서울남부지방법원 2026타경3056. 개봉동 더원하우스 6층 602호, 기준시점 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이나 압류가 아니라 유승민 임차인의 대항력과 특별매각조건입니다. 임차인은 2022.04.14. 전입·점유를 개시했고 확정일자는 2022.03.21.이며, 말소기준권리로 제시된 2023.10.20. 구로세무서장 압류보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 배당 구조만 보면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 유형입니다.
다만 이 사건은 보통의 대항력 임차인 경매와 결론이 다릅니다. 매각물건명세서 비고에는 “주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 이 특별조건이 적용되는 유승민 임차인과 관련한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 룰상 배당 계산에서 발생하는 미배당액은 아래 표와 차트에 별도로 병기합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3056 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 403-167 더원하우스 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 기준시점 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 평슬라브지붕 · 지상6층 중 제6층 제602호 · 사용승인 2022.03.11. |
| 소유자 | 강성철 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기부상 2022.03.24. 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2022.04.14. 일부포기로 이미 말소되어 있습니다. 이 사건에서 제시된 말소기준권리는 2023.10.20. 구로세무서장 압류입니다. 그보다 앞서 유승민 임차인이 2022.04.14. 전입·점유를 갖췄으므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 이후 경매개시결정과 강서구·구로구·서울특별시의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 그러나 특별조건으로 인수 해소
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유승민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.14 | 2022.03.21 | 315,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 · 보증기관 중복신고 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 유승민은 보증금 315,000,000원, 전입·점유 2022.04.14., 확정일자 2022.03.21.이고 배당요구도 이루어진 것으로 정리되어 있습니다. 신건 301,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 5,014,000원을 먼저 빼고 임차인에게 295,986,000원이 배당되어 19,014,000원이 미배당됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
더원하우스는 총 15세대, 사용승인일은 2022.03.11.입니다. 제공된 거래정보에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 제시되지 않았고, 최근 낙찰금액도 없습니다. 따라서 감정가·최저가 301,000,000원이 시장가격보다 낮은지, 높은지를 수치로 판정할 근거가 없습니다.
특히 이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 315,000,000원으로 감정가보다 크지만, 특별매각조건 때문에 실질 인수액이 0원이므로 실질취득액은 현재 낙찰가와 동일한 301,000,000원입니다. 그렇다고 해서 신건 최저가가 싸다는 뜻은 아닙니다. 실거래 비교가 없는 만큼 가격 가점은 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,014,000원 |
| 1. 임차인 유승민 보증금 | 315,000,000원 | 295,986,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 미배당액 19,014,000원이 발생합니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 다세대주택으로 이용 중이며, 토지는 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 서울개봉초등학교 남서측 인근으로 다세대주택, 공원, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며 주거용 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕 지상6층 건물이며 기본 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 약 4M 내외, 동측 약 3M 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 정비구역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,842,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매수인에게 적용되는 조건인지 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 룰상 미배당과 실질 인수를 구분. 현재 회차 배당계산상 미배당은 19,014,000원이지만 특별조건을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액과 다른 채권의 배당순서가 변동될 수 있습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없어 301,000,000원의 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 인근 유사 다세대의 실제 거래가를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 15세대 규모이므로 매수층과 거래 빈도를 보수적으로 점검해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행. 낙찰 후 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 절차가 실제로 이행되는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 이번 사건은 특별조건이 핵심”
유승민 임차인은 보증금 315,000,000원에 전입·점유가 2022.04.14.로, 2023.10.20. 말소기준권리보다 앞선 명확한 대항력 임차인입니다. 신건 301,000,000원 배당계산만 보면 19,014,000원의 보증금이 남아 일반적인 사건이라면 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.
그러나 이 사건에는 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득액은 301,000,000원입니다. 권리분석의 가장 큰 위험은 조건부로 해소됐습니다. 반면 직접 비교할 최근 실거래가 없어 가격이 싸다는 근거는 없습니다. 이 물건은 “권리조건 확인은 합격, 가격판단은 보수적”으로 정리하는 것이 맞습니다.
