서울중앙지방법원 2025타경103307. 숭실대입구역 남측 인근의 다세대주택 ‘다나네스트빌’ 3층 302호입니다. 감정가는 352,000,000원이지만 4회 유찰되어 최저가는 144,179,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가 대비 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 남유정의 대항력 있는 임차보증금 289,500,000원입니다. 남유정은 확정일자 2019.12.18., 전입·점유 2020.01.20.으로 말소기준인 2021.03.10. 압류보다 앞섭니다. 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.
현재 최저가 144,179,000원을 전액 배당재원으로 놓으면 집행비용 2,818,506원을 제외한 141,360,494원이 남유정 보증금에 배당되고, 148,139,506원이 부족합니다. 따라서 현재 회차의 낙찰가와 인수액 합계는 292,318,506원입니다. 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 그만큼 늘어나는 구조이므로 실질취득비용은 약 289,500,000원의 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103307 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 126-25 다나네스트빌 3층 302호 · 상도로68가길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 4층 건물 내 3층 302호 |
| 전용면적 | 45.05㎡ |
| 소유자 | 박연숙 (2019.11.29. 매매 · 거래가액 289,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 144,179,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 289,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2021.03.10. 남인천세무서장의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 국세·지방세 압류, 경매개시결정, 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 남유정의 임대차는 임차권등기일인 2024.01.30.이 아니라 확정일자 2019.12.18.·전입 및 점유 2020.01.20.을 봐야 합니다. 이 시점이 말소기준보다 빠르므로 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금 중복합산 금지
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남유정 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.01.20 | 2019.12.18 | 289,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 HUG 승계 |
| 임수현 | 점유 조사 | 2025.03.18 | — | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 |
주택도시보증공사는 남유정과 별도의 새 임차인이 아닙니다. 매각물건명세서상 임차인 남유정의 임차보증금반환채권 양수인으로서 대항력과 우선변제권을 승계한 경매신청채권자입니다. 따라서 남유정 보증금 289,500,000원과 주택도시보증공사 신청채권 289,500,000원을 별개의 임차보증금처럼 더하면 안 됩니다.
임수현은 2025.03.18. 전입으로 말소기준 2021.03.10.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 점유관계와 계약 내용을 매각기일 기준 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 1.44억이 아니라 약 2.90억을 기준으로 봐야 한다
가격 비교의 출발점은 최저매각가 144,179,000원이 아닙니다. 이 물건은 대항력 임차보증금 인수형이라 실질취득 기준을 약 289,500,000원으로 놓아야 합니다. 제공된 면적 대응 실거래는 2023.11. 전용 44.18㎡ 1층의 315,000,000원 1건이며, 비교 기준 평균도 315,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 44.18㎡ | 1 | 315,000,000원 |
| 비교 기준 | 45.05㎡ | 1건 | 315,000,000원 |
보증금 기준 실질취득 약 289,500,000원은 315,000,000원의 91.9%입니다. 현재 회차에서 낙찰가와 예상 인수액을 그대로 합치면 292,318,506원으로, 비교 거래가보다 약간 낮은 수준입니다. 하지만 시세 표본이 1건뿐이고 거래월도 2023.11.이므로, 최저가가 45.8% 수준이라는 숫자만으로 ‘반값·급매·매우 싸다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,179,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,818,506원 |
| 1. 임차인 남유정 보증금 | 289,500,000원 | 141,360,494원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 289,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 남유정 보증금의 부족분은 148,139,506원으로 계산되어 매수인 인수 대상입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 상도동 소재 지하철 7호선 숭실대입구역 남측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 숭실대입구역이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 302호이며 다세대주택으로 이용중입니다.
- 도로·토지. 토지는 북측 하향 완경사의 정방형이며 주거용 다세대주택 건부지로 이용중, 서측 약 3~4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역· 교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 규모. 다나네스트빌(126-25)은 8세대이며 준공일은 2008.10.17.입니다. 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑥ 제시외 건물·현장 확인사항
감정평가 현장조사 당시 점유자의 폐문·부재로 내부를 확인하지 못해 설비 작동 여부, 누수 여부, 내부 인테리어 상태는 확인되지 않았습니다. 테라스에는 샷시조 및 판넬조 판넬지붕 약 9㎡의 제시외 물건이 소재하며 감정평가액이 별도로 표기된 대상입니다. 매각물건명세서에는 집합건축물대장상 위반건축물 등재 내용도 있으므로 입찰 전 현황과 건축물대장을 직접 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득비용으로 계산. 현재 최저가 144,179,000원만 보고 판단하지 말고 남유정 보증금 미배당 인수액을 반드시 합산해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회 유찰 시 인수 176,571,605원, 6회 유찰 시 인수 199,286,382원으로 늘어 실질취득비용이 크게 내려가지 않습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세가 우선 차감되면 남유정의 미배당액과 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.
- 임수현 점유 확인. 2025.03.18. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 임대차와 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 승계 구조 확인. 주택도시보증공사는 남유정의 보증금반환채권 양수인으로 대항력·우선변제권을 승계했으므로 같은 보증금을 중복 계산하지 않습니다.
- 위반건축물·제시외 부분 확인. 매각물건명세서의 위반건축물 등재와 테라스 약 9㎡ 제시외 물건의 원상복구·이용상 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 거래는 2023.11. 315,000,000원 1건이므로 개별 층·상태와 현재 거래가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건은 숫자 하나만 보면 강하게 끌립니다. 감정가 352,000,000원이 네 번 유찰돼 최저가가 144,179,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 남유정의 대항력 있는 보증금 289,500,000원이 가격의 바닥을 만듭니다. 현재 회차에서 예상 인수액은 148,139,506원, 낙찰가와 합치면 292,318,506원입니다. 더 유찰돼도 보증금 미배당액이 늘어 실질취득은 약 2.90억원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
비교 가능한 실거래는 315,000,000원 1건뿐이라 약 2.90억원의 실질취득비용이 시세보다 충분히 낮다고 단정하기도 어렵습니다. 여기에 국세·지방세 압류, 위반건축물 등재, 테라스 제시외 건물, 내부 미확인, 8세대 다세대라는 요소까지 겹칩니다. 결론은 “낮은 최저가가 아니라 인수보증금과 실질취득비용을 먼저 보라”입니다.
