서울남부지방법원 2026타경3108. 양천구 신월동 케이씨하우징 4층 404호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 소유자 석창윤은 2023.04.23 매매를 원인으로 2023.05.09 소유권을 취득했고 거래가액은 399,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석에서 눈에 띄는 점은 2023.01.20 설정됐던 근해안강망수산업협동조합 근저당 4,980,000,000원이 2023.04.24 이미 말소됐다는 점입니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2026.01.12 강제경매개시결정이며, 임미화의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞섭니다.
임미화는 임대차계약일 2023.04.10, 확정일자 2023.04.10, 주민등록·점유개시 2023.04.24, 보증금 389,000,000원이고 2025.03.11 임차권등기가 됐습니다. 배당표만 기계적으로 보면 현재 최저가 342,000,000원 매각 시 집행비용을 제외한 336,412,000원을 배당받고 52,588,000원이 남습니다. 그러나 특별매각조건은 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 두고 있어, 임미화에 한해서는 실질 인수 0원*으로 봐야 합니다. 이 조건은 다른 임차인에게 자동 확장되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3108 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 122-17 케이씨하우징 제4층 제404호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 곰달래로7길 6 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형다세대 · 전용 28.79㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2023.01.02 / 22세대 |
| 소유자 | 석창윤 (2023.04.23 매매, 거래가액 399,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 342,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 389,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약으로 해소, 미상 임차인은 별도
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정지은 | 2025.06.30 · 부분 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 위험 |
| 임미화 | 2023.04.24 · 건물 전부 | 389,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원* |
③ 시세 비교 — 표면 가격은 86.4%, 다만 임차인 미상분 확인이 선행
케이씨하우징의 시세 지표상 최근 12개월 평균은 395,666,666원, 최신 거래는 2023.07 409,000,000원입니다. 감정가이자 현재 최저가인 342,000,000원은 최근 12개월 평균의 86.4%입니다. 임미화의 주된 인수위험만 보면 특별매각조건으로 해소되므로 최저가 자체를 시세와 비교할 수 있습니다. 다만 정지은의 보증금이 미상이어서 총 실질취득액은 현재 확정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 29.94㎡ | 4 | 409,000,000원 |
| 2023.06 | 28.98㎡ | 2 | 389,000,000원 |
| 2023.06 | 28.98㎡ | 3 | 389,000,000원 |
| 2023.06 | 27.13㎡ | 3 | 379,000,000원 |
| 2023.06 | 27.69㎡ | 6 | 399,000,000원 |
| 2023.05 | 28.99㎡ | 3 | 389,000,000원 |
| 2023.05 | 28.99㎡ | 2 | 389,000,000원 |
| 2023.04 | 28.64㎡ | 5 | 409,000,000원 |
| 2023.04 | 28.79㎡ | 4 | 399,000,000원 |
| 2023.04 | 27.13㎡ | 2 | 379,000,000원 |
| 2023.04 | 29.94㎡ | 4 | 409,000,000원 |
| 2023.04 | 29.96㎡ | 4 | 409,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 395,666,666원 |
거래 표본의 최저가는 379,000,000원, 최고가는 409,000,000원이며 최근 12개월 평균은 395,666,666원입니다. 현재 최저가 342,000,000원이 이 지표보다 낮은 것은 분명하지만, 표본 거래월이 2023.04~2023.07에 집중돼 있습니다. 따라서 86.4%라는 숫자만으로 즉시 ‘싸다’고 확정하기보다, 정지은의 임차조건과 현시점 매매 가능 가격을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 342,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,588,000원 |
| 1. 임차인 임미화 보증금 | 389,000,000원 | 336,412,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 389,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임미화의 부족분은 52,588,000원입니다. 특별매각조건을 반영하면 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 단, 정지은의 보증금·우선변제 여부는 별도로 확인해야 하며 이 확약의 적용대상이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 임미화 부족분은 늘지만 확약 효과는 동일
| 회차 | 매각가 | 임미화 룰상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 100%) | 342,000,000원 | 52,588,000원 | 특별매각조건 반영 시 임미화 실질 인수 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 273,600,000원 | 120,030,400원 | 특별매각조건 반영 시 임미화 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 218,880,000원 | 173,984,320원 | 특별매각조건 반영 시 임미화 실질 인수 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 실질취득액이 보증금에 수렴합니다. 이 사건에서도 임미화만 놓고 보면 룰상 부족분이 52,588,000원에서 120,030,400원, 173,984,320원으로 커집니다. 하지만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 적용되는 임미화에 대해서는 그 부족분이 매수인 실질 부담으로 이어지지 않습니다. 문제는 여전히 정지은의 미상 임차조건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신원초등학교 동측 인근. 소규모 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 4층 404호, 사용승인일은 2023.01.02입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 수평표면구역, 진입표면구역, 제3종 구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재됐습니다.
- 토지. 공시지가 2,986,000원/㎡, 토지면적 206.6㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 환금성. 22세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 25.0%로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정지은 임차조건 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 최우선으로 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 임미화 임차권에 실제로 적용되는지 원문 문구를 그대로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 낙찰 후 특별매각조건 이행과 임차권등기 말소가 실제 등기상 완료되는 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 342,000,000원은 최근 12개월 평균의 86.4%지만 거래 표본 시점이 2023년에 집중돼 있으므로 현시점 매매가 확인이 필요합니다.
- 환금성. 22세대 다세대형 집합건물이고 평균 유찰 2.0회·매각률 25.0%인 점을 감안해 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2023.05.09 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 처리와 관련 의무의 소멸·승계 여부를 원문과 관계기관에 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 전체 인수가 0원인 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 임미화의 389,000,000원 보증금입니다. 배당만 보면 현재 회차에서 52,588,000원이 부족해 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인이 떠안을 구조입니다. 그러나 특별매각조건이 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어, 임미화에 관한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 “인수 0원·저가 매물”로 결론 내리면 안 됩니다. 실제 임차인은 2명이고, 정지은은 2025.06.30 전입 사실만 확인될 뿐 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확약의 효력은 임미화에게만 미치므로 이 미상 임차관계를 별도로 해소해야 합니다. 가격은 최근 12개월 평균의 86.4%로 표면상 낮지만, 권리 미상분과 22세대 규모·평균 유찰 2.0회·매각률 25.0%의 환금성까지 겹칩니다. 가격은 검토 가능, 권리는 확인 후 결정. 이 사건은 그 순서가 맞습니다.
