증금입니다. 전입과 확정일자가 모두 말소기준보다 앞서 일반 사건이라면 매수인 승계가 핵심 위험이 됩니다. 실제 배당표도 현재 회차에서 2,818,000원의 부족분을 계산합니다. 하지만 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기 + 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있어 한소희 관련 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 권리가 완전히 닫힌 것은 아닙니다. 특별조건 밖의 심은영은 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않고, 국세·지방세 압류도 실제 배당의 변수가 됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “2.85억 보증금이 크다”가 아니라 “확약으로 정리되는 범위와 정리되지 않는 점유관계를 정확히 분리하는 것”입니다. 주된 임차보증금 인수는 해소됐지만 미상 점유 1명이 남아 있어, 권리 확인을 끝내기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
