서울중앙지방법원 2025타경103384. 관악구 신림동 다솜그랑빌 4층 401호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가 자체보다 대항력 임차보증금 290,000,000원의 처리입니다. 임차인 최영민은 2022.03.25 전입·점유했고 확정일자는 2022.03.02로, 현재 말소기준인 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 통상이라면 배당받지 못한 보증금 잔액을 낙찰자가 인수할 수 있는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 최영민의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로서, 배당금만으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.05.12 제출했습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 미배당액과 매수인의 실질 부담을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103384 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1491-13 다솜그랑빌 4층 401호 도로명: 서울특별시 관악구 남부순환로144길 50-5 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호 · 2019.11.18 사용승인 |
| 소유자 | 사형택 · 2019.11.17 매매 · 거래가액 268,000,000원 · 2020.02.05 소유권 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 190,720,000원 (3회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 반전
과거 관악중앙새마을금고 근저당은 2020.01.03 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 권리 중 말소기준은 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2022.03.25에 최영민이 전입·점유했으므로 임차인은 대항력 있음으로 판단됩니다. 확정일자도 2022.03.02이고 배당요구가 확인되어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영민 | 전유부분 전부 · 주거 | 290,000,000원 | 2022.03.25 | 2022.03.02 | 대항력 있음 | 우선변제 | HUG 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 거주 임차인이 아니라, 비고 기재상 최영민의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인입니다. 따라서 임차보증금 290,000,000원과 주택도시보증공사의 채권을 서로 다른 임차보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 64% 할인만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 190,720,000원으로 감정가 298,000,000원의 64%입니다. 다만 이 물건은 이미 3회 유찰됐고, 다솜그랑빌은 13세대 규모의 다세대입니다. 이번 분석에서 현재 시세를 직접 비교할 실거래 표본은 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인폭만 가지고 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나 실질취득비가 보증금 부근에 고정되는 점을 봐야 합니다. 이 사건도 계산상 현재 회차 102,750,080원, 4회 유찰 시 140,360,064원, 5회 유찰 시 170,448,051원의 매수인 인수액이 산출됩니다. 다만 이번 사건은 2026.05.12 확약 때문에 이 인수구조가 실질적으로 해소된다는 점이 핵심 차이입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 64%) | 190,720,000원 | 102,750,080원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 51%) | 152,576,000원 | 140,360,064원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 41%) | 122,060,800원 | 170,448,051원 | 실질 0원* |
* 확약 적용은 최영민의 임차보증금반환채권에 한정됩니다. 본 사건에서 별도로 확인되는 실제 임차인은 최영민 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,470,080원 |
| 1. 임차인 최영민 보증금 (우선변제) | 290,000,000원 | 187,249,920원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최영민 보증금 부족분은 102,750,080원입니다. 다만 2026.05.12 확약에 따라 매수인 상대 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 적용되므로 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울미성초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호, 2019.11.18 사용승인. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약 6미터 내외, 북측 폭 약 4미터 내외의 막다른 도로와 접하며 북측 도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 353.1㎡, 공시지가 3,800,000원/㎡. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시돼 있습니다.
- 환금성. 다솜그랑빌은 13세대 규모이고 현재 경매는 3회 유찰 상태입니다. 실거래 비교 근거가 없어 가격대별 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.12 제출된 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 대상·조건·유효성을 매각기록에서 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 협조 범위를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 불가했고 임대관계도 현장에서 확인되지 않았으므로 실제 점유 상태를 입찰 전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 별도 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 유사 다세대의 최신 거래와 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 2023.10.04 국 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상이지만, 당해세 등 실제 배당 우선관계는 매각기록과 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 인테리어와 설비 작동 여부를 확인하지 못했으므로 현황 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수형 숫자와 실질 부담을 분리해서 봐야 한다”
표면만 보면 이 사건은 매우 부담스러운 대항력 임차인 사건입니다. 보증금 290,000,000원, 현재 최저가 190,720,000원이라 배당 계산상 102,750,080원이 남기 때문입니다. 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금이 커져 매수인의 총 부담이 쉽게 줄지 않습니다.
하지만 주택도시보증공사가 최영민의 보증금반환채권을 양수한 뒤 잔존 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약한 것이 이 사건의 결정적 변수입니다. 이 확약을 그대로 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 다만 권리가 정리된다고 곧바로 가격이 싸지는 것은 아닙니다. 이미 3회 유찰된 다세대이고 현재 시세를 확인할 실거래 근거가 없으므로, 권리 위험은 확약으로 크게 완화됐지만 가격 판단은 보류하는 것이 맞습니다.
