서울남부지방법원 2026타경3170. 금천구 가산동 금강노블레스 102동 8층 801호 오피스텔입니다. 권리분석의 핵심은 등기부상 2024.05.01. 주택임차권입니다. 임차권자 전영훈의 임대차계약일은 2022.03.31., 확정일자는 2022.04.18., 주민등록일과 점유개시일은 2022.04.22.이며 보증금은 281,400,000원입니다. 이 날짜들은 말소기준이 되는 2026.01.14. 강제경매개시결정보다 앞서므로 일반 원칙만 보면 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다.
하지만 이 사건은 일반적인 대항력 임차인 사건과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 배당계산상 발생하는 부족분이 있더라도 이 임차인과 관련한 매수인의 실질 인수는 0원으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3170 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제8층 제801호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 두산로11길 63 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 지하1층, 지상13층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 한진해 · 2020.06.15. 매매 · 거래가액 268,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 282,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 281,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별매각조건
말소기준은 2026.01.14. 강제경매개시결정입니다. 전영훈의 임차권등기는 2024.05.01.로 그보다 앞서며, 전입일 2022.04.22.·확정일자 2022.04.18.도 선행합니다. 따라서 일반 원칙상 대항력 있는 선순위 임차권으로서 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 반면 2026.03.10. 금천구 압류는 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전영훈 실제 임차인 1명 | 전부 · 주거 (임차권등기) | 281,400,000원 | 2022.04.22 | 2022.04.18 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
② 가격 구조 — 신건 282,000,000원
감정가와 최저매각가는 모두 282,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 전영훈의 보증금 281,400,000원과 현재 최저가는 거의 같은 수준입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가하여 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조지만, 이 사건은 특별매각조건으로 그 인수부담이 실질 0원이므로 실질취득액은 낙찰가 자체를 기준으로 보게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,748,000원 |
| 1. 임차인 전영훈 보증금 | 281,400,000원 | 277,252,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 281,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 전영훈 보증금 중 4,148,000원이 미배당되어 일반 원칙상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 세일중학교 남서측 인근으로, 주상복합건물·업무시설·오피스텔·중소규모 아파트·도시형생활주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상13층 건물이며 사용승인일은 2020.04.13.입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지·타일, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 도시가스 보일러 개별난방, 승강기, 화재경보·탐지설비, 기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접지 대비 대체로 평탄한 2필 일단의 세장형 토지이며 오피스텔 건부지로 이용중이고, 동측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 가산동 234-2·234-3은 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매수인에게 적용되는 범위와 절차를 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소가 어떤 절차와 시점으로 이루어지는지 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 신건 기준 전영훈 보증금 배당액은 277,252,000원, 계산상 부족분은 4,148,000원입니다.
- 유찰 시 구조. 1회 유찰 시 매각가는 225,600,000원, 계산상 인수액은 59,758,400원이며, 2회 유찰 시 매각가는 180,480,000원, 계산상 인수액은 104,246,720원입니다. 다만 특별매각조건을 반영하면 해당 임차인 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
- 가격 검증. 동일 오피스텔의 최근 실거래를 확인해 282,000,000원의 시세 적정성을 별도로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·특별매각조건 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 강하지만, 특별조건이 인수를 없앤다”
이 사건을 등기부만 보면 상당히 부담스러운 물건입니다. 보증금 281,400,000원의 전영훈 임차권은 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서고, 배당요구까지 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 282,000,000원에 낙찰된다고 가정해도 배당 후 4,148,000원이 남습니다.
그러나 결론을 바꾸는 것은 특별매각조건입니다. 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있으므로, 이 조건이 그대로 이행되는 전제에서는 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 권리 위험은 크게 낮아지지만, 최근 실거래 비교가 확인되지 않은 만큼 2.82억 자체가 매력적인 가격인지는 별도 문제입니다. 이 물건의 핵심은 ‘선순위 임차권 존재’보다 특별매각조건의 정확한 적용 확인과 ‘실제 시세 검증’입니다.
