서울남부지방법원 2026타경3186. 화곡동 신하우스 5층 502호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 문초승이고, 주택도시보증공사가 2026.01.15 강제경매개시결정을 받아 경매가 진행되고 있습니다. 등기부에 있던 연신내새마을금고 근저당 520,000,000원은 2018.04.06 말소됐고, 김미선의 185,000,000원 주택임차권도 2020.05.29 말소됐습니다.
현재 권리분석의 중심은 과거 말소된 권리가 아니라 김영진의 주택임차권입니다. 김영진은 2020.08.31 주민등록과 점유를 시작했고, 보증금은 199,500,000원입니다. 2024.06.24 임차권등기까지 마쳤습니다. 이 전입·점유 시점은 이번 사건의 기준시점인 2026.01.15보다 빠르므로 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3186 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 84-11 신하우스 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 문초승 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2018.01.22 |
| 규모 | 신하우스 14세대 |
| 민간임대주택 | 2018.04.06 민간임대주택 등록 · 2022.11.25 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소된 권리보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
연신내새마을금고의 근저당은 이미 말소됐고, 김미선의 과거 임차권 역시 말소된 상태입니다. 반면 김영진은 2020.08.31 주민등록·점유를 시작해 2026.01.15 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 이번 자료의 배당 산정은 이를 대항력 有 · 매수인 인수로 처리하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 199,500,000원
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김영진 건물의 전부 | 2020.08.31 | 199,500,000원 | 2020.07.22 2022.05.09 | 대항력 有 배당표상 우선변제 無 승계 199,500,000원 |
최초 임대차계약은 2020.07.18, 확정일자는 2020.07.22이고 당시 보증금은 194,000,000원입니다. 2022.05.07 계약으로 5,500,000원을 증액해 총 199,500,000원이 됐고, 증액분 확정일자는 2022.05.09입니다. 임차권등기는 2024.06.24 이뤄졌습니다.
③ 가격 구조 — ‘최저가 208,000,000원’이 실제 취득비용이 아니다
현재 회차에서는 최저매각가가 208,000,000원이고 매수인 인수액이 199,500,000원이므로 실질취득 407,500,000원입니다. 이는 감정가 208,000,000원의 약 195.9%입니다. 따라서 이 사건은 최저가만 놓고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 208,000,000원 | 199,500,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 166,400,000원 | 163,270,400원 | 36,229,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 133,120,000원 | 130,456,320원 | 69,043,680원 |
따라서 1회 유찰 시 166,400,000원, 2회 유찰 시 133,120,000원이라는 숫자만 보고 “싸졌다”고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다. 이 사건의 가격 판단은 항상 대항력 임차보증금과 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 인수 · 임차인 김영진 보증금 | 199,500,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,500,000원 | 199,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,788,000원 |
현재 회차 배당 산정에서는 주택도시보증공사 청구액 199,500,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 4,788,000원이 남습니다. 김영진 보증금 199,500,000원은 배당액 0원, 매수인 인수로 별도 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 502호입니다. 사용승인일은 2018.01.22입니다.
- 입지. 서울우장초등학교 남서측 인근으로, 대규모 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 우장산역이 있습니다.
- 도로. 서측 약 8M, 북동측 약 4M 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수시설, 도시가스설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 토지로 주거용 건물 부지로 이용 중이며, 공시지가는 3,468,000원/㎡입니다.
- 규모. 신하우스는 14세대입니다. 다세대 물건인 만큼 응찰 전 실제 거래·매수 수요를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득부터 계산. 현재 회차는 최저가 208,000,000원에 인수 199,500,000원을 더한 407,500,000원이 핵심 숫자입니다.
- 김영진 임차권 원본 확인. 2020.08.31 주민등록·점유, 2024.06.24 임차권등기, 보증금 199,500,000원 및 배당·인수 관계를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 재확인해야 합니다.
- 유찰가만 보고 판단 금지. 1회 유찰 166,400,000원과 2회 유찰 133,120,000원은 모두 보증금보다 낮아, 대항력 인수형의 실질취득 구조를 함께 봐야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2018.04.06 민간임대주택 등록 및 2022.11.25 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 원문 내용을 대조하세요.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 용도지역·보호구역 사항을 실제 취득 목적과 함께 확인하세요.
- 배당 변동요소. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 산정이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 사건의 가격표는 208,000,000원이 아니다
이 물건의 가장 중요한 숫자는 신건 최저가 208,000,000원이 아니라 김영진 임차보증금 199,500,000원입니다. 주민등록·점유가 2020.08.31로 기준시점 2026.01.15보다 앞서고, 현재 배당 산정에서는 보증금 전액을 매수인 인수로 잡고 있습니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 407,500,000원으로 감정가의 약 195.9%입니다. 유찰이 발생하더라도 1회 유찰가 166,400,000원과 2회 유찰가 133,120,000원은 모두 보증금보다 낮기 때문에 단순 최저가만 보고 “싸졌다”고 평가해서는 안 됩니다. 선순위 임차보증금 인수를 이해하지 못하면 입찰가 자체가 의미를 잃는 사건입니다.
