서울남부지방법원 2026타경3191. 양천구 신월동 ‘로빈시그니쳐’ 6층 601호 오피스텔입니다. 소유자 허은미는 2020년 6월 4일 매매를 원인으로 거래가액 232,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 본건의 말소기준은 2023년 6월 2일 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국의 압류와 2026년 강제경매개시결정, 2024년 임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.

하지만 권리분석의 핵심은 등기 순위 하나가 아닙니다. 임차인 이보람은 주민등록일자가 2020.08.28, 점유개시일자가 2020.08.30으로 말소기준인 2023.06.02보다 앞섭니다. 보증금은 241,500,000원이고 대항력이 있어, 일반적인 구조라면 최저가 239,000,000원보다 보증금이 크기 때문에 매수인의 실질취득은 약 241,500,000원 수준에 고정됩니다. 최저가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총 부담이 줄지 않는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금 특별조건과 지상권을 분리해서 봐야 한다

말소기준은 2023.06.02 주택도시보증공사 가압류 850,000,000원입니다. 그 뒤의 압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 2020년 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 현재의 인수권리는 아닙니다.

다만 임차권은 등기일만 보면 말소기준 이후지만, 실제 대항력 판단은 전입·점유시점이 중요합니다. 이보람의 주민등록일자 2020.08.28은 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 판단됩니다. 보증금 241,500,000원은 현재 최저가 239,000,000원보다 2,500,000원 많습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

등기부상 임대차계약일자는 2020.07.16 및 2022.08.04, 보증금은 최초 230,000,000원에 11,500,000원이 증액되어 총 241,500,000원입니다. 확정일자는 등기 원문에 2020.07.16과 2022.08.04로 기재되어 있으나, 제공된 우선변제 판정은 확정되어 있지 않습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다

로빈시그니쳐는 2020.06.17 사용승인, 총 16세대 규모입니다. 비교 대상으로 잡힌 면적은 29.6㎡이나 면적 일치 판정은 되지 않았고, 최근 실거래 금액 자료도 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 239,000,000원이나 신건 최저가 239,000,000원이 실제 시장가격 대비 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.3회, 낙찰률은 0.0%로 제시되어 있습니다. 거래 표본이 없는 상황에서 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 가점하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션 원자료상 일반 규칙의 매수인 인수액은 241,500,000원으로 산정되어 있으나, 본 리포트는 매각물건명세서의 특별매각조건을 적용해 해당 임차보증금 잔액의 실질 인수액을 0원*으로 평가합니다. 별도등기 지상권 인수는 금액으로 환산되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울양강중학교 북측 인근. 아파트·오피스텔·도시형생활주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 신정역이 있어 교통상황은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하1층·지상11층 건물의 6층 601호. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·주차설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 중앙로와 접하고 북서측으로 폭 3~4m 내외 막다른 도로와 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역 등이 포함되며 도시철도 저촉 및 건축선 저촉 사항이 있습니다.
• 토지. 토지면적 548.9㎡, 공시지가 4,141,000원/㎡, 지목 대, 완경사·세로장방·광대로한면입니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 오피스텔이고 실거래 비교자료가 없어, 가격대별 실제 매수수요는 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매수인에게 적용되는 방식과 이행주체를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
• 지상권 확인. 대지권 목적 토지 을구 1번 지상권의 설정원인·권리자·존속기간·사용 제한을 토지 등기부에서 확인해야 합니다.
• 임차인 명도. 임차보증금 인수 문제와 실제 점유·인도 문제는 별개입니다. 임차권등기 말소 조건 이후의 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 239,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 주변 오피스텔의 면적·준공연도·입지를 맞춘 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 191,200,000원, 2회 유찰 시 152,960,000원이지만, 특별조건이 없었다면 실질취득은 보증금 241,500,000원 수준에 고정되는 구조였다는 점을 기억해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·토지 등기부를 직접 확인하고, 특별매각조건 및 인수 지상권을 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “임차보증금은 풀렸지만, 권리분석이 끝난 것은 아니다”

이 사건의 첫인상은 상당히 강합니다. 보증금 241,500,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 239,000,000원보다 보증금이 더 커 원래대로라면 낙찰가가 내려가도 총 부담이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 인수형입니다.

그러나 이번 매각에는 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있어, 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원*으로 평가할 수 있습니다. 문제는 그 다음입니다. 대지권 목적 토지의 지상권은 매수인이 인수합니다. 실거래 자료도 없어 신건 2.39억의 가격 메리트를 검증할 근거가 부족합니다.

따라서 결론은 “임차보증금 리스크는 특별조건으로 해소되지만, 지상권 인수와 가격 검증이 남은 물건”입니다. 임차인 보증금만 보고 피할 물건도 아니고, 특별조건만 보고 안전하다고 단정할 물건도 아닙니다. 토지 을구 1번 지상권의 실체를 확인하는 것이 입찰 전 가장 중요한 절차입니다.

* 특별매각조건이 없다면 대항력 임차보증금 241,500,000원은 매수인 인수 대상으로 계산되는 구조입니다. 본 사건은 매각물건명세서상 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영해 실질 인수 0원으로 평가했습니다.