서울남부지방법원 2026타경3104. 신월동 예성클래식 제2동 제2층 제202호, 다세대주택입니다. 현재 등기상 가장 중요한 권리는 김미정의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.06.04, 확정일자는 2021.06.15, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.06.28이며 보증금은 270,000,000원입니다. 그 뒤 2023.08.23 롯데캐피탈 가압류가 들어왔기 때문에 이 사건의 말소기준은 해당 가압류이고, 임차권은 그보다 앞선 권리라 원칙적으로 매수인 인수 위험이 존재합니다.
현재 최저가 258,000,000원으로 배당을 단순 계산하면 집행비용 4,412,000원을 먼저 빼고 임차인에게 253,588,000원이 배당되어 16,412,000원이 남습니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 이 부족분을 매수인이 떠안아 실질취득액이 보증금 270,000,000원에 가까워지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건에서 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3104 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 205-4 예성클래식 제2동 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 남부순환로58길 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 대상면적 | 56.42㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 · 제2동 제2층 제202호 |
| 소유자 | 김영대 · 2021.06.29 매매 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저지만 특별매각조건이 핵심
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미정 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.28 | 2021.06.15 | 270,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 특약으로 실질 인수 0 |
김미정은 전입신고가 말소기준권리인 2023.08.23 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 등기부상 임차권등기까지 존재하므로 특별매각조건이 없다면 매수인에게 미배당 보증금이 승계될 수 있는 전형적인 인수형입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 더 낮고 추세도 하락
예성클레식의 면적 유사 거래는 6건이며, 최근 12개월에 해당하는 거래는 3건입니다. 전체 평균 256,166,666원보다 최근 12개월 평균 247,333,333원을 우선해 판단해야 합니다. 최근 거래가 과거 거래보다 -6.7% 낮아 하락 추세가 확인되기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 58.7㎡ | 2 | 246,000,000원 |
| 2024.08 | 55.15㎡ | 4 | 248,000,000원 |
| 2024.08 | 55.15㎡ | 4 | 248,000,000원 |
| 2022.02 | 58.18㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.11 | 58.05㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2021.06 | 56.42㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 247,333,333원 |
신건 최저가 258,000,000원은 최근 12개월 평균 247,333,333원의 104.3%입니다. 최신 거래 246,000,000원보다도 12,000,000원 높습니다. 따라서 특별매각조건으로 인수 위험이 해소됐다는 점을 가격 가점으로 연결해서는 안 됩니다. 권리가 정리돼도 현재 가격 자체는 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,412,000원 |
| 1. 임차인 김미정 보증금 | 270,000,000원 | 253,588,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 5,448,395원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차인 보증금 중 16,412,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 특별매각조건상 주택도시보증공사가 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신원초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·각급 학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물이며 급·배수, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 토지는 평지, 세로장방, 소로한면 조건입니다.
- 공시지가. 2,837,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 예성클레식은 40세대이며 2015.03.09 준공입니다. 최근 12개월 거래 표본은 3건이고 최근 거래 흐름은 -6.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 김미정 임차권은 원칙적으로 선순위 인수형이므로 특별매각조건의 이행이 핵심입니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 신건 258,000,000원은 최근 12개월 평균 247,333,333원의 104.3%입니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2025.04의 246,000,000원으로 신건 최저가보다 낮습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 -6.7%이므로 과거 270,000,000원 거래를 현재 시세의 중심으로 잡지 않는 편이 타당합니다.
- 유찰 여부 확인. 평균 유찰 횟수는 1.5회로, 현재 0회 유찰 신건의 가격 메리트는 제한적입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표는 집행비용과 확인된 채권 중심의 계산이므로 실제 체납 관리비나 조세관계는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 위험은 풀렸지만 가격은 아직 아니다”
이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 보증금 270,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있어 원칙대로라면 신건 매각가에서 16,412,000원의 미배당액이 매수인에게 남습니다. 둘째, 특별매각조건에서 주택도시보증공사가 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 해 실질 인수는 0원이 됩니다.
하지만 권리가 정리됐다고 가격까지 좋아지는 것은 아닙니다. 실질취득 258,000,000원은 최근 12개월 평균 247,333,333원의 104.3%이고 최신 거래 246,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세는 -6.7%, 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 따라서 결론은 권리 위험은 특별매각조건으로 완화, 가격은 신건에서 보류입니다.
