서울남부지방법원 2026타경3082. 양천구 목동 ‘릴라이브’ 제6층 제603호 다세대주택입니다. 이 물건의 권리분석은 겉으로 보면 상당히 위험합니다. 임차권자 여승주는 2022년 8월 8일 임대차계약과 확정일자를 갖췄고, 2022년 8월 17일 주민등록과 점유를 시작했습니다. 이후 2024년 11월 1일 보증금 360,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 강제경매개시결정은 그보다 훨씬 늦은 2026년 1월 9일이므로, 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.

통상적인 경매라면 여기서 결론은 무겁습니다. 최저가 340,000,000원보다 보증금 360,000,000원이 더 크고, 집행비용 5,560,000원을 먼저 제하면 임차인에게 배당되는 금액은 334,440,000원입니다. 남는 보증금 25,560,000원은 매수인에게 이어질 수 있습니다. 1회 유찰 시에는 룰상 인수액이 92,608,000원, 2회 유찰 시에는 146,246,400원으로 늘어납니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

이 사건의 등기상 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 여승주의 임대차계약일과 확정일자는 2022년 8월 8일, 주민등록일과 점유개시일은 2022년 8월 17일입니다. 임차권등기는 2024년 11월 1일 이루어졌고, 임차보증금은 360,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2026년 1월 9일이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 앞섭니다.

갑구의 과거 신탁등기는 이미 말소되어 있습니다. 2022년 7월 13일 코리아신탁주식회사 관련 신탁등기가 말소되었고, 같은 날 이화니 명의로 소유권이 이전된 뒤 수협은행 신탁이 설정됐다가 2022년 8월 17일 다시 말소되어 이화니에게 귀속되었습니다. 현재 경매에서 가장 중요한 선순위 권리는 소유권 변동이 아니라 여승주의 주택임차권입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

여승주는 확정일자를 갖추고 배당요구도 한 임차인으로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증기관 명의의 별도 임차인 신고가 중복되어 있는 구조가 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 이 임차권 자체는 선순위여서 특별조건이 없다면 미배당 보증금의 매수인 승계가 핵심 위험이 됩니다.

③ 가격 판단 — 최저가만 보고 싸다고 할 물건은 아니다

현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 340,000,000원인 신건입니다. 특별매각조건을 반영하면 실질취득액도 340,000,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 이 자료에서 이 호실과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않으므로, 감정가 3.40억이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 단정하지 않습니다.

특히 보증금이 360,000,000원이라는 이유만으로 감정가 340,000,000원을 ‘2,000만원 싸다’고 해석해서는 안 됩니다. 임차보증금은 매매 시세가 아니며, 이 사건은 특별조건으로 미배당 보증금 인수가 해소되는 구조이기 때문입니다. 가격 메리트는 별도의 실제 거래 검증이 선행되어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 임차보증금 미배당액은 25,560,000원입니다. *다만 특별매각조건상 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 매각 조건이므로, 본 리포트에서는 매수인 실질 인수를 0원으로 판단합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 목동 소재 목동사거리 남측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 5호선 목동역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘트리트구조 지하1층·지상6층 건물의 제6층 제603호이며 사용승인일은 2022.06.24입니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지. 2필지 일단의 세장형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용중입니다. 토지면적은 192.7㎡, 공시지가는 3,684,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(목동오거리), 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 총 20세대 규모의 다세대주택이며 관련 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 그대로 존재하는지 확인하세요.
• 룰상 인수액과 혼동 금지. 신건 시뮬레이션의 25,560,000원은 특별조건을 반영하기 전 계산입니다. 이 사건의 실질 인수 판단은 특별조건을 함께 봐야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 이후 특별매각조건에 따른 임차권등기 말소의 구체적 이행 방식과 필요 서류를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 340,000,000원이 실제 시장에서 경쟁력 있는 가격인지는 별도의 동일·유사 다세대 실거래와 매물 호가를 대조해야 합니다.
• 유찰 시 착시 주의. 1회·2회 유찰 시 매각가가 272,000,000원·217,600,000원으로 내려가더라도, 특별조건을 확인하지 않은 상태에서 단순히 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
• 현장 확인. 제6층 제603호의 실제 점유상태, 내부 상태, 관리비 및 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권은 위험하지만, 이 사건은 조건이 다르다”

이 물건을 등기만 보고 판단하면 보증금 360,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 고위험 경매입니다. 현재 최저가 340,000,000원에서는 룰상 25,560,000원이 미배당되고, 유찰될수록 그 금액은 92,608,000원·146,246,400원으로 커집니다.

하지만 이 사건의 결론을 결정하는 것은 특별매각조건입니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 본 분석에서는 매수인 실질 인수를 0원*으로 봅니다. 따라서 특별조건이 최종적으로 유효하게 유지된다는 전제에서는 실질취득액은 신건 최저가와 같은 340,000,000원입니다.

다만 권리가 정리된다고 곧바로 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 직접 비교할 실거래 금액 없이 신건 감정가가 시장보다 싸다고 단정할 수 없고, 총 20세대 다세대에 관련 경매 평균 유찰 2.4회라는 특성도 있습니다. 결론은 “권리 리스크는 특별조건으로 해소 가능, 가격 메리트는 별도 검증”입니다.