서울남부지방법원 2026타경3151. 강서구 등촌동 명품준펠리체 제2층 제201호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용되는 물건입니다. 권리분석의 핵심은 서용준의 278,000,000원 주택임차권입니다. 임대차계약은 2022.05.24, 확정일자는 2022.06.14, 주민등록은 2022.06.30, 점유개시는 2022.07.01이고, 주택임차권등기는 2024.05.20 설정됐습니다. 말소기준인 2025.05.13 김포세무서 압류보다 앞서므로 원칙상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 임차권입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하도록 기재돼 있습니다. 따라서 회차별 계산상 미배당 보증금이 남는 경우에도 이 임차권에 대해서는 매수인 실질 인수액을 0원*으로 보는 것이 이번 사건의 핵심입니다. 현재 신건 매각가 284,000,000원 가정에서는 배당표상 서용준의 보증금 278,000,000원이 전액 배당됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3151 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 532-13 명품준펠리체 제2층 제201호 · 등촌로55길 29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(방3, 거실 및 주방, 화장실 등) · 지상6층 건물 내 2층 |
| 사용승인 | 2015.10.29 |
| 소유자 | 김남희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 284,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별조건이 핵심
말소기준은 2025.05.13 김포세무서 압류입니다. 서용준의 주택임차권은 그보다 앞선 2024.05.20 등기이고, 주민등록·확정일자·점유개시도 모두 더 이릅니다. 따라서 권리 순서만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 대항력 임차권입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.12.05 포항세무서 압류는 2026.07.14 해제되어 2026.07.15 말소등기가 이뤄졌습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 서용준 건물의 전부 · 주거 | 점유개시 2022.07.01 | 278,000,000원 | 전입 2022.06.30 확정 2022.06.14 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
서용준은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 주택임차권등기 자체는 말소기준보다 앞서 원칙적으로 매수인이 인수할 수 있는 권리지만, 이번 사건은 특별매각조건으로 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 합니다. 따라서 법정 권리 순서상 인수 위험과 실제 매각조건 적용 후 부담을 구분해서 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 284,000,000원은 최근 거래보다 높다
명품준펠리체는 총 15세대, 2015.10.29 사용승인된 소규모 다세대입니다. 최근 거래 표본은 4건이고 전체 평균은 237,750,000원입니다. 가격 판단에는 보다 최근 자료를 우선하면 최근 12개월 3건 평균이 242,000,000원, 최신 거래가 250,000,000원입니다. 현재 최저가 284,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 29.99㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2024.05 | 29.99㎡ | 4 | 248,000,000원 |
| 2024.04 | 29.99㎡ | 2 | 228,000,000원 |
| 2023.04 | 27.27㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 242,000,000원 |
최근 거래 흐름 자체는 과거 표본보다 7.6% 높은 방향입니다. 다만 현재 경매 최저가가 최근 평균보다 더 높다는 사실은 변하지 않습니다. 또한 시세 비교 기준면적은 36.87㎡인데 실제 거래 표본은 29.99㎡와 27.27㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 242,000,000원을 이 호수의 확정 시세로 단정하기보다는 보조지표로 보되, 적어도 신건 284,000,000원을 두고 ‘최근 시세보다 싸다’고 평가할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,776,000원 |
| 1. 임차인 서용준 보증금 | 278,000,000원 | 278,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 278,000,000원 | 1,224,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 매각가 가정에서는 임차보증금 278,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 배당액은 1,224,000원, 미배당액은 276,776,000원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 계산상 인수와 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 계산상 매수인 인수 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 284,000,000원 | 0원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 | 227,200,000원 | 54,780,800원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 181,760,000원 | 99,584,640원 | 실질 0원* |
특별매각조건이 없다면 유찰될수록 서용준 보증금의 미배당 부분이 커져 1회 유찰 시 54,780,800원, 2회 유찰 시 99,584,640원이 계산상 매수인 인수로 남습니다. 그러나 이번 매각은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 따라서 특별조건 적용 후 실질취득가는 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철9호선 등촌역 남서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 북동측 인근에 등촌역과 각종 노선버스정류장이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층, 2015.10.29 사용승인. 승강기·도시가스 난방·주차장·화재탐지설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 7m, 남서측 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 환금성. 총 15세대 소규모 단지이고 확인된 거래는 4건입니다. 최근 거래 표본의 면적도 시세 비교 기준면적 36.87㎡와 일치하지 않아 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 입찰 전 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 서용준의 임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 특별조건이 없으면 매수인 인수 위험이 발생하는 구조라는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.29 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 사항을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 117.4%입니다. 최근 거래 표본의 면적 차이까지 감안해 별도 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상 현황도·외관·탐문조사를 기준으로 이용상태를 판단했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·매각조건 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해결과 가격 메리트는 별개다”
이 사건은 첫인상만 보면 278,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 까다로워 보입니다. 실제로 말소기준보다 앞선 임차권이고, 유찰 시 계산상 미배당 보증금도 커집니다. 하지만 특별매각조건이 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 해 해당 임차권의 매수인 부담은 실질 0원*으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 현재 최저가 284,000,000원은 최근 12개월 평균 242,000,000원의 117.4%이고 최신 거래 250,000,000원보다도 높습니다. 거래 표본 면적이 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있지만, 적어도 신건 가격을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하기는 어렵습니다. 특별조건으로 권리는 풀렸지만, 신건 가격은 보류. 이 물건의 승부처는 권리 해석보다 응찰가격입니다.
