서울남부지방법원 2026타경3164. 양천구 신월동 토브하우스 101동 4층 402호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 본건 전용면적은 40.96㎡이고 건물은 철근콘크리트구조 6층 중 4층, 사용승인일은 2018.03.22입니다. 소유자는 문초승이며 현재 경매 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 267,700,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기 순위만 보면 위험해 보이는 선순위 임차권이 특별매각조건으로 실질 해소된다는 점입니다. 송인성은 2018.07.30 전입·점유를 시작했고, 2024.01.25 보증금 267,700,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정일인 2026.01.14보다 앞선 점유이므로 대항력은 있습니다. 원칙만 적용하면 보증금이 매수인에게 승계될 수 있지만, 이번 매각조건은 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어 송인성 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3164 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 132-16 토브하우스 제101동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 40.96㎡ · 6층 중 4층 |
| 소유자 | 문초승 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 267,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2018.03.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특별조건으로 실질 인수 0원
등기부상 2018.04.05 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권 2건은 2018.07.30 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 기준이 되는 것은 2026.01.14 강제경매개시결정입니다. 송인성의 전입·점유는 2018.07.30으로 그보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 임차권등기 보증금은 267,700,000원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송인성 | 건물전부 | 267,700,000원 | 2018.07.30 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 실질 0원 |
배당계산상 원칙적 인수액은 267,700,000원으로 표시되지만, 특별매각조건상 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 송인성 관련 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 실질취득 3.08억, 최근 12개월 실거래의 191.3%
가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 제공된 토브하우스 실거래 중 최근 12개월 거래는 2026.03의 161,000,000원 1건이고, 최근 12개월 평균도 161,000,000원입니다. 현재 최저가이자 특별조건 반영 실질취득액 308,000,000원은 이 최근 평균의 191.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.89㎡ | 5 | 161,000,000원 |
| 2024.07 | 46.28㎡ | 3 | 266,000,000원 |
| 2022.05 | 46.28㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 229,000,000원 |
다만 본건 전용면적은 40.96㎡인데 제공 실거래 표본은 29.89㎡와 46.28㎡로 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 161,000,000원을 본건의 동일면적 확정 시세로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 최저가 308,000,000원은 제공된 전체 실거래 평균 229,000,000원보다도 높고, 최근 12개월 평균 대비 비율은 191.3%입니다. 특히 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세가 -38.8%로 내려가 있어, 전체 평균 229,000,000원만 근거로 가격 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 인수 · 송인성 임차보증금 | 267,700,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 267,700,000원 | 267,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,188,000원 |
배당계산 자체에는 송인성 보증금 267,700,000원이 원칙적 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다. 그러나 이번 사건은 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 실제 매수인 부담은 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 특별조건 때문에 보증금 고정형 함정은 해소
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 308,000,000원 | 267,700,000원 | 0원 | 308,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 246,400,000원 | 267,700,000원 | 0원 | 246,400,000원 |
| 2회 유찰 시 | 197,120,000원 | 267,700,000원 | 0원 | 197,120,000원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 문제가 생깁니다. 이 사건도 배당 시나리오 원자료에는 모든 회차에서 267,700,000원이 인수액으로 계산돼 있습니다. 하지만 이번 사건은 특별매각조건으로 그 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 송인성 관련 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 특별조건이 이행되는 구조에서는 실질취득액이 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신원초등학교 북동측 인근으로, 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재된 지역이며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층이며, 사용승인일은 2018.03.22입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 및 남동측으로 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 공항소음 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 토브하우스는 23세대이며 제공 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다. 실거래 표본도 3건으로 많지 않고 본건 전용 40.96㎡와 정확히 일치하는 거래가 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 송인성 관련 실질 인수 0원 판단은 특별매각조건의 포기·말소가 전제입니다. 매각 후 말소 절차와 조건을 확인해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. 특별조건은 송인성 관련 권리에만 적용됩니다. 현장 점유 상태와 추가 임대차 존재 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 면적 다른 실거래 주의. 본건 전용 40.96㎡와 제공 거래 29.89㎡·46.28㎡가 일치하지 않으므로 단순 평면 비교보다 호별 상태·면적 차이를 함께 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 161,000,000원, 최신 거래 161,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -38.8%를 우선 기준으로 삼고 전체 평균 229,000,000원만 보고 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소”와 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 267,700,000원의 대항력 임차인이 있어 매우 무거운 인수형처럼 보입니다. 그러나 특별매각조건이 핵심 반전입니다. 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 송인성 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
그렇다고 현재 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 특별조건을 반영한 실질취득액은 308,000,000원으로 최저가와 동일한데, 제공된 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 161,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 191.3%이고, 최근 가격 흐름도 -38.8%입니다. 실거래 면적이 본건과 일치하지 않는 한계까지 감안하더라도 현재 회차를 “시세보다 싸다”고 평가할 수는 없습니다. 권리 위험은 특별조건으로 정리됐지만, 가격은 강한 보수적 접근이 필요한 사건입니다.
