서울남부지방법원 2026타경3045. 마곡일성트루엘플래닛 제3층 제비325호로, 집합건축물대장상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 박재범이며 2020년 7월 27일 매매를 원인으로 2020년 8월 7일 소유권을 취득했고, 당시 등기된 거래가액은 165,000,000원입니다. 이후 2024년 7월 17일 이민정 명의의 주택임차권이 등기됐고, 2026년 1월 12일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

이 사건의 핵심은 “임차권이 있느냐”보다 그 임차권의 미배당분을 매수인이 실제로 부담하느냐입니다. 이민정은 전입신고일이 2021년 8월 9일이고 확정일자는 2021년 6월 16일이며 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권이 인정된 자료입니다. 현재 회차 배당 계산에서는 보증금 157,500,000원 중 142,170,000원만 배당되고 15,330,000원이 남습니다. 그러나 특별매각조건이 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어, 매수인의 실질 인수는 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 임차권 인수, 특별조건으로 실질 0원

말소기준은 2026년 1월 12일의 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2024년 7월 17일 이민정의 주택임차권등기는 매각만으로 소멸하지 않는 것으로 정리돼 있으며, 일반 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재 회차 자동 배당 계산상 그 금액은 15,330,000원입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 이민정은 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인으로 정리돼 있습니다. 따라서 보증금은 157,500,000원 한 건만 반영합니다.

② 가격 판단 — 신건 100%, ‘싸다’는 근거가 없다

감정가와 현재 최저매각가는 모두 145,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 특별매각조건을 적용하면 현재 회차의 실질취득액도 145,000,000원입니다. 임차보증금 157,500,000원이 최저가보다 크지만, 이 사건에서는 미배당분을 매수인이 실제로 부담하지 않으므로 실질취득액을 보증금 157,500,000원으로 고정하는 일반적인 대항력 인수형과는 다릅니다.

다만 현재 확인되는 가격자료만으로는 145,000,000원이 최근 시장 거래보다 낮은지 높은지를 비교할 수 없습니다. 소유자의 2020년 거래가액 165,000,000원은 현재 시세로 그대로 사용할 수 있는 비교값이 아니므로, 최저가가 감정가보다 낮지 않다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)

현재 회차 자동 배당 계산에서는 임차보증금 중 15,330,000원이 미배당되어 일반 원칙상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있으므로, 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 집행비용은 2,830,000원으로 계산돼 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 지하5층·지상14층 건물 중 제3층 제비325호입니다.
• 입지. 지하철 공항철도·9호선 환승역인 마곡나루역 북서측 인근으로, 주위는 오피스빌딩·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 마곡나루역이 있으며, 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 서측 폭 약 20미터, 남측 폭 약 18미터, 동측 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·도시개발구역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등에 포함되고, 공시지가는 8,300,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·도시가스보일러 난방·화재탐지·옥내소화전·스프링클러·CCTV·승강기 설비가 구비돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 특별매각조건 문구를 직접 대조해야 합니다.
• 임차권등기 처리 확인. 이민정의 주택임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 특별조건에 따른 말소가 실제 매각 절차에서 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
• 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 자동 계산은 15,330,000원의 미배당을 표시하지만, 특별조건을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021년 8월 19일 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등기 상태와 매각 후 처리관계를 원본 등기 및 관련 서류에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가는 감정가와 동일한 145,000,000원입니다. 최근 오피스텔 실거래와 비교해 응찰 상한을 정하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
• 점유 현황 확인. 임차권등기 여부와 실제 현재 점유는 별개일 수 있으므로 현황조사 및 현장 상태를 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “대항력 임차권이 있지만, 특별조건이 승부를 바꾼다”

표면만 보면 부담이 큰 사건입니다. 임차인 이민정의 보증금은 157,500,000원이고, 현재 최저가는 145,000,000원이어서 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 실제 자동 계산도 현재 회차 15,330,000원, 1회 유찰 시 43,924,000원, 2회 유찰 시 66,770,400원의 인수액을 표시합니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건을 적용하면 매수인의 실질 인수액은 0원이고, 현재 회차 실질취득액은 145,000,000원입니다. 따라서 권리의 핵심은 특별조건 확인이며, 가격의 핵심은 별도 시세 검증입니다. 권리는 조건부 정리, 가격은 아직 검증 전. 이 두 가지를 분리해 판단해야 하는 사건입니다.