서울중앙지방법원 2025타경103307. 상도동 다나네스트빌 3층 302호, 전용 45.05㎡에 대응하는 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금 인수입니다. 남유정은 2019.12.18 확정일자를 받고 2020.01.20 전입·점유를 시작했으며, 말소기준권리인 2021.03.10 압류보다 앞섭니다. 보증금은 289,500,000원이고 배당요구도 한 상태라 우선변제를 받지만, 현재 최저가에서는 전액 변제가 되지 않아 그 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 2,414,802원을 먼저 제하고 남유정에게 112,928,198원이 배당됩니다. 보증금 289,500,000원 중 남는 176,571,802원이 매수인 인수 예상액입니다. 즉 입찰가 115,343,000원에 낙찰받는다고 끝나는 것이 아니라, 실질 부담은 291,914,802원 수준으로 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103307 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 126-25 다나네스트빌 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 45.05㎡ · 4층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 박연숙 · 2019.11.29 매매 · 거래가액 289,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 115,343,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 289,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
등기부상 과거 하나은행 근저당권은 2020.01.22 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 2021.03.10 국세 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 추가 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 남유정은 2020.01.20 전입·점유해 기준권리보다 앞서므로, 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 한 그 잔액이 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 실제 점유·대항력 구분
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남유정 | 2020.01.20 | 2019.12.18 | 289,500,000원 | 대항력 有 | 배당요구 |
| 임수현 | 2025.03.18 | - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
남유정은 전유부분 전부에 대한 임차권등기를 마쳤고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다. 반면 임수현의 전입일은 2025.03.18로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않아 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
다나네스트빌의 확인된 실거래는 2023.11 전용 44.18㎡ 1층 315,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균값으로 제공된 금액도 315,000,000원이지만 표본은 1건뿐이고 거래 시점도 2023.11입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 44.18㎡ | 1 | 315,000,000원 |
현재 최저가 115,343,000원만 놓고 보면 315,000,000원의 36.6%이지만, 이 비율은 이 사건의 실질 가격을 보여주지 못합니다. 남유정 보증금 미배당분까지 더한 실질취득 291,914,802원을 기준으로 봐야 합니다. 이는 확인된 실거래 315,000,000원보다 낮지만, 거래 표본이 1건뿐이고 시점도 오래되어 강한 가격 메리트로 단정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,343,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,414,802원 |
| 1. 임차인 남유정 보증금 | 289,500,000원 | 112,928,198원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 289,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 남유정 보증금의 미배당액은 176,571,802원으로 계산돼 매수인 인수 예상액이 됩니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 숭실대입구역 남측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 숭실대입구역이 있으며, 대중교통 이용편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 302호이며 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 토지 서측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 토지 공시지가는 4,264,000원/㎡입니다.
- 규모. 다나네스트빌은 8세대, 2008.10.17 사용승인된 소규모 공동주택입니다.
⑥ 물건 특이사항과 입찰 체크리스트
- 위반건축물 표시 확인. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재라고 기재돼 있습니다. 한편 감정요항표의 공부와의 차이는 ‘없음’으로 적혀 있어 원본 대조가 필요합니다.
- 제시외 건물. 테라스 상에 샷시조·판넬조 판넬지붕 약 9㎡의 베란다 등이 있으며 감정평가액이 별도로 표기됐습니다.
- 내부 확인 제한. 현장조사 당시 폐문 부재로 내부 설비 작동, 누수, 인테리어 상태를 확인하지 못했습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 다수 존재해 당해세 여부에 따라 배당 순서와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 임수현 보증금. 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
- 실거래 표본 부족. 확인된 거래가 2023.11 한 건뿐이므로 현재 시세 판단에는 추가 현장·중개업소 확인이 필요합니다.
맺으며 — “1.15억짜리 경매”로 보면 안 된다
이 사건은 5회 유찰돼 최저가가 115,343,000원까지 내려왔지만, 대항력 임차인 남유정의 보증금 289,500,000원이 핵심입니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 176,571,802원을 매수인이 인수하면 실질취득은 291,914,802원입니다. 6회·7회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질 부담은 보증금 수준에 계속 근접합니다.
확인된 실거래는 315,000,000원 1건으로 실질취득액보다 높지만, 거래 시점이 2023.11이고 표본도 하나뿐입니다. 여기에 5회 유찰, 소규모 8세대 다세대, 위반건축물 표시, 제시외 건물, 세금 압류와 내부 미확인 요소까지 함께 봐야 합니다. 이 물건의 판단 기준은 “얼마나 많이 유찰됐나”가 아니라 “인수액까지 포함한 총취득원가가 실제 환금 가능한 가격보다 충분히 낮은가”입니다.
