서울남부지방법원 2026타경3177. 양천구 신정동 리치하임 2층 201호, 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 370,000,000원이고, 매각기일은 2026.09.02입니다. 이 물건은 임차인 없는 단순형이 아닙니다. 임차권자 조대현의 임차보증금은 350,000,000원, 전입은 2022.03.02, 확정일자는 2022.03.17이며, 임차권등기는 2024.06.07에 설정됐습니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
말소기준은 2026.01.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 조대현의 전입과 임차권은 이보다 앞서므로 일반적인 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 실제 회차 시나리오도 1회 유찰 시 58,944,000원, 2회 유찰 시 117,315,200원의 인수 계산액을 보여줍니다. 그러나 이 사건에는 그 일반 규칙을 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3177 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 189-1 리치하임 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 목동남로2길 50-7 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 50.54㎡ · 제2층 제201호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 · 사용승인일 2019.09.04 |
| 소유자 | 김정국 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 370,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기 흐름에서 가장 중요한 권리는 을구 3번 조대현의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.02.03, 점유개시는 2022.02.28, 전입은 2022.03.02, 확정일자는 2022.03.17이며 보증금은 350,000,000원입니다. 말소기준인 2026.01.14보다 훨씬 앞선 권리라 일반 원칙에서는 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조대현 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 350,000,000원 | 2022.03.02 2022.03.17 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 일반칙 인수 가능 특별조건 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 과거 을구 1번에는 서주연의 보증금 348,000,000원 주택임차권이 2021.11.05 등기됐지만, 2022.01.26 해제로 이미 말소됐습니다. 갑구의 주택도시보증공사 348,000,000원 가압류 역시 2022.03.02 해제로 말소됐고, 권선경의 2024년 강제경매도 2024.07.02 취하로 말소됐습니다.
② 특별매각조건 — 일반적인 ‘대항력 인수형’과 다르다
매각물건명세서 비고에는 다음 취지의 특별매각조건이 있습니다. 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용입니다.
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 370,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 296,000,000원 | 58,944,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 236,800,000원 | 117,315,200원 | 0원* |
* 58,944,000원·117,315,200원은 대항력 임차권을 일반 규칙으로 계산한 회차별 인수액입니다. 이 사건은 명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별매각조건을 적용해 실질 인수 0원으로 판단합니다.
③ 예상배당표 (매각가 370,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,980,000원 |
| 1. 임차인 조대현 보증금 | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 14,020,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 370,000,000원 기준으로는 집행비용 5,980,000원 이후 조대현의 보증금 350,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자인 주택도시보증공사에는 14,020,000원이 배당됩니다. 신청채권자 기준 미배당액은 335,980,000원입니다. 현재 회차에서는 임차인 보증금이 전액 배당되므로 일반 계산에서도 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 리치하임은 총 8세대입니다.
- 입지. 서울특별시 양천구 신정동 서울계남초등학교 남측 인근. 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2019.09.04입니다. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 서측 약 10m, 북측 약 5m 도로에 접하고 토지는 사다리형 평지입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 공시지가는 3,601,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매수조건으로 명확히 붙어 있는지 재확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 조대현 보증금 350,000,000원, 전입 2022.03.02, 확정일자 2022.03.17, 임차권등기 2024.06.07을 기준으로 원본 서류를 대조하세요.
- 유찰 시 숫자 오독 금지. 1회 유찰 시 일반 계산상 인수 58,944,000원, 2회 유찰 시 117,315,200원이지만 특별매각조건 적용 시 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기가 매각 후 어떤 범위로 처리되는지 원문 확인이 필요합니다.
- 배당 우선순위. 현재 회차에서는 임차보증금 350,000,000원이 전액 배당되는 계산이지만 당해세·최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 이 리포트는 권리와 배당 구조를 중심으로 판단하며, 실거래 비교 없이 최저가가 싸다고 평가하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 특별조건이 승계위험을 끊는다”
이 사건은 겉으로만 보면 상당히 위험합니다. 조대현의 보증금은 350,000,000원이고, 전입과 확정일자 모두 2026.01.14 말소기준보다 앞섭니다. 일반적인 대항력 임차물건이라면 유찰될수록 미배당 보증금이 커지고 매수인 인수액이 늘어나는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서의 잔액 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별매각조건이 그 구조를 바꿉니다. 현재 신건에서는 보증금 자체가 전액 배당되고, 1·2회 유찰 시에도 특별조건을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 따라서 핵심은 ‘선순위 임차권이 없느냐’가 아니라, 특별매각조건이 정확히 어떻게 이행되는지를 확인하는 것입니다. 권리 난도는 낮지 않지만 조건이 확인된다면 주된 보증금 승계위험은 해소됩니다. 다만 민간임대주택등기까지 포함해 원문 검증을 끝낸 뒤 입찰 여부를 결정하는 사건입니다.
