서울중앙지방법원 2025타경103372. 관악구 신림동 팔로스22 1동 3층 401호, 전용 29.75㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “선순위 임차인이 있다”가 아닙니다. 임차인 한정대는 2022.03.18 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.02.17로, 말소기준권리인 2023.08.14 압류보다 앞섭니다. 보증금도 330,000,000원이라 원칙대로라면 현재 최저가에서 배당받지 못한 금액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 확약이 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 한정대의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로, 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.05.21 제출했습니다. 따라서 현재 회차 배당 계산상 부족분 123,187,840원은 존재하지만, 매수인이 실제 떠안을 금액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103372 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 98-249 팔로스22 1동 3층401호 · 서울특별시 관악구 복은7길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.75㎡ · 방3·욕실·거실/주방·발코니 · 지하1층/지상4층 건물 내 3층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 문지우 · 2022.02.17 매매 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 210,560,000원 (3회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 해소
말소기준권리는 2023.08.14 국의 압류입니다. 한정대의 전입·점유는 2022.03.18, 확정일자는 2022.02.17이므로 대항력과 우선변제권이 인정된 선순위 임차인입니다. 2024.03.21 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금은 330,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한정대 | 건물의 전부 | 330,000,000원 | 2022.03.18 | 2022.02.17 | 대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 2.1056억
팔로스22의 제공된 실거래 표본은 3건이며 모두 330,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.02입니다. 감정가 329,000,000원은 이 실거래 수준과 거의 같지만, 3회 유찰된 현재 최저가는 210,560,000원으로 내려왔습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 29.75㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2021.12 | 28.74㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 2021.10 | 28.74㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 330,000,000원 |
확약이 없었다면 현재 회차에서 낙찰가 210,560,000원에 룰상 미배당 보증금 123,187,840원을 추가로 검토해야 했습니다. 그러나 확약으로 그 인수가 실질 0원이므로 실질취득은 현재 최저가와 같은 210,560,000원입니다. 이는 제공된 실거래 평균 330,000,000원의 63.8%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,747,840원 |
| 1. 임차보증금 채권 · 한정대 | 330,000,000원 | 206,812,160원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 채권은 206,812,160원까지 배당되고 123,187,840원이 부족합니다. 다만 2026.05.21 확약에 따라 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로, 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신성초등학교 북동측 인근이며, 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상4층 건물 내 3층 401호이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역이며 공시지가는 2,911,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 팔로스22는 7세대, 사용승인일은 2020.11.02이며 경매 평균 유찰 4.9회·낙찰률 7.69%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.21 제출된 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약의 적용 범위를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 선순위 임차인 구조 확인. 한정대는 2022.03.18 전입·점유, 2022.02.17 확정일자로 말소기준 2023.08.14보다 앞섭니다. 확약이 없으면 인수위험이 큰 사건입니다.
- 채권 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 한정대의 보증금반환채권을 양수한 승계인이므로 동일 330,000,000원을 별개의 채권처럼 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.03.18 민간임대주택 등록 등기가 기재되어 있으므로 등기 내용과 매각조건을 원본 서류에서 함께 확인해야 합니다.
- 거래 표본 시점 확인. 제공된 실거래 3건은 2021.10·2021.12·2022.02에 집중되어 있으므로 현재 가격 판단 시 표본 시점을 함께 감안해야 합니다.
- 환금성 확인. 7세대 소규모 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수가 4.9회이므로 낙찰 후 재매각 가능성까지 점검해야 합니다.
맺으며 — “선순위 보증금보다 확약이 핵심”
표면만 보면 보증금 330,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 사건입니다. 실제로 현재 최저가 기준 배당 부족분도 123,187,840원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 한정대의 임차보증금반환채권을 양수한 뒤 잔존 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약을 제출했다는 점이 결정적입니다. 그 결과 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 210,560,000원으로 정리됩니다.
가격만 보면 제공된 실거래 평균 330,000,000원의 63.8%까지 내려왔습니다. 다만 팔로스22는 7세대이고 평균 4.9회 유찰된 이력이 있어 환금성은 강한 물건으로 보기 어렵습니다. 결론은 권리는 확약으로 해소, 가격은 할인 구간, 환금성은 주의입니다.
