서울남부지방법원 2026타경3138. 서울 강서구 화곡동 월정로18길 16, 포엠빌 제2층 제203호 오피스텔입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 270,000,000원입니다. 소유자는 박일성으로, 2021년 11월 거래가 270,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국세 압류가 등기되고 선순위 임차권등기까지 존재하는 상태에서 강제경매가 진행됐습니다.
이 사건에서 가장 중요한 질문은 단순히 얼마에 낙찰받느냐가 아닙니다. 황석환의 보증금 반환채권을 매수인이 실제로 떠안는지, 그리고 황석환 외 점유자 조철희에게 독립적인 임차권이나 명도 문제가 있는지입니다. 전자는 특별매각조건으로 부담이 해소될 가능성이 명확하게 제시돼 있지만, 후자는 추가 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3138 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제2층 제203호 도로명주소: 서울특별시 강서구 월정로18길 16 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 · 지하 1층/지상 12층 중 2층 |
| 이용상태 | 오피스텔 |
| 소유자 | 박일성 (2021.11.17. 소유권이전 · 거래가 270,000,000원) |
| 감정가 | 270,000,000원 |
| 최저매각가 | 172,800,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 매각기일 | 2026.11.11. |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 270,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.16. 갑구 5번 압류 · 국(계양세무서장) |
| 임차권자 | 황석환 · 임차보증금 270,000,000원 |
| 추가 전입자 | 조철희 · 2025.01.09. 전입 · 보증금 및 점유 범위 미상 |
| 특별매각조건 | 주택도시공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
이 사건의 말소기준권리는 2023.03.16. 국(계양세무서장)의 압류입니다. 그런데 황석환의 주민등록일은 2021.11.15., 점유개시일과 확정일자는 2021.11.17.로, 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 황석환은 선순위 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권자로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 점유자를 분리
확인되는 임차권자는 황석환 1명이며, 이와 별도로 조철희 1명의 전입 사실이 조사돼 있습니다. 황석환 임차권의 경정등기는 같은 임차권의 계약일자 정정이므로 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 경매신청채권자인 주택도시보증공사 역시 추가 거주 임차인으로 합산하지 않습니다.
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 황석환 건물 전부 · 주거 |
2021.11.15. 2021.11.17. |
270,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
배당요구 있음
특별매각조건 적용
2023.11.23. 임차권등기 · 주된 미배당금 인수는 조건부 면책 |
| 조철희 점유 범위 미상 |
2025.01.09. 확정일자 미상 |
미상 |
점유·권원 미상
우선변제 미상
별도 확약 없음
제시된 전입일은 말소기준 이후로 대항력 없음. 다만 보증금·점유권원은 추가 확인 필요 |
조철희는 확인된 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 실제 임대차계약, 점유 관계, 보증금 및 그 밖의 권원은 미확인 상태이므로 전체 인수·명도 위험을 0으로 확정할 수 없습니다.
“특별매각조건 : 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
따라서 해당 보증금 반환채권이 주택도시보증공사에 적법하게 귀속돼 있고 명시된 포기·말소 조건이 유효하게 이행된다면, 황석환 관련 주된 보증금 미배당분의 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다.단, 이 조건은 주택도시공사가 포기하는 권리의 범위에 관한 것으로, 조철희의 별도 점유·임대차 권리까지 포괄해 면책하는 조건은 아닙니다. 입찰 전 법원에 특별매각조건의 적용 범위와 보증금 반환채권 귀속관계를 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 1.728억만 보면 안 되는 이유
현재 최저매각가는 172,800,000원으로 감정가 270,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰로 가격이 내려왔지만, 선순위 보증금의 인수 여부에 따라 매수인이 실질적으로 부담하는 금액은 완전히 달라집니다.
= 273,219,200원
보증금 270,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 집행비용 추정액이 포함된 계산상 실질취득 금액은 보증금 원금 약 270,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
낙찰가가 떨어졌다는 사실만으로 매수인의 실질 부담이 그만큼 줄어들지 않습니다.
= 172,800,000원
주택도시공사의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 해당 선순위 보증금 전부에 유효하게 적용되는 경우의 계산입니다. 조철희 관련 미확인 부담과 취득 부대비용은 제외돼 있으므로 이 금액을 확정적인 총취득비용으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,219,200원 |
| 1. 임차인 황석환 보증금(우선변제) | 270,000,000원 | 169,580,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당표는 제시된 추정 배당순서를 반영한 계산입니다. 주택도시보증공사 신청채권은 별도 배당액 0원으로 계산돼 있으며, 신청채권과 임차보증금을 서로 다른 실제 임차인의 보증금처럼 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
이 금액은 특별매각조건을 적용하지 않았을 때의 룰상 인수 추정액입니다. 특별매각조건에 따른 채권 포기가 유효하게 이행되면 해당 금액의 실질 매수인 인수액은 0원입니다. 조철희 관련 별도 부담은 이 계산에 포함되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액의 역관계
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 미배당 | 확약 미적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 64% |
172,800,000원 | 100,419,200원 | 273,219,200원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% |
138,240,000원 | 134,495,360원 | 272,735,360원 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% |
110,592,000원 | 161,756,288원 | 272,348,288원 |
특별매각조건이 없다면 최저가가 172,800,000원 → 138,240,000원 → 110,592,000원으로 내려가더라도, 보증금 미배당액이 반대로 늘어나 실질취득 추정액은 계속 약 270,000,000원 수준에 머무릅니다.
반대로 특별매각조건이 해당 선순위 보증금에 모두 적용되면, 주된 보증금 인수 부담이 실질 0원이므로 후속 유찰에 따른 낙찰가 하락이 실제 취득원가 하락으로 연결될 수 있습니다. 다만 조철희의 점유·보증금 관계가 해소되지 않으면 최종 취득원가의 확정은 여전히 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡1동주민센터 남서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 까치산역이 있습니다. 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕의 지하 1층·지상 12층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·주차장·CCTV 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 3필지 일단의 세장형 토지이며 서측과 북측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공항 관련 중요시설물보호지구, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다. 공시지가는 6,212,000원/㎡이며 해당 토지면적은 120.7㎡로 표시돼 있습니다.
- 건물 하자. 위반건축물로 표시된 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 민간임대주택. 2021.11.23. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대사업자의 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 의무가 기재돼 있어 낙찰 후 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 화곡동 소재 오피스텔로 교통 접근성은 보통이나 실거래 비교가격이 확인되지 않아 적정 매각가 및 재매각 용이성을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시공사가 포기하는 채권의 범위, 임차권등기 말소 시점과 이행 절차를 법원 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금 반환채권 귀속 확인. 황석환의 보증금 반환채권이 주택도시보증공사에 어떻게 귀속됐는지, 별도로 남아 있는 채권이 없는지 확인해야 합니다.
- 조철희 점유관계 확인. 전입일은 2025.01.09.로 말소기준 이후지만, 보증금·확정일자·실제 점유 및 임차권원의 유무가 미상입니다. 특별매각조건 밖의 별도 위험을 확인해야 합니다.
- 명도 가능성 확인. 임차권등기 말소가 곧바로 점유자 퇴거 완료를 의미하지는 않습니다. 실제 점유자와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기상 민간임대주택 등록과 매각 후 임대사업자 관련 의무의 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래가 대조. 감정가의 64%라는 숫자만으로 할인 매물이라고 판단하지 말고 같은 건물 및 유사 오피스텔의 최근 실거래를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 미납 공용관리비와 점유·명도 비용을 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 말소기준권리가 국세 압류인 만큼 조세채권과 임차보증금의 실제 배당순위 및 당해세 영향을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 최신 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 가격보다 중요하다”
이 물건의 핵심은 2회 유찰로 172,800,000원까지 낮아진 최저가가 아닙니다. 270,000,000원의 선순위 임차보증금에 관한 특별매각조건입니다.
특별매각조건이 적용되지 않는다면 현재 회차의 실질취득 추정액은 273,219,200원으로, 최저가만 보고 저렴하다고 할 수 없습니다. 반면 주택도시공사의 채권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행된다면 황석환 관련 주된 보증금 인수액은 실질 0원이 돼 부담 구조가 크게 달라집니다.
그러나 조철희의 점유·보증금 관계는 별개입니다. 특별매각조건의 보호 범위 밖에 있는 권리가 남아 있는지 확인해야 하고, 시장 실거래가격과의 비교도 필요합니다.
종합 판단은 C등급(42점). 특별매각조건이라는 중요한 위험 완화 요소가 있지만, 2회 유찰, 선순위 보증금의 조건부 면책, 추가 전입자의 미확인 권원, 시세 비교의 불확실성을 고려하면 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 조건 확인 전에는 입찰 보류, 조건 확인 후에는 실질취득액 기준으로 재평가하는 것이 타당합니다.
