서울남부지방법원 2026타경3127. 화곡동 신영베르디움 3층 302호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 채경화입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “선순위 임차인 인수형”으로 끝나지 않습니다. 유경진은 2021.12.16. 임대차계약 및 확정일자, 2022.02.23. 전입·점유, 보증금 276,000,000원이고 2024.03.26. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 경매개시결정일인 2026.01.13.보다 앞선 권리라 원칙적으로는 강한 선순위 권리입니다.
하지만 매각물건명세서에는 별도의 특별매각조건이 붙어 있습니다. “주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 내용입니다. 따라서 유경진 보증금에 관해 배당 부족액이 생기더라도 매수인이 실제 부담할 잔액은 0원으로 판단합니다. 다만 이 조건은 유경진 관련 보증금 문제를 해소하는 장치일 뿐, 별도로 확인된 이주현의 점유관계까지 해소한다고 볼 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3127 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 380-12 신영베르디움 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로29길 84 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 6층 건물 내 302호 |
| 시세 비교 면적 | 39.88㎡ |
| 소유자 | 채경화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 357,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 276,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 특별조건으로 해소, 별도 점유자는 미상
등기부상 강서신용협동조합 근저당권은 2017.12.27. 설정됐지만 2018.04.16. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2026.01.13. 강제경매개시결정입니다. 유경진의 전입·점유 및 임차권등기는 그보다 앞서므로 원칙상 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리지만, 위 특별매각조건 때문에 유경진 관련 실질 인수는 0원입니다.
반면 이주현은 2025.11.19. 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이주현과 관련된 인수액은 현재 금액으로 산정할 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 확인 2명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유경진 | 건물의 전부 | 2022.02.23 | 2021.12.16 | 276,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 특별매각조건 적용 |
| 이주현 | 미상 | 2025.11.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
③ 시세 비교 — 신건 357,000,000원은 확인 시세의 145.7%
신영베르디움은 18세대, 사용승인일은 2017.12.13.입니다. 시세 비교 대상으로 확인된 거래는 전용 40.27㎡, 5층의 2024.05. 거래 245,000,000원 1건입니다. 비교 대상 면적 39.88㎡와 면적 매칭이 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 40.27㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 평균 | 39.88㎡ 비교 | 1건 | 245,000,000원 |
현재 최저매각가 357,000,000원은 확인 시세 245,000,000원의 145.7%입니다. 금액 차이는 112,000,000원입니다. 유경진 관련 실질 인수가 0원이라고 해도 현재 회차 실질취득은 357,000,000원이므로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 권리조건이 개선돼도 가격 자체가 높은 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 357,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,798,000원 |
| 1. 임차인 유경진 보증금 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 276,000,000원 | 75,202,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 유경진 보증금 276,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 75,202,000원을 배당받아 200,798,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 유경진 인수 계산액과 특별조건을 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 룰상 매수인 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 357,000,000원 | 75,202,000원 | 0원 | 유경진 관련 0원 · 이주현 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 285,600,000원 | 4,801,600원 | 0원 | 유경진 관련 0원 · 이주현 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 228,480,000원 | 0원 | 51,518,720원 | 유경진 관련 실질 0원 · 이주현 미상 |
2회 유찰 시 단순 계산만 보면 보증금 미배당으로 51,518,720원의 인수가 생기지만, 특별매각조건이 그 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하므로 유경진에 대한 실질 부담은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 “낙찰가 + 유경진 인수액”을 보증금 276,000,000원으로 고정해 시세와 비교하는 일반적인 선순위 임차인 인수형 공식은 특별매각조건 때문에 그대로 적용되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 신월초등학교 남서측 인근. 소규모 공동주택, 도시형생활주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 302호이며, 위생 급·배수, 난방, 소화전, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 토지. 토지면적 176.1㎡, 공시지가 4,819,000원/㎡, 주상용, 평지, 세로장방, 중로한면입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 18세대 규모이며 확인된 실거래 표본은 1건입니다. 가격 판단 시 표본이 많지 않다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 입찰 직전 명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 이주현 임대차관계 확인. 2025.11.19. 전입만 확인되고 보증금·확정일자·점유부분이 미상입니다. 이 부분이 남은 핵심 권리 리스크입니다.
- 신건 고가 경계. 최저가 357,000,000원은 확인 시세 245,000,000원의 145.7%입니다. 현재 회차에는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 유찰 시 권리와 가격을 분리. 2회 유찰 시 룰상 51,518,720원의 인수액이 계산되지만 유경진 관련 실질 부담은 특별조건으로 0원입니다. 다만 이주현 위험은 별도로 남습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에관한허가구역으로 확인되므로 적용 여부와 절차를 입찰 전에 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 특별매각조건과 점유관계를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 권리와 가격 모두 완전한 안전형은 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 276,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 위험해 보입니다. 하지만 특별매각조건이 있어 유경진 관련 미배당 보증금의 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 문제는 두 가지입니다. 첫째, 별도로 전입한 이주현의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 확약 밖 미상 임차 위험이 남아 있다는 점. 둘째, 신건 최저가 357,000,000원이 확인 시세 245,000,000원의 145.7%라는 점입니다.
따라서 현재 회차를 “선순위 보증금이 해소됐으니 안전하고 싸다”라고 평가하면 안 됩니다. 주된 임차권은 조건부 해소, 별도 점유자는 미상, 가격은 시세 이상. 권리 리스크와 가격 리스크가 동시에 남아 있으므로 신건에서 공격적으로 접근하기보다 특별매각조건의 적용 범위와 이주현의 임대차관계를 먼저 확정하는 것이 우선입니다.
