서울남부지방법원 2026타경3112. 서울 강서구 화곡동 ‘마루’ 제2층 제201호, 공동주택 중 다세대주택입니다. 감정평가상 방2·거실·주방·욕실·발코니 구조이며, 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이고 사용승인일은 2019.03.21입니다. 현재 등기상 소유자는 김온기입니다.
권리관계의 핵심은 근저당이 아니라 2023.05.31 김재명의 1,000,000,000원 가압류가 말소기준이라는 점입니다. 그보다 앞선 고정민의 임차차는 전입 2022.11.18, 확정일자 2022.10.31로 말소기준보다 빠르기 때문에 대항력이 있습니다. 그러나 이번 매각에는 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 그 조건이 이행되는 전제에서 매수인 인수는 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 76-1 마루 제2층 제201호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 방2·거실·주방·욕실·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제2층 제201호 · 사용승인일 2019.03.21 |
| 소유자 | 김온기 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 특별매각조건이 핵심
과거 김태은 명의의 주택임차권은 보증금 232,500,000원으로 2022.10.13 등기됐다가 2022.10.24 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심 임차인은 고정민입니다. 고정민은 2024.11.28 보증금 240,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤지만 실제 임대차의 주민등록일자와 점유개시일은 2022.11.18, 확정일자는 2022.10.31입니다. 말소기준인 2023.05.31 가압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 하여 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고정민 | 전부 · 주거 | 240,000,000원 | 2022.11.18 / 2022.10.31 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원* |
* 특별매각조건이 없다고 계산한 회차별 룰상 인수액은 1회 유찰 시 39,656,000원, 2회 유찰 시 79,884,800원입니다. 이번 매각은 위 특별매각조건이 적용되는 전제에서 해당 임차보증금 반환청구권이 매수인에게 행사되지 않는 것으로 분석합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격
‘MAROO’는 총 15세대, 사용승인일 2019.03.21인 소규모 공동주택입니다. 비교 자료에서 확인되는 거래는 2건이고, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 27.29㎡ | 5 | 187,000,000원 |
| 2023.12 | 29.57㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 187,000,000원 |
전체 2건 평균은 238,500,000원이지만, 가격 판단은 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 두 기준 모두 187,000,000원이고, 신건 최저가 255,000,000원은 최근 시세의 136.4%입니다. 최근 거래는 이전 거래 흐름 대비 -35.5%로 낮아졌으므로, 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 1. 임차인 고정민 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김재명 | 1,000,000,000원 | 10,630,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 고정민에게 보증금 240,000,000원이 전액 배당되고, 김재명 가압류에 10,630,000원이 배당됩니다. 채권자 미배당은 1,229,370,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 조건 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 255,000,000원 | 0원 | 실질 인수 0원* |
| 1회 유찰 시 | 204,000,000원 | 39,656,000원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 | 163,200,000원 | 79,884,800원 | 실질 인수 0원* |
대항력 임차인의 보증금은 240,000,000원이므로 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 그 미배당 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 따라서 회차가 내려갔다는 이유만으로 임차보증금이 추가 인수된다고 단정할 사건은 아닙니다. 각 회차에도 동일 특별매각조건이 유지되는지 원문 확인이 필수입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택 중 다세대주택으로 이용 중이며 방2·거실·주방·욕실·발코니 구조입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 5호선 우장산역 동측에 위치하며 인근은 아파트·다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 우장산역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물, 사용승인일 2019.03.21이며 승강기·주차장·CCTV·개별난방설비 등이 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 공동주택이고 확인되는 거래가 2건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 흐름이 -35.5%인 점을 가격 판단에 보수적으로 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매수인에게 적용되는지 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 신건 255,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 187,000,000원의 136.4%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -35.5%입니다. 전체 평균 238,500,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 임차인 명도 확인. 고정민의 임차권등기와 점유·퇴거 상태, 특별매각조건에 따른 임차권 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당은 집행비용 4,370,000원, 임차인 240,000,000원, 김재명 10,630,000원 배당 구조이나 실제 당해세 등으로 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “특별매각조건은 권리를 정리하지만, 가격까지 싸게 만들지는 않는다”
이 사건은 겉으로 보면 대항력 임차인 보증금 240,000,000원이 있어 부담스러워 보입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 핵심입니다. 미배당 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이어서, 그 조건이 이행되면 실질 인수는 0원입니다. 권리 쪽의 큰 위험은 조건부로 정리됩니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 255,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 187,000,000원의 136.4%이고, 최근 거래 흐름도 -35.5%입니다. 전체 거래 평균 238,500,000원만 보고 가격을 후하게 평가할 수 없습니다. 권리조건 확인은 합격, 신건 가격은 보류. 현재 회차의 핵심은 임차인 인수보다 최근 시세보다 높은 매각가격입니다.
