서울중앙지방법원 2025타경103372. 관악구 신림동 ‘팔로스22’ 1동 3층 401호, 전용 29.75㎡ 다세대주택입니다. 등기 흐름만 보면 소유자 문지우 씨가 2022.02.17 매매로 거래가액 330,000,000원에 취득했고, 이후 2023.08.14 국 압류가 말소기준권리로 잡힙니다. 문제는 그보다 앞선 임차인입니다. 한정대 씨는 임대차계약일자 2022.02.17, 주민등록·점유개시일자 2022.03.18, 확정일자 2022.02.17로 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력 있는 임차인입니다.
매각물건명세서도 “을구 1번 임차권등기, 임대차보증금 330,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 적고 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 내려가도 싸지는 구조가 아닙니다. 낙찰가가 낮아지면 그만큼 임차보증금 미배당분이 커지고, 매수인 실질취득은 보증금대에 가까운 수준으로 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103372 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 98-249 팔로스22 1동 3층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.75㎡ · 다세대주택(방3, 욕실, 거실/주방, 발코니) |
| 소유자 | 문지우 (2022.02.17 매매, 거래가액 330,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 329,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 감정 이용상태 | 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상4층 건물 내 3층 401호 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 가격을 고정한다
말소기준권리는 2023.08.14 국 압류입니다. 다만 임차인 한정대 씨의 전입·점유개시일자는 2022.03.18이고 확정일자는 2022.02.17입니다. 따라서 등기상 임차권등기 자체가 매각으로 정리되더라도, 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 부족분은 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.
② 임차인·승계 관계 — 실제 임차인은 1명, 보증금은 1건
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정·배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한정대 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.03.18 확정 2022.02.17 배당요구 2024.03.21 | 330,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 양수 부족분 6,406,000원 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득이 기준이다
팔로스22 실거래 표본은 3건이고, 모두 330,000,000원입니다. 최저매각가 329,000,000원만 보면 실거래 평균의 99.7%입니다. 그러나 현재 회차에서 예상되는 인수액 6,406,000원을 합치면 실질취득은 335,406,000원으로 올라갑니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 29.75㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2021.12 | 28.74㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 2021.10 | 28.74㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 330,000,000원 |
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 100%) | 329,000,000원 | 6,406,000원 | 335,406,000원 | 101.6% |
| 2회 유찰 시 (감정가 80%) | 263,200,000원 | 71,284,800원 | 334,484,800원 | 101.4% |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 210,560,000원 | 123,187,840원 | 333,747,840원 | 101.1% |
④ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,406,000원 | 약 매각가의 1.6% 추정 |
| 1. 임차인 한정대 보증금 | 330,000,000원 | 323,594,000원 | 부족분 6,406,000원 매수인 인수 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차 가정 배당에서는 임차보증금 330,000,000원 중 323,594,000원만 배당되고, 부족분 6,406,000원이 매수인 인수로 남습니다. 이 부족분을 더한 값이 실질취득 335,406,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 “신성초등학교” 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상4층 건물 내 3층 401호이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 주차장 등이 되어 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접하고, 제1종일반주거지역입니다. 토지 공시지가는 2,911,000원/㎡입니다.
- 환금성. 팔로스22는 총 7세대, 사용승인일 2020.11.02의 소규모 다세대입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.6회, 매각률은 0.0%로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰가 판단 기준은 329,000,000원이 아니라 실질취득 335,406,000원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 현재 배당 가정상 한정대 보증금 부족분 6,406,000원이 매수인 인수로 표시됩니다. 실제 배당표와 원본 명세서를 확인해야 합니다.
- HUG 승계 중복계산 금지. 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권 양수인으로 표시됩니다. 실제 임차인 1명, 보증금 330,000,000원 1건으로 보아야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1번에 민간임대주택등기가 있습니다. 입찰 전 등기부와 관련 제한을 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 당해세·최우선변제·관리비 등 변동 가능 항목을 반드시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총액은 내려가지 않는다”
이 물건은 권리가 깨끗한 신건형 물건이 아닙니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 330,000,000원이 핵심이고, 배당 부족분은 매수인 인수로 이어질 수 있습니다. 현재 회차 기준 최저가 329,000,000원에 손을 들더라도 인수액 6,406,000원을 더한 실질취득은 335,406,000원입니다. 유찰이 더 진행되어도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득은 보증금대에 묶입니다. 결론은 단순합니다. 최저가는 낮아 보이나, 실질취득은 시세 이상입니다.