서울중앙지방법원 2025타경103337. 신림동 로뎀하우스 3층 304호, 전용면적 29.95㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 뒤늦게 나타난 임차권등기일이 아니라, 임차인 백종인의 전입일 2022.02.18.과 확정일자 2022.01.10.입니다. 말소기준인 2023.04.06. 국세 압류보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖췄기 때문에, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
현재 예상배당에서는 매각대금 382,000,000원 중 집행비용 6,148,000원을 먼저 공제한 뒤, 임차보증금에 375,852,000원이 배당됩니다. 보증금 385,000,000원과의 차액인 9,148,000원이 남으므로, 최저가만 보고 3.82억짜리 물건으로 판단하면 안 됩니다. 매수인의 실질 부담은 391,148,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103337 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 478-9, 478-40 로뎀하우스 제3층 제304호 도로명: 서울특별시 관악구 관천로19길 57 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.95㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2021.12.22. 사용승인 · 총 16세대 · 승강기·도시가스 개별난방 |
| 소유자 | 손재현 (2022.02.18. 거래가 385,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 382,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 385,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30. |
| 말소기준권리 | 2023.04.06. 갑구 3번 국세 압류 |
① 권리 흐름 — 등기일보다 전입일이 먼저다
백종인의 임차권등기는 2023.06.15.로 말소기준권리보다 늦지만, 임대차계약일과 확정일자는 2022.01.10., 전입과 점유개시는 2022.02.18.입니다. 즉 임차권등기 순번만 보고 후순위 소멸권리로 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, HUG는 채권 승계자
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백종인 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 전입 2022.02.18. 확정 2022.01.10. | 385,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | HUG 양수·승계 |
실제 임차인은 백종인 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 추가 임차인이 아니라, 백종인의 임차보증금반환채권을 양수하고 대항력과 우선변제권을 승계한 경매신청채권자입니다. 따라서 백종인 보증금 385,000,000원과 주택도시보증공사 청구액을 서로 다른 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
로뎀하우스 유사면적 27.8㎡~29.96㎡의 확인된 실거래 10건입니다. 실거래 평균은 369,600,000원, 최저는 330,000,000원, 최고는 395,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 27.8㎡ | 5층 | 330,000,000원 |
| 2025.03 | 27.8㎡ | 4층 | 353,000,000원 |
| 2025.02 | 29.31㎡ | 2층 | 333,000,000원 |
| 2022.09 | 28.99㎡ | 2층 | 395,000,000원 |
| 2022.06 | 29.95㎡ | 2층 | 385,000,000원 |
| 2022.04 | 29.96㎡ | 5층 | 390,000,000원 |
| 2022.04 | 29.96㎡ | 4층 | 385,000,000원 |
| 2022.01 | 28.99㎡ | 3층 | 385,000,000원 |
| 2022.01 | 29.95㎡ | 3층 | 385,000,000원 |
| 2022.01 | 29.28㎡ | 5층 | 355,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 369,600,000원 |
최저가 382,000,000원만 비교해도 실거래 평균의 103.4%입니다. 여기에 예상 인수액 9,148,000원을 더한 실질취득가 391,148,000원은 평균보다 21,548,000원 높고, 실거래 평균의 105.8%입니다. 실거래 최고 395,000,000원과는 가깝지만, 최근 확인된 2025~2026년 거래 3건은 330,000,000원~353,000,000원에 형성돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 382,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,148,000원 |
| 1. 백종인 임차보증금 HUG가 반환채권·대항력·우선변제권 승계 | 385,000,000원 | 375,852,000원 |
| 2. 수협은행 근저당 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 385,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 부족분 9,148,000원은 매수인 인수 예상액입니다. 주택도시보증공사는 백종인의 보증금반환채권 양수인이므로, 임차보증금 배당과 신청채권을 별개의 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 인수액이 커진다
| 회차 | 예상 낙찰가 | 예상 인수 | 실질취득 | 시세 평균 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·감정가 100% | 382,000,000원 | 9,148,000원 | 391,148,000원 | 105.8% |
| 2회 유찰 시 감정가 80% | 305,600,000원 | 84,478,400원 | 390,078,400원 | 105.5% |
| 3회 유찰 시 감정가 64% | 244,480,000원 | 144,742,720원 | 389,222,720원 | 105.3% |
낙찰가가 382,000,000원에서 305,600,000원, 다시 244,480,000원으로 내려가도 실질취득은 각각 391,148,000원, 390,078,400원, 389,222,720원입니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 미배당 인수액 증가로 전환되기 때문입니다. 집행비용 추정액의 변화로 총액에 소폭 차이가 있지만, 경제적으로는 보증금 385,000,000원 부근에 비용이 더해진 수준으로 고정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 입지. 지하철 2호선 신대방역 남동측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신대방역이 있어 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 2021.12.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북측과 남측으로 폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 208.6㎡의 평탄한 자루형 토지이며, 제2종일반주거지역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,922,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대주택이고, 유사면적 실거래가 330,000,000원~395,000,000원으로 편차가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 입찰가에 예상 보증금 인수액을 더해 실거래 평균 369,600,000원과 비교해야 합니다.
- 배당액 재계산. 실제 집행비용·당해세·배당순위에 따라 임차보증금 미배당액이 달라질 수 있으므로 매각 직전 최신 자료로 다시 계산해야 합니다.
- HUG 승계서류 확인. 백종인의 보증금반환채권 양수 범위와 대항력·우선변제권 승계 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 점유 및 명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 여부를 현황조사·전입세대확인서·현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 배당과 인수금 지급 후 임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납과 사용료 정산 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 등기 원본 재확인. 수협은행 근저당 말소등기, 국세 압류, HUG 가압류와 경매개시결정의 현재 상태를 최신 등기사항전부증명서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 보증금이 가격을 정한다”
이 물건은 최저가 382,000,000원만 보면 감정가와 동일한 수준이지만, 진짜 판단 기준은 대항력 있는 임차보증금의 미배당액입니다. 현재 회차의 실질취득은 391,148,000원으로 실거래 평균보다 21,548,000원 높습니다. 추가 유찰로 낙찰가가 305,600,000원이나 244,480,000원까지 내려가도 인수액이 그만큼 증가해 실질취득은 약 389,000,000원~391,000,000원에 머뭅니다.
여기에 총 16세대의 소규모 다세대주택, 평균 5.3회 유찰, 집계상 매각률 0.0%가 겹칩니다. 이 사건은 낮아진 최저가를 할인율로 해석할 물건이 아닙니다. 대항력 인수 구조, 시세보다 높은 실질취득, 낮은 환금성을 함께 감안하면 현재 조건에서 가격 메리트는 부족합니다.