하지만 매각물건명세서에 중요한 특별매각조건이 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건이 실제 매각조건으로 적용되고 이행된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 단, 조건의 적용과 이행 여부를 확인하지 않고 입찰해서는 안 됩니다.
서울남부지방법원 2026타경3134. 서울 강서구 염창동 진영리버타운 제4층 제402호, 오피스텔입니다. 감정가는 2억 7,900만원이고 현재 최저매각가는 1억 7,856만원입니다. 이미 2회 유찰되어 감정가의 64%까지 내려왔습니다.
등기부상 현재 소유자는 조희정 씨입니다. 2023년 4월 4일 매매를 원인으로 2023년 5월 17일 소유권을 이전받았으며 거래가액은 2억 9,700만원입니다. 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고, 청구금액 역시 2억 9,700만원입니다.
권리분석에서 가장 중요한 것은 2025년 12월 8일 강서구 압류와 그보다 앞선 임차인의 권리입니다. 임차인 노영규 씨는 2022년부터 전입·점유했고 확정일자도 확보했습니다. 따라서 일반적인 법률관계에서는 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다.
다만 이 사건은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 다릅니다. 매각물건명세서에 기재된 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 특별매각조건이 인수 위험을 해소할 수 있기 때문입니다. 이 조건의 문언과 실제 이행이 이 사건의 낙찰 판단을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3134 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 65 진영리버타운 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가서상 오피스텔 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 1층, 지상 10층 중 4층 |
| 사용승인일 | 2019.01.29 |
| 소유자 | 조희정 (2023.04.04 매매 · 거래가액 297,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 178,560,000원 (감정가의 64%) |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 297,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 강서구 압류, 임차권은 그보다 앞선다
말소기준권리는 2025년 12월 8일 접수된 갑구 4번 강서구 압류입니다. 그보다 앞선 임차인의 전입·점유 및 임차권등기는 매각으로 자동 소멸한다고 볼 수 없습니다.
다만 2019년 2월 8일 설정된 신목신용협동조합의 근저당권 2건은 채권최고액 4,003,200,000원과 2,163,200,000원으로 등기되어 있었으나, 2019년 4월 26일 말소되었습니다. 따라서 현재 살아 있는 근저당권으로 취급해서는 안 됩니다. 임차인의 권리보다 앞선 유효한 근저당권이 남아 있는 구조도 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 특별매각조건으로 인수 위험 해소
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 판정 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노영규 건물 전부 · 주거 (임차권등기) |
297,000,000원 | 2022.03.18 | 2022.01.20 | 대항력 有 우선변제 有 특별매각조건 적용 | 승계 중복 아님 |
임대차계약일은 2022년 1월 19일, 확정일자는 2022년 1월 20일입니다. 전입신고와 점유개시는 2022년 3월 18일이고, 임차권등기는 2024년 3월 22일 접수되었습니다. 말소기준권리인 2025년 12월 8일 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정됩니다.
임차보증금은 297,000,000원으로 현재 최저매각가 178,560,000원보다 큽니다. 일반적인 배당만 적용하면 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 임차인과 별도로 주택도시보증공사가 경매 신청채권자로 기재되어 있지만, 실제 임차인은 노영규 씨 1명입니다. 임차보증금을 별개의 임차인 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.
이 조건은 노영규 씨의 해당 임차보증금 반환청구권 및 임차권등기 문제를 대상으로 합니다. 조건이 실제 매각조건으로 적용되고 이행되는 경우, 계산상 미배당액 121,739,840원은 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 것으로 판단합니다. 따라서 해당 임차권에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
③ 가격·실질취득 분석 — 최저가보다 특별매각조건이 중요하다
현재 최저매각가는 178,560,000원으로 감정가 279,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰로 가격이 내려왔지만, 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 동일 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익을 확인한 뒤 시장가격을 판단해야 합니다.
이 물건은 일반적인 대항력 임차인 인수형으로만 계산하면 최저가가 내려가도 실질취득비용이 크게 줄지 않습니다. 낙찰가가 낮아질수록 배당되지 않는 보증금이 증가하기 때문입니다. 아래는 특별매각조건을 적용하지 않는 일반 배당 산식의 회차별 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 계산상 미배당 | 낙찰가 + 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 |
178,560,000원 | 121,739,840원 | 300,299,840원 |
| 3회 유찰 시 | 142,848,000원 | 156,951,872원 | 299,799,872원 |
| 4회 유찰 시 | 114,278,400원 | 185,121,498원 | 299,399,898원 |
일반적인 인수형으로 계산하면 현재 회차에서 낙찰가 178,560,000원에 미배당액 121,739,840원을 더해 약 3억원이 됩니다. 3회 유찰, 4회 유찰로 최저가가 낮아져도 미배당액이 증가해 합산 취득비용은 약 3억원으로 유지됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득가는 178,560,000원 + 0원 = 178,560,000원입니다. 단, 이는 특별매각조건의 효력이 매수인에게 적용되고 임차권등기 말소까지 이행되는 것을 전제로 한 금액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 1.8%) | - | 3,299,840원 |
| 1. 임차인 노영규 보증금(우선변제) | 297,000,000원 | 175,260,160원 |
| 2. 신청채권자 주택도시보증공사 | 297,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
계산상 임차인 보증금 미배당액은 121,739,840원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권도 현재 가정에서는 배당액이 0원입니다. 위 배당표는 특별매각조건 적용 전의 배당 계산이며, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되면 해당 미배당액의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 염창동 소재 염경초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 등촌역이 있어 대중교통 접근이 가능한 입지입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 도로 대비 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 사용승인일은 2019년 1월 29일이며, 위생·급배수·난방·소방설비, 기계식 주차장과 승강기가 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역입니다. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 중점경관관리구역 등이 기재되어 있어 해당 규제의 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련. 외국인 등 특정 대상과 용도별 토지거래계약허가구역 지정이 기재되어 있습니다. 지정 대상에 오피스텔이 실제 포함되는지는 관할 관청에 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다.
- 환금성. 오피스텔이므로 아파트 실거래 가격만으로 가치 판단을 해서는 안 됩니다. 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래가격, 공실률, 월세 수준과 관리비를 함께 확인해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 등기부와 매각물건명세서에는 노영규 씨의 임차권등기가 확인됩니다. 실제 점유 여부와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 문구가 매수인에게 명확하게 적용되는지, 매각물건명세서와 특별매각조건 원본을 대조하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 노영규 씨의 을구 4번 주택임차권이 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인하세요. 단순한 말소 예정과 실제 말소 완료는 구분해야 합니다.
- 121,739,840원 위험 확인. 현재 회차의 일반 배당 계산상 미배당액입니다. 특별매각조건이 적용되지 않을 경우 매수인에게 발생할 수 있는 위험을 반드시 입찰 전 검토하세요.
- 확약 적용 범위. 특별매각조건은 해당 임차권과 보증금 반환청구권에 한정됩니다. 별도의 임차인이나 점유자가 발견되면 그 사람의 권리는 별도로 분석해야 합니다.
- 실제 점유 및 명도. 임차권등기가 되어 있다는 사실만으로 현재 공실이라고 단정할 수 없습니다. 현황조사, 전입세대 확인 및 현장 방문을 통해 점유자를 확인하세요.
- 실거래·임대수익 확인. 감정가의 64%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일 건물과 주변 오피스텔의 최근 매매가, 월세, 공실률, 관리비를 비교해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 관리비와 각종 공과금 내역을 관리사무소에 확인하세요.
- 토지이용 규제. 준공업지역 및 각종 제한구역의 적용 범위, 토지거래허가 대상 여부를 관할 관청에 확인하세요.
- 등기부 최신본. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.01입니다. 매각기일 전까지 추가 압류·가압류·임차권등기가 발생했는지 최신 등기부로 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본 및 특별매각조건을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원은 특별매각조건 이행이 전제다”
서울남부지방법원 2026타경3134의 핵심은 단순한 2회 유찰이나 감정가 대비 64%라는 숫자가 아닙니다. 보증금 2억 9,700만원의 대항력 있는 임차인과 그 임차권에 대한 특별매각조건입니다.
일반적인 배당 계산에서는 현재 최저가 기준 121,739,840원이 미배당됩니다. 임차인의 대항력이 살아 있는 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 낮아져도 미배당액이 늘어나 실질취득비용은 약 3억원 수준으로 유지됩니다.
그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건이 매수인에게 실제 적용되고 이행된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 이 경우 현재 회차의 실질취득가는 178,560,000원으로 계산됩니다.
그렇다고 곧바로 시세보다 저렴한 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수익을 확인해야 하며, 임차권등기 말소 및 반환청구권 포기의 효력도 반드시 확인해야 합니다.
권리는 조건부 합격, 가격은 별도 검증, 입찰의 핵심은 특별매각조건의 확실한 이행입니다. 이 세 가지를 모두 확인할 수 있다면 검토할 가치가 있지만, 특별매각조건의 적용 여부가 불명확하다면 미배당액 121,739,840원을 잠재적 인수 위험으로 보고 보수적으로 접근해야 합니다.
