서울남부지방법원 2026타경3026. 서울 금천구 시흥동 988-2, 대동리버파크빌 6층 604호로 기재된 오피스텔입니다. 감정평가서상 이용상태 역시 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 지상 10층 건물의 6층에 위치합니다. 사용승인일은 2020.06.30.입니다. 소유자는 박현숙 씨이고, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 청구금액은 285,000,000원입니다.

등기상 가장 먼저 살펴볼 부분은 2020년 든솔신용협동조합의 근저당권이 이미 말소되었다는 사실입니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2023.04.24. 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 문제는 이 기준권리보다 앞서 전입·점유와 확정일자를 갖춘 한소희 씨입니다. 보증금은 285,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 큽니다.

그런데 이 사건에는 일반적인 경매와 다른 특별매각조건이 있습니다. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건으로 기재되어 있어, 단순히 미배당액만 계산하고 매수인 인수액으로 확정해서는 안 됩니다. 이 조건이 누구의 어떤 권리를 소멸시키는지 확인하는 것이 입찰 판단의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건

말소기준권리는 2023.04.24. 주택도시보증공사 가압류입니다. 2020.07.14. 설정된 든솔신용협동조합 근저당권 2건은 2020.11.12. 말소등기가 이루어졌으므로 현재 유효한 선순위 근저당권으로 보아서는 안 됩니다.

한소희 씨는 임대차계약일 2022.07.24., 확정일자 2022.07.27., 전입 및 점유개시일 2022.10.31.입니다. 세 날짜 모두 말소기준권리인 2023.04.24.보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인으로 판단해야 합니다. 2024.03.27. 임차권등기가 이루어진 것은 그 이후이지만, 임차인의 선행 전입·점유 및 확정일자에 따른 권리 판단은 별개입니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수 위험

현재 확인되는 임차인 관련 인원은 2명입니다. 두 사람의 권리 상태는 다릅니다. 한소희 씨는 선순위 대항력 임차인이고, 심은영 씨는 말소기준권리 이후 전입한 점유자로 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

한소희 씨의 배당요구는 2024.03.27. 이루어졌습니다. 확정일자와 대항력을 갖춘 임차인으로서 우선변제권을 행사할 수 있으나, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 일반적인 미배당액은 104,691,520원입니다. 다만 이 금액을 특별매각조건을 무시한 채 최종 매수인 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.

한편 심은영 씨는 2026.01.06. 전입으로 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 현재 확인된 권리관계만으로는 대항력을 인정할 수 없습니다. 다만 보증금과 점유 부분이 미상인 만큼 현장 점유자 확인 및 매각물건명세서 보완이 필요합니다.

③ 시세·실질취득 분석 — 최저가와 인수액을 분리해서 보아야 한다

현재 최저매각가는 183,680,000원으로 감정가 287,000,000원의 64%입니다. 두 차례 유찰되어 가격이 내려온 상태입니다. 그러나 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 동일 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래가 및 거래 추세를 비교할 수 있는 가격 근거가 확인되지 않으므로 시장 대비 가격 메리트는 판단 보류가 타당합니다.

이 사건은 최저가보다 한소희 씨의 보증금과 특별매각조건을 먼저 계산해야 합니다. 최저가 가정 배당에서 집행비용을 제외하고 임차인에게 돌아가는 금액은 180,308,480원입니다. 보증금 285,000,000원과의 차액은 104,691,520원입니다.

중요한 점은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 특별매각조건이 있는 이 사건을 구별하는 것입니다. 특별조건이 없었다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 증가하여 매수인의 실질 취득 부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 하지만 이 사건은 해당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 별도 조건이 있으므로, 조건이 유효하게 이행되는지를 기준으로 실질취득액을 판단해야 합니다.

회차별 미배당액은 배당 시뮬레이션의 집행비용 추정 및 임차인 배당액을 반영한 값입니다. 조건 미적용 시 취득액은 최저매각가와 이론상 미배당액의 합계입니다. 특별매각조건의 유효성이 확인되는 경우에는 해당 임차인에 대한 실질 인수액을 0원으로 처리합니다.

④ 예상배당표 (최저매각가 183,680,000원 가정 · 특별조건 적용 전)

주택도시보증공사의 가압류 청구액과 경매신청 청구액은 별도 등기상 청구권으로 표시했습니다. 한소희 씨의 임차보증금과 중복하여 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다. 예상배당은 최저가 가정이며 당해세 및 별도 최우선변제 관련 사항은 최종 확인이 필요합니다.

⑤ 추가 권리·세금·민간임대주택등기 위험

이 물건은 임차인 문제 외에도 확인할 사항이 있습니다. 특히 민간임대주택등기와 세금 압류 3건은 단순히 말소기준권리 이후에 설정되었다는 이유만으로 모든 부담이 사라진다고 단정해서는 안 됩니다.

국세·지방세 압류는 총 3건입니다. 등기상 말소 대상이라고 해도 체납세액 중 당해세에 해당하는 금액이 있는 경우에는 배당 순위에 영향을 줄 수 있습니다. 세금의 법정기일과 당해세 여부를 확인하지 않은 채 매수인 부담이 전혀 없다고 확정하는 것은 위험합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 문일고등학교 동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위 여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 일반·간선·지선·공항버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 편의도는 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 10층 건물의 6층입니다. 외벽은 석재타일, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감이며 샷시창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 기본 난방설비, 위생·급배수시설, 승강기 및 기계식주차장을 갖추고 있습니다. 실제 작동 상태와 주차 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·도로. 인접지 대비 평지이며 사다리형 토지입니다. 동측으로 약 5~6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준공업지역입니다. 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 각종 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가구역. 외국인 등을 대상으로 하는 주택 관련 허가구역 및 아파트 한정 허가구역이 기재되어 있습니다. 본건은 오피스텔이므로 해당 구역별 대상자·용도 범위에 직접 포함되는지 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 내부 상태와 시설물 하자는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 오피스텔 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다. 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 가격 경쟁력과 매각 소요기간을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 범위가 한소희 씨의 임차권에 실제로 적용되는지 확인하세요. 포기 주체, 권리관계, 말소 의무자와 이행 시점을 매각물건명세서 원문 및 관련 서류로 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 조건을 확인하세요. 특별매각조건의 이행이 불가능하거나 범위가 불명확하다면 104,691,520원의 이론상 미배당 위험을 무시해서는 안 됩니다.
• 심은영 씨 점유 확인. 2026.01.06. 전입한 심은영 씨의 실제 점유 부분, 임대차계약 및 보증금, 확정일자 여부를 확인하세요. 대항력은 없는 것으로 판단되지만 보증금 미상 문제는 남아 있습니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2021.05.20. 등기된 민간임대주택의 등록 상태와 임대의무기간, 매수인 지위 승계 및 등록 말소 가능 여부를 관할 기관에 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 양천세무서, 강서세무서 및 금천구 관련 압류 3건의 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요. 당해세가 존재한다면 예상배당과 실제 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
• 기계식주차장·건물 상태. 주차설비 작동 상태, 실제 주차 가능 여부, 공용시설 및 내부 상태를 현장에서 점검하세요.
• 관리비·명도 확인. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 금액과 실제 점유자의 인도 협의 가능성을 관리사무소 및 현장에서 확인하세요.
• 토지이용규제 확인. 준공업지역 및 각종 제한사항, 토지거래허가구역의 적용 대상 여부를 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 서로 대조하고 변경·추가 기재 여부를 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 특별매각조건이 먼저다”

서울남부지방법원 2026타경3026은 단순히 2회 유찰된 오피스텔이 아닙니다. 한소희 씨의 보증금은 285,000,000원이고, 대항력과 우선변제권을 갖추고 있습니다. 현재 최저가로 배당을 계산하면 104,691,520원이 부족합니다. 일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가만으로 실질취득액을 판단할 수 없는 물건입니다.

하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건이 한소희 씨의 권리를 유효하게 포괄하고 실제로 이행된다면, 주된 임차인 인수 위험은 실질 0원으로 판단할 수 있습니다. 이 부분은 이 사건의 가장 중요한 차별점입니다.

그렇다고 무조건 안전한 물건은 아닙니다. 심은영 씨의 보증금 미상 문제는 별도로 남고, 민간임대주택등기의 존속 여부와 국세·지방세 압류 3건의 우선순위도 확인해야 합니다. 또한 실거래 가격 근거가 확인되지 않으므로 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.