서울남부지방법원 2026타경3078. 양천구 신월동 케이씨하우징 2층 201호, 전용 27.13㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 안효명은 2023.04.13 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2023.03.27, 임차보증금은 369,000,000원입니다. 제공 자료의 말소기준 표시는 2026.01.09 강제경매개시결정이므로 임차인의 점유·전입이 그보다 앞서 원칙상 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서 비고에 특별매각조건이 붙어 있습니다. 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건에서 안효명 임차인과 관련한 미배당 보증금은 룰상 계산액과 별개로 매수인 실질 인수 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 다만 이 조건을 다른 임차인의 권리까지 자동으로 해소하는 것으로 확대해서는 안 됩니다. 현재 확인된 실제 임차인은 안효명 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3078 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 122-17 케이씨하우징 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 27.13㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김옥순 · 2023.04.26 소유권이전 · 거래가액 379,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 397,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 369,000,000원 |
| 건물규모 | 케이씨하우징 · 22세대 · 사용승인일 2023.01.02 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 인수를 끊는다
등기부에는 2023.01.20 근해안강망수산업협동조합의 채권최고액 4,980,000,000원 근저당권이 설정됐다가 2023.04.13 일부포기로 말소된 이력이 있고, 2023.05.31 신한금융플러스주식회사 명의 채권최고액 201,600,000원 근저당권도 제공 자료상 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 현재 권리분석의 중심은 이들 담보권이 아니라 안효명의 임차권입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안효명 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.04.13 | 2023.03.27 | 369,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실제 임차인 승계 없음 |
② 시세 비교 — 권리 해소와 가격 메리트는 별개다
케이씨하우징의 제공 실거래 표본은 전용 26.12㎡~28.99㎡ 구간 10건이며, 대상 전용면적 27.13㎡와 면적 매칭이 확인됩니다. 시세지표상 최근 평균은 389,700,000원, 최신 거래는 2023.06 · 389,000,000원입니다. 현재 최저가 397,000,000원은 최근 평균 대비 101.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 28.98㎡ | 2 | 389,000,000원 |
| 2023.06 | 28.98㎡ | 3 | 389,000,000원 |
| 2023.06 | 27.13㎡ | 3 | 379,000,000원 |
| 2023.06 | 27.69㎡ | 6 | 399,000,000원 |
| 2023.05 | 28.99㎡ | 3 | 389,000,000원 |
| 2023.05 | 28.99㎡ | 2 | 389,000,000원 |
| 2023.04 | 28.64㎡ | 5 | 409,000,000원 |
| 2023.04 | 28.79㎡ | 4 | 399,000,000원 |
| 2023.04 | 27.13㎡ | 2 | 379,000,000원 |
| 2023.04 | 26.12㎡ | 4 | 376,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 389,700,000원 |
실거래 범위는 376,000,000원~409,000,000원, 평균은 389,700,000원입니다. 현재 최저가 397,000,000원은 이 평균보다 높은 수준이고 최신 거래 389,000,000원보다도 높습니다. 따라서 특별매각조건으로 권리상 인수위험이 해소된다는 이유만으로 현재 가격을 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 특히 제공된 거래 표본은 2023.04~2023.06이고, 경매 매각기일은 2026.09.02이므로 거래시점의 시차도 가격 판단에서 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 397,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,358,000원 |
| 1. 임차인 안효명 보증금(우선변제) | 369,000,000원 | 369,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 369,000,000원 | 21,642,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 397,000,000원 가정에서는 임차인 안효명 보증금 369,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 21,642,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자 미배당은 347,358,000원, 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 케이씨하우징 201호입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 대상은 2층입니다.
- 입지. 서울신원초등학교 동측 인근. 부근은 아파트단지, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 시스템냉방, 승강기, 화재탐지·경보, 도시가스 설비가 기재돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 표시돼 있습니다. 공시지가는 2,986,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가 표시. 단독·다가구·아파트·연립·다세대 관련 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.와 아파트 관련 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31.이 함께 기재돼 있으므로 대상 다세대주택에 대한 입찰일 현재 적용 여부는 원문 확인이 필요합니다.
- 환금성. 22세대 규모이며 제공 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·매각률 25.0%입니다. 실거래 표본도 2023.04~2023.06에 집중되어 있어 현재 가격 판단에는 보수적 접근이 필요합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 부가돼 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 안효명 임차권등기가 어떤 절차와 시점으로 말소되는지 매각물건명세서 원문과 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 현재 가격은 시세 이상. 최저가 397,000,000원은 최근 평균 389,700,000원의 101.9%이며 최신 거래 389,000,000원보다 높습니다. 신건을 ‘저가 매수’로 보지 마세요.
- 실거래 시점 차이. 제공 거래가 2023.04~2023.06에 집중돼 있으므로 2026.09.02 입찰가격을 정할 때는 거래시점 차이를 보수적으로 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오 구분. 원자료상 1회 유찰 시 인수 56,646,400원, 2회 유찰 시 119,277,120원으로 계산되지만 특별매각조건을 반영한 해당 임차인의 실질 인수는 0원이라는 점을 혼동하지 마세요.
- 환금성 점검. 22세대 다세대주택, 평균 유찰 2.0회, 매각률 25.0%라는 통계를 감안해 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소는 호재, 현재 가격은 별개”
이 사건은 얼핏 보면 보증금 369,000,000원의 대항력 임차인 때문에 부담스러운 물건입니다. 실제로 안효명은 2023.04.13 전입·점유를 갖추고 확정일자 2023.03.27, 배당요구까지 한 실제 임차인 1명입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조를 경계해야 합니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 명시돼 있어 안효명 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 397,000,000원입니다. 문제는 이 금액이 시세지표상 최근 평균 389,700,000원의 101.9%이고 최신 거래 389,000,000원보다 높다는 점입니다. 여기에 22세대 다세대주택, 평균 유찰 2.0회, 매각률 25.0%가 겹칩니다. 결론은 “인수위험은 특별조건으로 크게 해소됐지만, 신건 가격에는 가점을 주기 어렵다.” 권리보다 가격과 환금성을 더 엄격하게 봐야 하는 사건입니다.
