서울남부지방법원 2026타경3146. 구로동 신도림명남더블레스 제102동 제5층 제504호, 감정평가 기준 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 등기 흐름에서 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 손석원 임차인의 선순위 임차권입니다. 손석원은 2022.04.29. 확정일자를 받고 2022.05.23. 전입·점유를 시작했으며, 임차보증금은 320,000,000원입니다. 이후 2024.05.30. 주택임차권이 등기됐습니다.
말소기준권리는 2025.04.04. 제이비우리캐피탈 주식회사의 가압류로 잡혀 있습니다. 손석원의 전입·점유 및 임차권은 이보다 앞서므로 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정됩니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조지만, 이번 매각에는 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 110-7 신도림명남더블레스 제102동 제5층 제504호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 구로중앙로28다길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 지하1층, 지상14층 건물 내 5층 |
| 사용승인일 | 2021.01.22. |
| 소유자 | 최송엽 · 2021.04.23. 매매 · 거래가액 310,000,000원 · 2021.05.21. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 321,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
현재 확인되는 실제 임차인은 손석원 1명입니다. 보증기관 승계나 대위변제로 중복 집계된 임차인은 아닙니다. 손석원의 전입일 2022.05.23.과 확정일자 2022.04.29.은 말소기준권리인 2025.04.04. 가압류보다 빠르고, 보증금 320,000,000원 전액에 대해 배당요구가 이뤄진 상태입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손석원 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.23. | 2022.04.29. | 320,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 가격 구조 — 신건 321,000,000원
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 321,000,000원인 신건입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 내려갈수록 선순위 임차보증금 미배당액이 커지는 구조라는 점이지만, 특별매각조건이 유지되는 한 그 미배당액이 그대로 매수인 실질 부담으로 전환되는 것은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수액 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 321,000,000원 | 4,294,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 256,800,000원 | 67,595,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 205,440,000원 | 118,236,160원 | 0원 |
특별매각조건이 없다면 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당액이 낙찰가 하락과 함께 커지므로 단순히 최저가만 낮아졌다고 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다. 그러나 이 사건은 해당 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있어, 현재 확인된 손석원 임차인에 관한 실질 인수는 회차와 관계없이 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 321,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,294,000원 |
| 1. 임차인 손석원 보증금 | 320,000,000원 | 315,706,000원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 25,576,615원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 손석원 임차보증금의 미배당액은 4,294,000원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신구로초등학교 북측 인근으로, 주위에 오피스텔·근린생활시설·다세대주택·학교 등이 소재합니다. 주거용 제반 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 신도림역(지하철 1·2호선)이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상14층 건물의 5층 504호이며 사용승인일은 2021.01.22.입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 토지면적 755.6㎡, 공시지가 7,158,000원/㎡이며 남서측으로 약 15M 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 미배당 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 최종 문서에서 확인해야 합니다.
- 임차권 처리. 손석원 임차권은 대항력·우선변제권이 있는 선순위 권리입니다. 특별조건과 임차권등기 말소 절차가 이 사건의 가장 중요한 확인 항목입니다.
- 배당액 구분. 신건 기준 임차인 예상배당 315,706,000원, 미배당 4,294,000원이지만 특별조건 반영 실질 인수는 0원으로 구분해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.05.21. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 관계를 원문과 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 후순위 권리. 2025.04.04. 제이비우리캐피탈 주식회사의 가압류 25,576,615원과 2026.01.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
- 배당 변수. 당해세·최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 최종 배당표를 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권 有, 실질 인수는 0”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 320,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 까다로운 물건입니다. 실제로 신건 매각가 321,000,000원 기준 배당 계산에서도 4,294,000원이 미배당으로 남습니다. 하지만 이번 매각은 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 결론은 “권리상 주의요소는 크지만, 특별매각조건으로 핵심 인수위험이 해소되는 구조”입니다. 다만 현재 회차는 감정가와 최저가가 같은 321,000,000원 신건이므로 권리 안전성과 가격 매력은 분리해서 판단해야 합니다. 이 물건의 승부처는 선순위 임차권 자체보다 특별매각조건이 최종 매각문서에 그대로 유지되는지 확인하는 것입니다.
