서울남부지방법원 2026타경3142. 서울 양천구 신월동 세진아트빌 4층 402호, 전용 28.64㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이봉길이며 2021년 12월 15일 거래가 198,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 소유자보다 먼저 이 주택에 들어온 양효진 임차인입니다. 임대차계약과 확정일자는 2021년 10월 5일, 전입은 2021년 11월 8일, 점유개시는 2021년 11월 10일입니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2022년 5월 9일 남양주시 압류이므로 임차인은 대항력을 갖춘 구조입니다.
통상적인 대항력 임차인 사건이라면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 실제 현재 회차 배당 시뮬레이션도 보증금 198,000,000원 중 197,533,900원을 배당하고 466,100원을 미배당 잔액으로 산정합니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액의 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 이 임차보증금에 관해서는 매수인의 실질 인수를 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3142 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 58-18 세진아트빌 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 남부순환로31길 36-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 28.64㎡ · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물의 4층 |
| 소유자 | 이봉길 (2021.12.15. 매매 · 거래가 198,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,150,000원 / 201,150,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 특별조건이 승부처
말소기준은 2022.05.09. 남양주시 압류입니다. 이후 등기된 각 압류, 양효진의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 등기 자체가 소멸하는 구조입니다. 다만 양효진은 임차권등기일이 아니라 2021.11.08. 전입을 기준으로 보면 말소기준보다 앞서 있어 대항력이 있습니다. 확정일자도 2021.10.05.이고 배당요구가 확인되어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양효진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 198,000,000원 | 2021.11.08 | 2021.10.05 | 2023.11.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 현재 회차 기준 배당 부족분 466,100원은 일반적인 대항력 인수 규칙상 매수인 인수액으로 계산되지만, 본건은 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 201,150,000원은 최근 지표보다 높다
세진아트빌은 총 6세대, 2010년 11월 26일 사용승인된 소규모 다세대주택이며, 본건과 동일한 전용 28.64㎡ 거래 표본은 2건입니다. 확인 가능한 거래는 2021년 7월 200,000,000원, 2021년 12월 198,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.64㎡ | 4 | 198,000,000원 |
| 2021.07 | 28.64㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 평균 | 28.64㎡ | 2건 | 199,000,000원 |
시세 지표상 최근 12개월 평균은 199,000,000원, 최신 거래는 198,000,000원입니다. 특별매각조건을 반영한 현재 실질취득액은 최저가 그대로 201,150,000원이므로 최근 평균의 101.1%입니다. 최근 평균보다 2,150,000원, 최신 거래보다 3,150,000원 높은 가격입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 대비 할인처럼 보이는 다른 숫자가 있더라도 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,616,100원 |
| 1. 임차인 양효진 보증금(우선변제) | 198,000,000원 | 197,533,900원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,616,100원 차감 후 임차인에게 197,533,900원이 배당되어 보증금 기준 466,100원이 부족합니다. 이 466,100원은 일반 규칙상 매수인 인수액이지만, 특별매각조건을 적용하면 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세 해당분은 실제 배당순서를 변경할 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 201,150,000원 | 466,100원 | 0원 | 201,150,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,920,000원 | 40,132,880원 | 0원 | 160,920,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,736,000원 | 71,866,304원 | 0원 | 128,736,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 용도는 다세대주택입니다. 총 6세대 규모의 세진아트빌이며 본건은 전용 28.64㎡, 4층 건물의 4층입니다.
- 입지. 신월5동 주민센터 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 토지는 157.6㎡, 평지의 세로장방형이고 서측으로 노폭 약 4미터 도로에 접합니다. 공시지가는 2,498,000원/㎡입니다.
- 이용·구조. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕이며 외벽 석재붙임 마감, 새시창호, 급·배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 다세대 등을 대상으로 한 지정기간은 2026.08.25까지, 다른 지정은 2026.08.30까지로 기재돼 있고, 아파트 대상 지정은 2026.12.31까지입니다. 본건 용도가 다세대주택인 만큼 실제 적용대상은 원문 기준 재확인이 필요합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 존재하며 감정평가에 포함됐습니다. 경매 진행 및 입찰 시 재확인이 필요하다고 평가서에 명시돼 있습니다.
- 환금성. 총 6세대 소규모 다세대이고 확인되는 동일 면적 거래는 2건으로, 거래 표본이 넓지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 이 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 명세서 문구가 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 양효진 임차권은 보증금 198,000,000원, 전입 2021.11.08, 확정일자 2021.10.05로 대항력·우선변제권이 있습니다. 특별조건 이행과 말소 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 검증. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 여부와 법정기일을 확인해 실제 배당표 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득 201,150,000원은 최근 평균 199,000,000원 및 최신 거래 198,000,000원보다 높습니다. 현 회차를 시세 할인 물건으로 볼 수 없습니다.
- 실거래 표본 한계. 동일 면적 거래 표본은 2건뿐이고 2021년 거래입니다. 인근 유사 다세대의 최근 거래까지 별도로 비교해 응찰 상한을 정할 필요가 있습니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 제시외 건물이 포함돼 있으므로 현황·면적·사용상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 배당요구 및 세금 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만 인수는 0원, 가격은 아직 비싸다”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 198,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담스러운 구조입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 미배당액 466,100원이 발생하고, 유찰될수록 일반적인 인수액은 40,132,880원, 71,866,304원으로 커집니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하므로, 해당 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가 그대로 201,150,000원입니다. 문제는 이 가격이 최근 평균 199,000,000원과 최신 거래 198,000,000원보다 높다는 점입니다. 권리상 가장 큰 위험은 특별조건으로 해소됐지만, 총 6세대 소규모 다세대·적은 거래 표본·제시외 건물· 다수 세금 압류의 배당 확인까지 감안하면 신건에서 높은 점수를 줄 이유가 없습니다. 권리는 특별조건 확인을 전제로 통과, 현재 가격은 보류. 이 사건의 핵심입니다.
