서울중앙지방법원 2025타경103558. 관악구 남현동 남광센트빌 4층 404호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 김애린이고, 2020.09.15. 매매를 원인으로 2020.10.05. 소유권이전등기를 마쳤으며 거래가액은 325,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 소유권보다 선순위 임차권과 그 뒤에 제출된 확약서입니다.
장혜진은 2020.10.05. 주민등록, 2020.09.10. 확정일자를 갖추고 보증금 329,600,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 2025.07.31.이므로 형식상 임차권이 훨씬 앞섭니다. 일반적인 사건이었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 매수인 부담이 커지는 구조입니다. 하지만 이 사건은 확약서가 그 구조를 뒤집습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103558 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 4층 404호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 비교면적 28.17㎡ |
| 소유자 | 김애린 · 2020.09.15. 매매 · 거래가액 325,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 269,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 2025.07.31. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.10.16. 장혜진의 주택임차권등기는 보증금 329,600,000원, 주민등록 2020.10.05., 확정일자 2020.09.10.을 기초로 하므로 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다. 2024.12.24.의 1번 임차권 경정등기는 별도의 신규 임차인이 아니라 같은 임차권의 확정일자 내용을 경정한 등기입니다. 실제 임차인은 장혜진 1명으로 봅니다.
② 임차인·보증기관 — 실제 임차인 1명, 주택도시보증공사가 채권 승계
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 장혜진 | 전유부분 전부 · 전입 2020-10-05 | 2020-09-10 | 329,600,000원 | 대항력 有 우선변제권 有 보증기관 승계 |
주택도시보증공사는 경매신청채권자이면서 장혜진의 임차보증금반환채권 양수인으로, 대항력과 우선변제권을 승계한 관계입니다. 따라서 장혜진의 보증금과 주택도시보증공사의 청구액을 별개의 보증금처럼 합산하면 안 됩니다. 보증금의 실질 원천은 장혜진 1명의 329,600,000원입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 269,600,000원 기준
남광센트빌은 16세대, 사용승인일 2020.09.07.인 소규모 공동주택입니다. 비교 가능한 최근 거래는 2025.10. 전용 28.04㎡·4층 315,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 같은 315,000,000원입니다. 현재 최저매각가 269,600,000원은 이 최근 12개월 평균의 85.6%입니다.
이 사건에서 중요한 점은 시세 비교 기준입니다. 확약서가 없었다면 배당 부족분 64,574,400원을 낙찰자가 인수하는 구조가 되어 최저가만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 하지만 확약으로 실질 인수 0원이므로 실질취득은 현재 최저가와 같은 269,600,000원입니다. 따라서 가격 자체는 최근 거래 315,000,000원보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 269,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,574,400원 |
| 1. 임차인 장혜진 보증금 · 우선변제 | 329,600,000원 | 265,025,600원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 329,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 장혜진 보증금 중 64,574,400원이 미배당됩니다. 다만 2026.06.26. 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시했으므로, 이 64,574,400원은 룰상 미배당액일 뿐 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다. 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 80% | 269,600,000원 | 64,574,400원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 215,680,000원 | 117,739,520원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 51% | 172,544,000원 | 160,271,616원 | 실질 0원 |
이 표가 보여주는 핵심은 명확합니다. 일반 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당·인수액이 커져 총 실질취득액이 보증금 수준에 묶입니다. 하지만 이 사건에서는 확약이 있어 그 미배당액을 매수인에게 전가하지 않는 구조가 확인됩니다. 따라서 가격 하락이 실제 취득원가 하락으로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사당초등학교 북서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·다가구주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 근거리에 지하철 2·4호선 환승역인 사당역이 있으며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층 건물이며 사용승인일은 2020.09.07.입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사 사다리형 토지이며 북측 약 4미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 5,472,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 남광센트빌은 16세대이고 최근 12개월 비교 거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.8회로 가격뿐 아니라 재매각 가능성도 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26. 제출 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 장혜진 임차보증금 전액인지 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행. 보증금 전액을 배당받지 못해도 말소에 동의한다는 조건이 실제 매각 이후 등기 정리까지 이어지는지 확인해야 합니다.
- 중복 합산 금지. 주택도시보증공사는 장혜진의 보증금반환채권 양수인이므로 임차인 보증금과 신청채권을 별도의 보증금처럼 더하면 안 됩니다.
- 호수 대조. 사건 주소는 404호, 감정요항표 구조 기재는 401호이므로 등기·건축물대장·감정평가서의 전유부분을 대조해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 거래가 315,000,000원 1건뿐이므로 내부 상태·방향·층·전용면적 차이를 현장 확인해야 합니다.
- 원본 권리서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 최신 등기 변동을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약서가 승부처”
표면만 보면 보증금 329,600,000원의 선순위 임차권이 최저가 269,600,000원을 넘어서는 전형적인 인수형 경매입니다. 일반 규칙대로라면 현재 회차에서 64,574,400원이 남고, 유찰될수록 인수액은 더 커집니다. 그러나 이 사건에는 2026.06.26. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 있습니다. 그래서 실질 인수는 0원, 실질취득은 269,600,000원으로 정리됩니다.
가격은 최근 거래 315,000,000원의 85.6%로 내려와 있지만, 남광센트빌은 16세대 소규모 다세대이고 비교 거래가 1건뿐이며 경매 평균 유찰 횟수도 3.8회입니다. 결론은 권리는 확약 확인 시 해소, 가격은 매력 존재, 환금성은 보수적입니다. 이 물건의 최종 판단 포인트는 할인율보다 확약서 원본과 임차권등기 말소 이행 가능성을 입찰 직전까지 확인하는 것입니다.
