서울중앙지방법원 2025타경103337. 관악구 신림동 로뎀하우스 3층 304호, 다세대주택입니다. 소유자 손재현은 2022.02.18. 거래가액 385,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 민간임대주택 등록등기가 기재됐습니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 2023.04.06. 국의 압류입니다. 2021.12.28. 수협은행 근저당권은 2022.02.18. 이미 말소됐고, 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2023.04.06. 압류입니다.
임차인 백종인은 임대차계약·확정일자가 2022.01.10., 전입·점유개시는 2022.02.18.로 말소기준일보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조이고, 확약이 없었다면 최저가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 시나리오도 현재 회차 룰상 인수 144,742,720원, 4회 유찰 시 192,954,176원, 5회 유찰 시 231,523,341원으로 증가합니다. 다만 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 2026.05.21.자 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103337 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 478-9 로뎀하우스 3층 304호 · 도로명 관천로19길 57 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.95㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상5층 중 3층 |
| 소유자 | 손재현 (2022.02.18. 매매, 거래가액 385,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 244,480,000원 (3회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 385,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건물 규모 | 로뎀하우스 16세대 · 사용승인 2021.12.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 인수를 끊는다
실제 임차인은 백종인 1명입니다. 전유부분 전부를 주거용으로 사용하고, 보증금은 385,000,000원입니다. 전입신고가 말소기준보다 먼저이고 확정일자와 배당요구도 갖춰 원칙적으로는 배당 후 부족분을 매수인에게 청구할 수 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백종인 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.18 / 2022.01.10 | 385,000,000원 | 2023.06.15 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계·확약 |
② 시세 비교 — 할인은 실제지만 시장도 내려오고 있다
가격 메리트는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 먼저 봐야 합니다. 로뎀하우스 최근 12개월 거래는 3건, 평균 321,666,666원이고, 최신 거래 지표는 2026.07. 300,000,000원입니다. 현재 실질취득 244,480,000원은 최근 12개월 평균의 76.0%로, 현재 회차에서는 시세보다 낮은 가격대가 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.96㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 29.6㎡ | 2 | 335,000,000원 |
| 2026.02 | 27.8㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2025.03 | 27.8㎡ | 4 | 353,000,000원 |
| 2025.02 | 29.31㎡ | 2 | 333,000,000원 |
| 2022.09 | 28.99㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2022.06 | 29.95㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 2022.04 | 29.96㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2022.04 | 29.96㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 2022.01 | 28.99㎡ | 3 | 385,000,000원 |
| 2022.01 | 29.95㎡ | 3 | 385,000,000원 |
| 2022.01 | 29.28㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 321,666,666원 |
중요한 반대 신호도 분명합니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -14.0%로 하락 방향입니다. 과거 전체 12건 평균 360,916,666원은 2022년 385,000,000원~395,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있어, 지금의 가격 메리트를 판단하는 기준으로는 최근 12개월 평균과 2026.07. 최신 거래를 우선하는 것이 이 사건의 흐름과 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,222,720원 |
| 1. 임차인 백종인 보증금(우선변제) | 385,000,000원 | 240,257,280원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 385,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 모델상 백종인 미배당 보증금은 144,742,720원으로 계산됩니다. * 다만 2026.05.21. 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 국세 압류의 실제 배당금액과 세금 관련 순위는 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상5층 로뎀하우스 내 제3층 제304호입니다.
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동, 지하철2호선 신대방역 남동측 인근. 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철2호선 신대방역이 있어 감정평가상 교통환경은 보통입니다.
- 건물·설비. 도시가스 개별난방, 기본 위생·급배수설비와 승강기설비를 갖췄습니다. 북측·남측으로 약 6M 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역·대공방어협조구역 등이 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 토지는 평지의 자루형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 16세대 규모, 최근 시세 추세 -14.0%, 경매 평균 유찰 6.0회·매각률 0.0%로 가격 할인과 별개로 유동성은 보수적으로 평가할 요소가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.21.자 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약의 원문과 적용 범위를 입찰 전 반드시 대조하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 백종인의 임차권등기가 실제 매각 이후 확약 내용대로 말소되는 절차와 필요서류를 확인하세요.
- 국세 압류 배당관계 확인. 말소기준이 2023.04.06. 국의 압류이므로 세액과 실제 배당순위가 예상배당과 달라지는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 12건 평균 360,916,666원보다 최근12개월 평균 321,666,666원과 2026.07. 최신 거래 300,000,000원을 우선해 입찰 상한을 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름이 -14.0%이므로 현재 최저가 244,480,000원의 할인율만 고정적으로 보지 말고 추가 하락 가능성을 가격 판단에 반영하세요.
- 환금성 점검. 16세대 다세대·현재 3회 유찰·평균 유찰 6.0회·매각률 0.0%라는 지표를 재매각 계획과 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 이후의 권리변동 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형 물건이었지만, 확약이 가격 구조를 바꿨다”
이 사건을 최저가 244,480,000원만 보고 분석하면 핵심을 놓칩니다. 백종인은 보증금 385,000,000원의 대항력 있는 임차인이어서 원칙적으로 현재 회차에서 144,742,720원의 미배당 보증금 인수 문제가 생깁니다. 유찰이 더 진행돼도 4회 유찰 시 192,954,176원, 5회 유찰 시 231,523,341원으로 룰상 인수액이 커지는 구조입니다.
하지만 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약을 제출하면서, 확인된 임차인 백종인에 대한 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다. 그 결과 실질취득은 최저가 244,480,000원이고, 최근12개월 평균 321,666,666원의 76.0% 수준이라 현재 회차의 가격 할인은 분명합니다.
다만 가격이 싸다는 사실과 좋은 투자라는 결론은 동일하지 않습니다. 최근 가격 추세는 -14.0%, 현재 3회 유찰, 경매 통계 평균 6.0회 유찰·매각률 0.0%입니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌고 가격도 최근 시세 아래지만, 환금성은 약하다. 이 세 가지를 동시에 보는 것이 이 물건의 핵심입니다.
