서울중앙지방법원 2025타경103402. 서초동 서초쉐누빌 3층 302호, 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 양수정이고, 2015년 설정됐던 신한은행 근저당권 192,000,000원은 2021.09.15. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.07.14. 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 훨씬 앞선 임차관계입니다. 안세정은 임대차계약일자·확정일자가 2021.07.06., 점유개시 2021.09.14., 주민등록일자 2021.09.15.이고, 2024.10.14. 보증금 390,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103402 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1617-2 서초쉐누빌 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 29.68㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 양수정 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 173,056,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안세정 / 408,408,920원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2015년 신한은행 근저당권은 2021.09.15. 해지로 이미 말소됐으므로 현 경매의 기준권리가 아닙니다. 말소기준은 2025.07.14. 강제경매개시결정이고, 안세정의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 자동 소멸하지 않고, 배당에서 변제되지 않은 보증금 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안세정 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2021.09.14 전입 2021.09.15 | 390,000,000원 | 2021.07.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
안세정은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡힙니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하지만, 보증금 390,000,000원이 현 최저가보다 크므로 매각대금만으로 전액 변제될 수 없습니다. 예상배당 기준 현 회차의 매수인 인수액은 220,166,784원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 3.90억을 기준으로
서초쉐누빌의 확인된 실거래는 4건입니다. 다만 대상 전용면적은 29.68㎡이고, 확인된 거래는 38.35㎡·39.69㎡·41.27㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 6억대 거래만 보고 대상 호수의 직접 시세라고 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 38.35㎡ | 6 | 697,000,000원 |
| 2026.05 | 41.27㎡ | 3 | 630,000,000원 |
| 2024.04 | 39.69㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2022.11 | 41.27㎡ | 4 | 492,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 663,500,000원 |
최근 12개월 평균은 663,500,000원, 최신 거래는 2026.08. 697,000,000원이며 최근 거래군은 과거 거래군보다 48.7% 높은 흐름입니다. 다만 대상 호수보다 면적이 큰 거래들이므로 이 숫자를 그대로 대상의 시세로 사용할 수는 없습니다. 따라서 가격 메리트 판단은 최저가 173,056,000원이 아니라 실질취득 약 390,000,000원을 출발점으로 하되, 전용 29.68㎡에 맞는 직접 비교사례를 추가 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,056,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,222,784원 |
| 1. 임차인 안세정 보증금(우선변제) | 390,000,000원 | 169,833,216원 |
| 2. 경매신청채권자 안세정 | 408,408,920원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서 임차보증금 390,000,000원 중 169,833,216원이 배당되고 220,166,784원이 미변제되어 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰될수록 인수가 늘어나는 구조
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(51.2%) | 173,056,000원 | 220,166,784원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 138,444,800원 | 254,293,427원 |
| 5회 유찰 시(32.77%) | 110,755,840원 | 281,594,742원 |
회차가 내려가면 최저매각가는 173,056,000원 → 138,444,800원 → 110,755,840원으로 떨어지지만, 반대로 임차인 미배당 인수액은 220,166,784원 → 254,293,427원 → 281,594,742원으로 커집니다. 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 치환되므로 단순 유찰 할인율을 투자수익으로 착각하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울서일초등학교 북서측 인근으로, 주변에 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물에는 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재탐지설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역·대공방어협조구역에 포함되며 토지는 평지의 세로장방 형태, 소로한면 접도입니다.
- 규모·환금성. 서초쉐누빌은 12세대, 2015.07.09. 준공입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이고 확인된 낙찰 실적은 없습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 회차 기준 매수인 인수 예상액은 220,166,784원입니다. 입찰가는 전체 취득비용의 일부일 뿐입니다.
- 임대차 실체 원본 확인. 임차인과 경매신청채권자가 모두 안세정입니다. 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 점유·전입 내역을 직접 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 인수 문구 재확인. 을구 3번 임차권등기의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 기재가 핵심입니다.
- 동일면적 시세 확보. 확인된 실거래는 38.35~41.27㎡이고 대상은 29.68㎡입니다. 면적이 맞는 실거래·매물호가를 추가 확인해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자와 인도 가능 시점, 명도협의 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 실제 배당표에 영향을 줄 수 있는 항목을 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 권리변동을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.73억짜리 경매”가 아니라 “3.90억 부근의 인수형”
이 사건의 가장 큰 착시는 173,056,000원이라는 최저가입니다. 감정가 338,000,000원에서 3회 유찰돼 절반 수준까지 내려왔지만, 보증금 390,000,000원의 대항력 임차인이 존재해 현 회차에서만 220,166,784원의 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.
따라서 이 물건을 “서초구 물건을 1억대에 취득한다”거나 “감정가의 51.2%라 싸다”고 평가하면 권리분석이 잘못됩니다. 실질취득은 약 390,000,000원을 중심으로 판단해야 하고, 오히려 이는 대상 감정가 338,000,000원보다 높습니다. 최근 12개월 실거래 평균 663,500,000원과 최신 697,000,000원은 외견상 더 높지만, 거래 면적이 대상 29.68㎡보다 커 직접 비교력이 제한됩니다.
결론은 ‘최저가 할인’이 아니라 ‘인수형 가격의 적정성’ 검증이 먼저입니다. 권리 난도가 높고, 3회 유찰·소규모 12세대·면적 불일치 시세라는 불확실성이 겹쳐 입찰 전 임대차 실체와 동일면적 시세를 원본으로 확인하지 않으면 안 되는 사건입니다.
