인천지방법원 2023타경515582. 대상은 인천 미추홀구 경인로 155의 3층301호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 기호1-9는 모두 현황 주거용으로 이용 중입니다. 특히 301호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 탐문조사 결과 주거용으로 조사됐습니다. 따라서 가격보다 먼저 확인할 것은 용도 불일치와 임대차 관계입니다.
등기 흐름 자체는 단순해 보입니다. 2013년 설정된 광명새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되고, 2023.05.01 광명새마을금고의 임의경매개시결정이 현재 말소기준으로 산정되어 있습니다. 문제는 그 기준일보다 앞선 전입일을 가진 점유자가 다수 존재한다는 점입니다. 다만 보증금과 확정일자가 전부 미상이므로 이를 곧바로 “대항력 확정”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경515582 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 155, 3층301호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 현황 주거용 · 301호 공부상 제2종근린생활시설(사무소) |
| 소유자 | 김진형 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광명새마을금고 / 757,307,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 사용승인일 | 2013.11.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
임차인 현황 — 실제 임차인 9명, 보증금 전부 미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박현용 | 202호 | 2021.07.22 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 선병호 | 301호 | 2022.04.08 | 미상 | 2023.05.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 문정희 | 302호 | 2019.11.25 | 미상 | 2023.05.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 나상국 | 302호 | 2022.11.07 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박서영 | 501호 | 2021.11.19 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정옥평 | 502호 | 미상 | 미상 | 2023.05.10 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은지 | 601호 | 2020.06.25 | 미상 | 2023.07.10 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최용필 | 602호 | 2016.08.26 | 미상 | 2023.06.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송두리 | 801호 | 2015.08.20 | 미상 | 2023.07.21 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 위 표의 실제 임차인은 9명이며, 중복 합산 대상도 없습니다. 다만 보증금이 한 건도 확인되지 않으므로 “배당요구를 했으니 인수액이 없다”는 식으로 해석해서는 안 됩니다. 배당요구 여부와 별개로 대항력 성립 여부·보증금·배당액을 확인한 뒤 남는 미배당액이 매수인 인수로 이어지는지를 개별적으로 검토해야 합니다.
② 시세 비교 — 70% 숫자는 매력적이지만 표본이 약하다
행복타운의 집계 거래는 2025.06 1건, 49.88㎡, 6층, 160,000,000원입니다. 집계상 최근12개월 평균도 160,000,000원으로 표시되고 현재 최저가는 그 금액의 70.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 49.88㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 집계 평균 | — | 1건 | 160,000,000원 |
행복타운은 총 8세대, 사용승인일 2013.11.14로 집계됩니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회, 매각률은 20.0%입니다. 현재 1회 유찰 가격 자체는 감정가보다 낮지만, 이 사건에서는 임차인 인수액과 비교 시세의 면적 불일치가 가격 할인폭보다 먼저 해결돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 109,632,000원 |
예상배당표상 채권자 배당은 0원으로 계산되어 있고 신청채권자의 청구액은 757,307,600원입니다. 또한 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 금액이므로 실제 배당과 매수인 인수 여부는 원본 배당관계와 임차보증금 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동, 지하철1호선 제물포역 동측 인근. 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 역주변 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 지하철1호선 제물포역 및 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 현황 이용. 감정평가상 기호1-9 모두 주거용으로 이용 중이며, 301호를 포함한 일부 호실은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 주거용입니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·가로장방, 남측 광대로에 접하며 토지면적은 205.0㎡, 공시지가는 2,869,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구·상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 건물, 사용승인일 2013.11.14이며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 행복타운은 8세대로 규모가 작고 확인된 실거래가 1건뿐이어서 거래가격 비교의 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 박현용·선병호·문정희·나상국·박서영·정옥평·이은지·최용필·송두리의 보증금과 확정일자를 개별 확인해야 합니다.
- 301호 점유관계 확인. 대상 주소와 동일한 301호에는 선병호가 2022.04.08 전입하고 2023.05.24 배당요구한 것으로 조사되어 있습니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일이 기준일보다 앞서더라도 보증금·확정일자가 미상인 상태에서는 대항력과 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다.
- 실질취득 재계산. 낙찰가에 미배당 임차보증금 인수액을 더한 금액으로 실질취득액을 다시 계산한 뒤 시세와 비교해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 301호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 현황 주거용입니다. 용도·대출·사용상 제약을 원본 서류로 점검해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 비교 거래는 49.88㎡ 1건이고 대상 면적 기준은 59.86㎡로 일치하지 않습니다. 160,000,000원을 확정 시세로 보지 않는 것이 안전합니다.
- 배당표 원본 대조. 예상배당표에는 신청채권자 청구 757,307,600원의 배당이 반영되지 않고 당해세·최우선변제도 제외돼 있으므로 실제 배당관계 확인이 필요합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 풀어야 할 9개의 보증금
현재 최저가는 112,000,000원으로 감정가 160,000,000원의 70.0%이고, 집계 거래 160,000,000원과 비교해도 숫자상 낮습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격표가 아닙니다. 실제 임차인 9명의 보증금이 모두 미상이고, 그중 8명은 말소기준으로 산정된 2023.05.01보다 이른 전입일을 갖고 있습니다. 정옥평은 전입일조차 확인되지 않습니다.
따라서 현재 배당모형의 매수인 인수 0원만을 근거로 실질취득액을 112,000,000원으로 고정하면 위험합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 소진되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정될 수 있기 때문입니다. 여기에 비교 실거래도 면적이 다른 1건뿐입니다. 결론은 명확합니다. 가격은 싸 보이지만 권리비용은 아직 미정. 보증금·확정일자·배당순위를 확인해 실질취득액을 확정하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
