서울남부지방법원 2026타경3039. 서울 강서구 화곡동 더베네치아스위트 7층 704호 오피스텔입니다. 감정 이용상태는 방2·거실/주방1·화장실1의 오피스텔이고, 건물은 2021.03.08. 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 현재 신건 최저가는 감정가와 같은 310,000,000원입니다.
권리구조의 핵심은 유광진의 임차권입니다. 임대차계약일은 2022.01.21., 확정일자는 2022.01.24., 전입신고는 2022.02.07., 점유개시는 2022.02.10.이고 보증금은 328,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.08.30. 신용보증기금 가압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있는 임차인입니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3039 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제7층 제704호 · 도로명 서울특별시 강서구 까치산로 77-2 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 방2·거실/주방1·화장실1 · 9층 건물 중 7층 |
| 시세 비교 면적 | 29.93㎡ |
| 소유자 | 박대인 · 2022.01.21. 매매 · 거래가액 328,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 328,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기부 발급 | 2026.09.01 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 특별조건으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.08.30. 신용보증기금 가압류 19,000,000원입니다. 유광진의 전입신고 2022.02.07.과 임차권등기 2023.07.17.은 그보다 앞서므로 통상적인 경매라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 신건 310,000,000원 기준 배당표에서는 집행비용 5,140,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 304,860,000원이 배당되어 23,140,000원이 남습니다.
다만 이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 다릅니다. 특별매각조건에서 주택도시보증공사가 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에, 룰상 인수액 23,140,000원과 실질 인수액 0원을 구분해야 합니다. 특별조건이 적용되는 한 현재 회차의 실질취득은 낙찰가와 같은 310,000,000원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유광진 건물전부 · 주거(임차권등기) | 328,000,000원 | 2022.02.07 / 2022.01.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 실질 0원 룰상 23,140,000원 |
배당요구일 2023.07.17. · 실제 임차인 1명. 특별매각조건의 포기·말소는 이 임차권의 미배당 잔액에 적용됩니다.
② 시세 비교 — 전체 평균 3.175억보다 ‘최근 2.05억’을 봐야 한다
더베네치아스위트의 비교 거래 12건 전체 평균은 317,500,000원입니다. 이 숫자만 보면 최저가 310,000,000원이 전체 평균의 97.6%라서 언뜻 저렴해 보일 수 있습니다. 하지만 이 사건에서는 그 판단을 하면 안 됩니다.
2021~2022년 거래 상당수가 325,000,000원~328,000,000원에 몰려 있는 반면, 최신 거래인 2024.04. 거래가는 205,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 205,000,000원이고 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -37.4%입니다. 따라서 가격 메리트는 전체 평균 317,500,000원이 아니라 최근 시세 205,000,000원을 중심으로 판단해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 28.88㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2022.05 | 31.57㎡ | 6 | 328,000,000원 |
| 2022.05 | 31.57㎡ | 6 | 328,000,000원 |
| 2022.04 | 29.96㎡ | 6 | 325,000,000원 |
| 2022.04 | 29.93㎡ | 6 | 328,000,000원 |
| 2022.03 | 31.57㎡ | 9 | 328,000,000원 |
| 2022.01 | 29.93㎡ | 7 | 328,000,000원 |
| 2022.01 | 29.93㎡ | 9 | 328,000,000원 |
| 2022.01 | 29.96㎡ | 9 | 328,000,000원 |
| 2022.01 | 31.57㎡ | 7 | 328,000,000원 |
| 2021.11 | 31.57㎡ | 9 | 328,000,000원 |
| 2021.11 | 29.96㎡ | 7 | 328,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 317,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 205,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 1. 임차인 유광진 보증금 | 328,000,000원 | 304,860,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 328,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 배당계산상 임차보증금 부족분은 23,140,000원입니다. 일반적인 대항력 임차권이라면 매수인 인수 대상이 될 수 있지만, 이 사건은 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 적용돼 실질 인수 0원으로 분석합니다. 집행비용은 매각가의 1.7% 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 특별조건 때문에 낙찰가가 곧 실질취득가
이 사건의 특별매각조건이 없었다면 대항력 있는 보증금 328,000,000원 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득 총액이 보증금 부근에 묶이는 구조입니다. 실제 계산상 신건 룰상 인수액은 23,140,000원, 1회 유찰 시 84,272,000원, 2회 유찰 시 133,177,600원입니다.
하지만 특별매각조건을 적용하면 이 미배당 잔액의 반환청구권이 포기되므로 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 봅니다. 따라서 실질취득은 낙찰가 자체가 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수액 | 특별조건 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 310,000,000원 | 23,140,000원 | 0원 | 310,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 248,000,000원 | 84,272,000원 | 0원 | 248,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 198,400,000원 | 133,177,600원 | 0원 | 198,400,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 화곡초등학교 북동측 인근. 주변은 근린생활시설·다세대주택·연립주택·오피스텔 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근 버스정류장이 있고 서측으로 화곡역(지하철 5호선)이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.03.08. 사용승인, 철근콘크리트구조 9층 건물. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차·무인택배함 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·정방형, 남측 약 10m 내외 포장도로에 접하고 공시지가는 6,168,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 16세대이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 과거 3.25억~3.28억원대 거래와 최신 2.05억원 거래 사이의 가격 간극이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이번 분석에서 실질 인수 0원의 근거는 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 직전 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 317,500,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 205,000,000원과 -37.4% 추세를 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 신건 추격 금지. 신건 실질취득 310,000,000원은 최근 시세의 151.2%입니다. 권리 문제가 해소됐다는 이유로 가격까지 안전하다고 보면 안 됩니다.
- 유찰 회차 점검. 1회 유찰 가정 248,000,000원도 최근 시세보다 높고, 2회 유찰 가정 198,400,000원에서 최근 기준가 아래로 내려옵니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 2022.02.10. 민간임대주택등기가 현재 어떤 상태이며 매각 후 어떻게 처리되는지 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리의 함정은 풀렸지만, 가격은 아직 안 풀렸다”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 328,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제 일반 원칙만 적용하면 신건에서도 미배당 23,140,000원이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어, 이 사건의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 특별조건 적용 후 실질취득 310,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 205,000,000원의 151.2%입니다. 전체 과거 평균 317,500,000원은 2021~2022년 3.25억~3.28억원대 거래가 많이 포함돼 있고, 최근 추세는 -37.4%입니다. 게다가 16세대 규모, 최근 거래 1건, 경매 평균 유찰 2.4회라는 환금성 신호까지 감안하면 권리는 특별조건으로 정리되지만 신건 가격은 보류가 맞습니다. 제공된 회차 시나리오상 최근 시세 아래로 내려오는 것은 2회 유찰 가정 198,400,000원부터입니다.
