서울남부지방법원 2026타경3138. 강서구 화곡동 포엠빌 2층 203호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박일성은 2021.11.13 매매를 원인으로 거래가액 270,000,000원에 취득했고, 등기는 2021.11.17 접수됐습니다. 이후 2023.03.16 계양세무서장 압류가 들어왔고 이 압류가 말소기준입니다. 2025.12.24 부천세무서장 압류와 2026.01.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 초점은 근저당이 아니라 황석환의 임차권입니다. 황석환은 주민등록일 2021.11.15, 점유개시 2021.11.17, 확정일자 2021.11.17로 말소기준보다 앞서고, 보증금은 정확히 270,000,000원입니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있고 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인입니다. 다만 이번 사건에는 그 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 이 물건은 통상적인 ‘대항력 보증금 인수형’과 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3138 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지하 1층/지상 12층 건물의 2층 203호 |
| 소유자 | 박일성 (2021.11.13 매매 · 거래가액 270,000,000원 · 2021.11.17 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 말소기준 | 2023.03.16 갑구 5번 압류 · 국(처분청 계양세무서장) |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 특별매각조건이 결론을 바꾼다
2021.11.23에는 박일성 명의 소유권에 민간임대주택등기도 부기돼 있습니다. 이후 2023.03.16 압류가 말소기준으로 잡히고, 황석환의 임차권등기는 2023.11.23 접수됐습니다. 임차권등기 접수 자체는 말소기준보다 늦지만, 임차인의 주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 황석환은 대항력 있는 임차인으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 황석환은 대항력 有, 조철희는 대항력 無
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황석환 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.15 | 2021.11.17 | 270,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 특별조건 배당요구 2023.11.23 |
| 조철희 | 미상 | 2025.01.09 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 말소기준 이후 전입 · 보증금 확인 필요 |
황석환은 전입과 확정일자가 모두 말소기준보다 빠르고, 보증금도 감정가와 같은 270,000,000원입니다. 일반적인 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 실제 산식도 신건에서 4,580,000원, 1회 유찰 시 57,824,000원, 2회 유찰 시 100,419,200원의 인수액을 계산하고 있습니다. 하지만 이 사건은 해당 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 그 산식상 인수액을 그대로 매수인 부담으로 보면 안 됩니다.
조철희는 2025.01.09 전입으로 말소기준 2023.03.16보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 현황조사·매각물건명세서 원본에서 실제 점유관계와 보증금 유무를 다시 확인해야 합니다. 을구 1-2번은 별도의 새 임차인이 아니라 황석환 임차권의 임대차계약일자를 2021.11.17로 경정한 부기입니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 12개월 평균 같은 비교 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 270,000,000원과 최저가 270,000,000원만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 권리 쪽 특별조건으로 실질 인수 위험이 낮아졌다는 점과 가격 매력은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 1. 임차인 황석환 보증금(우선변제) | 270,000,000원 | 265,420,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당산식만 보면 황석환 보증금 중 4,580,000원이 미배당돼 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 특별매각조건상 배당받지 못한 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근. 주위는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 까치산역이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층/지상 12층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차장·CCTV 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 3필지 일단의 세장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이고, 서측 및 북측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 입찰 직전 원본으로 재확인해야 합니다.
- 황석환 임차권. 주민등록 2021.11.15·점유개시 2021.11.17·확정일자 2021.11.17·보증금 270,000,000원을 기준으로 권리관계를 다시 대조하세요.
- 조철희 점유 확인. 2025.01.09 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현장 점유와 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.11.23 부기된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 현재 효력을 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 270,000,000원이 적정한지 별도 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 특별매각조건을 최종 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 2.7억”보다 중요한 건 이번 특별매각조건
표면만 보면 보증금 270,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 신건 배당에서도 4,580,000원이 모자라는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제로 유찰될수록 산식상 매수인 인수액은 57,824,000원, 100,419,200원으로 커집니다. 그러나 이번 사건은 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 그 주된 위험을 실질 0원*으로 제거합니다.
따라서 권리만 보면 특수조건 덕분에 구조가 상당히 정리돼 있습니다. 다만 조철희의 보증금 미상, 민간임대주택등기, 그리고 무엇보다 최근 거래 시세가 제시되지 않은 점 때문에 가격까지 좋다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 사건은 “권리는 특별조건으로 정리, 가격은 별도 검증”이 핵심입니다.
* 배당표 산식상 황석환 보증금 미배당액은 현재 회차 4,580,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에 대해 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 적용되므로, 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원으로 표시했습니다.
