서울남부지방법원 2026타경3182. 서울 강서구 화곡동 42-65, 까치산로18라길 10-3의 제3층 제302호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대주택) 1개호로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층에 위치합니다. 이번 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권과 특별매각조건의 결합입니다. 임차권자 길윤배는 2019.02.01. 주민등록을 마쳤고, 등기내용상 점유개시는 2019.01.31.입니다. 임차보증금은 204,000,000원이며 2024.11.05. 주택임차권등기가 설정돼 있습니다.
이 사건의 말소기준은 2026.01.15.의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않아 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 실제 배당표도 길윤배 보증금 204,000,000원을 “매수인 인수”로 분류합니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 적시되어 있습니다. 이 조건을 정확히 이행하는 것을 전제로 하면 낙찰자가 실제로 떠안을 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3182 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 42-65 제3층 제302호 · 서울특별시 강서구 까치산로18라길 10-3 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 5층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 문초승 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 204,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 건물 준공 | 2018.07.18. |
| 규모 | 14세대 · 실거래 비교 대상 면적 26.9㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 특약으로 해소
2018.07.31. 소유권보존 뒤 같은 날 수협은행 앞으로 신탁등기가 됐고, 2019.01.31. 신탁재산 귀속으로 신탁등기는 말소됐습니다. 2019.02.28. 문초승 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 2021.04.09. 강서구 압류는 2021.04.13. 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 주의할 등기는 2022.11.28.의 민간임대주택등기와 2024.11.05.의 길윤배 주택임차권입니다.
말소기준권리는 2026.01.15. 강제경매개시결정입니다. 길윤배의 주택임차권은 그보다 앞서 존재하고, 전입일도 2019.02.01.로 확인되어 대항력 있음으로 정리돼 있습니다. 따라서 일반적인 매각이라면 임차보증금 204,000,000원이 매수인에게 남습니다. 하지만 이번 사건은 특별매각조건으로 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 구조라, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 길윤배 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) 전입 2019.02.01. · 점유개시 2019.01.31. | 204,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 승계 또는 대위변제 중복 임차인으로 표시된 항목은 없습니다. 등기내용에는 최초 보증금 189,000,000원, 2020.10.23. 7,000,000원 증액, 2022.10.06. 8,000,000원 증액이 기재돼 최종 보증금은 204,000,000원입니다. 확정일자는 2018.11.28., 2020.10.26., 2023.02.06.로 등기내용에 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.05억은 최근 거래의 111.4%
면적이 매칭된 실거래 표본은 1건입니다. 2024.03. 전용 26.21㎡, 4층 거래가 184,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 184,000,000원으로 집계돼 있습니다. 이번 물건의 감정가와 신건 최저가는 205,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 26.21㎡ | 4 | 184,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.9㎡ 비교 | 1건 | 184,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 현재 회차의 실질취득은 205,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 184,000,000원에 비해 111.4%에 해당합니다. 따라서 임차권 인수 문제가 해소된다고 해도 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 실거래 표본도 1건이므로 가격 판단은 보수적으로 잡는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 임차인 길윤배 보증금 | 204,000,000원 | 0원 |
| 경매개시 채권자 · 주택도시보증공사 | 204,000,000원 | 201,330,000원 |
| 미배당 | - | 2,670,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 집행비용 3,670,000원 후 주택도시보증공사에 201,330,000원이 배당되어 2,670,000원의 미배당이 발생합니다. 일반 권리분석에서는 임차보증금 204,000,000원이 매수인 인수로 표시되지만, 이번 매각의 특별매각조건을 반영하면 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 전제로 실질 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 특약이 유지되면 가격이 핵심
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 205,000,000원 | 201,330,000원 | 2,670,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 43,096,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 75,436,800원 | 0원 |
원칙적인 등기 규칙만 보면 각 회차에서 보증금 204,000,000원의 인수 문제가 남습니다. 특히 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 유찰 회차에서는 낮아진 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이번 사건은 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로, 그 조건이 각 회차에서도 그대로 적용·이행되는 경우에 한해 실질 인수 0원으로 평가할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 강서대학교 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 302호입니다. 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6미터 내외, 북서측 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 등고평탄한 장방형 토지이며 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 162.0㎡, 공시지가는 2,372,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역· 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 14세대 규모의 다세대주택이며 면적 매칭 실거래 표본은 1건입니다. 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 집계돼 있어 가격대별 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심입니다. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매수인에게 적용되는 조건인지 매각물건명세서 원문과 매각조건을 그대로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 길윤배 임차권은 일반 원칙상 매수인 인수형입니다. 특약 이행 및 임차권등기 말소가 완료되지 않으면 권리구조가 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.28. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 이후 해당 등기의 처리와 효력은 입찰 전 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 실질취득 205,000,000원은 최근 시세 184,000,000원의 111.4%입니다. 신건 가격을 ‘싸다’고 볼 근거가 없습니다.
- 유찰 시 특약 유지 확인. 1회 유찰 시 164,000,000원, 2회 유찰 시 131,200,000원으로 낮아지지만, 각 회차에서도 특별매각조건이 동일하게 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 임차권등기 여부와 실제 현장 점유는 별개일 수 있으므로 현황을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 특약으로 풀리지만, 신건 가격은 아직 높다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 204,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권 때문에 부담이 큰 다세대 경매입니다. 말소기준인 2026.01.15. 강제경매개시결정보다 훨씬 앞선 전입과 주택임차권이 있어, 특별한 조건이 없다면 낙찰자가 인수해야 하는 구조입니다. 그러나 이번에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그래도 신건에 바로 손을 들 이유는 별개입니다. 특약을 반영한 실질취득은 205,000,000원이고 최근 실거래 및 최근 12개월 평균은 184,000,000원입니다. 현재 가격은 최근 시세의 111.4%로 오히려 높습니다. 게다가 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 결론은 특약 확인이 먼저, 가격은 신건에서 보류입니다. 권리 문제를 특약으로 해결했다고 해서 시세보다 높은 가격까지 감수할 이유는 없습니다.
