서울남부지방법원 2026타경3134. 강서구 염창동 진영리버타운 4층 402호, 감정 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 현재 소유자는 조희정이고, 2023년 4월 4일 매매를 원인으로 거래가액 297,000,000원에 취득했습니다. 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 297,000,000원입니다.

권리분석의 핵심은 2024년 등기된 노영규의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2022년 1월 19일, 확정일자는 2022년 1월 20일, 전입 및 점유개시는 2022년 3월 18일이며 보증금은 297,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 강서구 압류는 2025년 12월 8일이므로 임차인의 전입은 그보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권이고, 배당요구와 확정일자를 갖춘 우선변제권도 확인됩니다.

다만 이 사건의 결론은 여기서 바뀝니다. 매각물건명세서에는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 따라서 이 임차인 한 명에 대해서는 일반적인 선순위 대항력 인수 계산액이 존재하더라도 실질 인수액은 0원*으로 처리해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특매조건으로 결론 변경

2019년 설정됐던 신목신용협동조합 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 시간축에서 중요한 것은 2022년 임차인의 대항력 취득, 2024년 임차권등기, 2025년 강서구 압류, 2026년 강제경매개시결정 순서입니다. 말소기준 압류보다 임차인의 전입·점유가 먼저이므로 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 노영규는 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니라 임차권등기부와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인입니다. 배당요구도 되어 있고, 보증금은 297,000,000원입니다.

② 가격 판단 — 권리 할인과 시장 할인은 별개

이 물건은 최저매각가 279,000,000원, 현재 소유자의 2023년 취득가액은 297,000,000원입니다. 다만 이 2023년 개별 취득가는 현재 시장의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래를 대신할 수 없습니다. 따라서 감정가가 2023년 취득가보다 낮다는 이유만으로 현재 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

권리 측면에서는 특별매각조건 덕분에 통상적인 선순위 대항력 임차보증금 인수 부담이 제거되지만, 그것은 권리 리스크를 없애는 요소이지 현재 최저가 자체를 시장 대비 저가로 만들어 주는 자료는 아닙니다. 이 사건의 가격 판단은 입찰 전 주변 오피스텔의 실제 거래와 별도로 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)

배당계산상 노영규의 보증금 미배당액은 22,706,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건으로 붙어 있어 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 집행비용은 제시된 배당 계산 4,706,000원을 사용했습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 본건은 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하1층·지상10층 건물 내 4층 402호이며 사용승인일은 2019.01.29입니다.
• 주위환경. 염경초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 등촌역이 있어 대중교통상황은 보통인 편으로 평가돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·소방설비와 기계식 주차장, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 준공업지역, 지목 대, 평지·사다리형 토지이며 남동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다. 토지면적은 674.0㎡, 공시지가는 5,121,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리 결론을 바꾸는 핵심입니다. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 적용되는지 입찰 당일 문서로 다시 확인해야 합니다.
• 임차인 현황 확인. 실제 임차인은 노영규 1명으로 확인되며 보증금 297,000,000원, 전입·점유 2022.03.18, 확정일자 2022.01.20입니다.
• 가격은 별도 검증. 2023년 소유자 취득가 297,000,000원은 확인되지만 현재 시세를 대표하는 자료는 아닙니다. 최저가 279,000,000원의 가격 경쟁력은 주변 최근 오피스텔 거래와 별도로 비교해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기 말소 조건과 별개로 실제 점유상태와 인도 시점을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 규제 확인. 준공업지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 표시가 있으므로 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건을 직접 대조한 뒤 입찰가를 확정해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 한 줄의 매각조건

이 물건을 등기 순서만 보고 분석하면 결론은 분명합니다. 보증금 297,000,000원의 노영규 임차인이 2022년 3월 18일 전입·점유했고, 말소기준인 2025년 12월 8일 강서구 압류보다 앞서므로 선순위 대항력 임차권입니다. 신건 279,000,000원에 낙찰될 경우 일반 원칙으로는 집행비용을 제외한 배당 후 22,706,000원이 남아 매수인 인수 대상이 됩니다.

하지만 이 사건은 특별매각조건이 그 결론을 뒤집습니다. 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 해당 임차인의 실질 인수는 0원*입니다. 현재 회차 기준 실질취득은 최저가와 같은 279,000,000원입니다.

따라서 권리분석의 결론은 “원칙상 인수형이지만 특별매각조건으로 인수 해소”입니다. 다만 가격 측면에서는 현재 시세와 직접 비교할 최근 거래 자료가 없어 신건 279,000,000원을 싸다고 평가할 근거가 부족합니다. 권리조건은 확인 후 통과, 가격은 별도 검증. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 이 물건의 핵심입니다.

* 특별매각조건이 없다고 가정한 일반 권리계산상 매수인 인수액은 현재 회차 22,706,000원, 1회 유찰 시 77,724,800원, 2회 유찰 시 121,739,840원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 매각물건명세서에 기재된 배당 미수령 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영한 것입니다.