서울남부지방법원 2026타경3170. 서울 금천구 가산동 금강노블레스 제102동 801호 오피스텔입니다. 소유자 한진해 씨는 2020년 6월 30일 거래가액 268,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 전영훈 씨가 2022년 3월 31일 임대차계약을 체결하고 2022년 4월 22일 전입 및 점유를 시작했으며, 보증금은 281,400,000원입니다. 임차권등기도 2024년 5월 1일 설정되어 있습니다.

보통 이 정도의 보증금이면 경매 입찰에서 가장 먼저 경계해야 합니다. 현재 최저가보다 임차보증금이 100,920,000원 더 많고, 배당 후에도 104,246,720원이 남기 때문입니다. 그러나 이 사건에는 일반적인 임차권 인수 구조와 다른 중요한 조건이 붙어 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건이 실제로 이행되는 것을 전제로 하면, 미배당 잔액을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 원칙상 인수, 특별매각조건으로 실질 0원

이 사건은 임차인의 권리관계를 먼저 이해해야 합니다. 전영훈 씨는 2022년 4월 22일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 그보다 앞선 2022년 4월 18일입니다. 2024년 5월 1일에는 주택임차권등기까지 완료했습니다. 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다.

임차인 권리 분석

실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인으로 분류된 사람이 아니므로, 임차보증금은 전영훈 씨의 281,400,000원 한 건으로 분석합니다.

적용 범위도 구분해야 합니다. 이 특별매각조건은 위 임차인 전영훈 씨의 미배당 보증금 반환청구권과 임차권등기 말소에 관한 것입니다. 다른 임차인에게 자동으로 확대 적용되는 조건은 아닙니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명이므로, 별도의 확약 밖 임차인 인수액은 산정하지 않습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 64%, 그러나 시세 메리트는 별도 판단

현재 최저매각가는 180,480,000원으로 감정가 282,000,000원의 64%입니다. 이미 2회 유찰된 상태이며, 매각기일은 2026년 11월 11일입니다.

다만 감정가 대비 64%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 한 시세 판단이 이루어지지 않았으므로, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 또는 높은지 단정할 수 없습니다. 특히 오피스텔은 개별 호실의 위치와 상태에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.

유찰 회차별 미배당 잔액

회차별 미배당 잔액은 각 매각가에서 산출되는 보증금 부족분입니다. 현재 매각의 특별매각조건을 반영하면 매수인 인수액은 0원으로 평가하지만, 향후 회차로 넘어가면 동일한 특별매각조건이 유지되는지 다시 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 180,480,000원 가정)

현재 최저가에서 집행비용을 제외하면 임차인에게 돌아가는 배당액은 177,153,280원입니다. 보증금 281,400,000원에서 이를 차감하면 104,246,720원이 산술상 미배당 잔액으로 남습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 감정평가서상 세일중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조로 지하 1층·지상 13층 규모이며, 2020년 4월 13일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수시설, 도시가스 보일러 개별난방, 승강기, 화재경보·탐지설비 및 기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
• 도로·토지. 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고, 인접지 대비 대체로 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로 평가되었습니다.
• 토지이용계획. 가산동 234-2·234-3은 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역으로 기재되어 있습니다. 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등의 제한사항도 기재되어 있어 구체적인 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 위반·공부. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다.
• 환금성. 오피스텔이라는 용도와 개별 호실의 상태를 고려해야 합니다. 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 시장가격을 확정할 수 없으므로, 인근 유사 오피스텔의 실제 거래와 임대수요를 별도로 조사하는 것이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인하세요.
• HUG 확인. 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 범위가 매수인에 대한 미배당 보증금 잔액 전체를 포함하는지, 별도의 이행 절차나 서류가 필요한지 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 을구 1번 주택임차권등기가 실제로 말소되는 시점과 신청 주체, 말소 완료 여부를 확인하세요. 매각조건에 따른 말소와 등기부상 실제 말소를 구분해야 합니다.
• 배당액 재검토. 현재 최저가 180,480,000원 기준으로 산술상 미배당 보증금 잔액은 104,246,720원입니다. 집행비용, 당해세 및 최우선변제 관련 사항에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
• 점유·인도 상태. 전영훈 씨의 전입 및 점유개시 사실과 현재 점유·인도 상태를 현장에서 확인하세요. 임차권등기 말소와 실제 인도는 별도로 확인할 사항입니다.
• 관리비·기계식 주차. 관리비 체납 여부와 공용부분 관리비, 기계식 주차설비의 운영 상태 및 이용 조건을 관리주체에 확인하세요.
• 토지이용 규제. 준공업지역·지구단위계획구역 및 각종 보호·제한구역의 구체적인 적용 범위를 관할 기관에 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가의 64%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 유사 오피스텔 실거래, 임대료, 공실 및 건물 상태를 확인해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 서로 대조한 후 입찰하세요.

맺으며 — “미배당 1억이 있어도, 인수 0원이 가능한 경매”

이 사건을 단순히 최저가와 임차보증금만 비교하면 위험한 물건으로 보입니다. 실제 임차인 전영훈 씨의 보증금은 281,400,000원이고, 현재 최저가 180,480,000원에서 배당하면 104,246,720원이 부족합니다. 대항력과 우선변제권도 인정되므로 일반적인 상황에서는 매수인이 떠안을 수 있는 금액을 신중하게 따져야 합니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 차이가 있습니다. 매각물건명세서의 특별매각조건에 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있습니다. 이 조건의 이행을 전제로 하면 미배당 잔액 104,246,720원은 매수인 인수액이 아니며, 실질 인수액은 0원입니다.

따라서 현재 최저가 기준 실질취득가는 180,480,000원으로 계산할 수 있습니다. 다만 이 가격이 실제 시세보다 저렴한지는 별도의 거래 비교가 필요합니다. 2회 유찰되었다는 사실이나 감정가 대비 64%라는 비율만으로 가격 경쟁력을 확정할 수는 없습니다.

권리의 핵심 위험은 특별매각조건으로 해소될 수 있는 구조입니다. 그러나 이 물건의 입찰 성패는 그 조건이 실제로 매수인에게 유효하게 적용되고 임차권등기가 확실히 말소되는지에 달려 있습니다. 특약 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다.