서울중앙지방법원 2025타경103642. 관악구 신림동 모던하우스 3층 303호, 전용 21.62㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 등기상 소유자는 사형택이고, 말소기준권리는 2023.08.22. 서초세무서장의 국세 압류입니다. 그런데 임차인 김태이는 2022.04.25. 주민등록 및 점유를 시작해 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 임차보증금은 258,000,000원입니다. 확정일자도 있어 우선변제권까지 행사할 수 있는 구조입니다.

권리분석의 핵심은 이 선순위 임차보증금입니다. 현재 최저가 154,240,000원에서 집행비용 2,959,360원을 먼저 제하면 김태이에게 예상되는 배당은 151,280,640원이고, 보증금에서 남는 금액은 106,719,360원입니다. 대항력이 그대로 유지된다면 매수인이 이를 떠안아 실질취득액이 보증금 258,000,000원 부근으로 고정되는 전형적인 ‘대항력 인수형’입니다. 그러나 이 사건에는 그 계산을 뒤집는 확약서가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심, 확약으로 인수 해소

2019년 강구수산업협동조합 근저당권 2건은 같은 해 7월 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.08.22. 국세 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 기준보다 앞선 2022.04.25.의 임차인 김태이입니다. 이 임차인은 보증금 258,000,000원, 전입·점유 2022.04.25., 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

2024.07.05. 등기는 별도의 새 임차인이 아니라 4번 임차권의 확정일자를 2022.03.31.로 경정한 등기입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 김태이 1명으로 봅니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자이면서 김태이의 임차보증금반환채권 양수인으로서 대항력·우선변제권을 승계한 주체입니다.

③ 시세 비교 — 싸 보이지만 거래시점이 오래됐다

모던하우스 전용 21.62㎡와 면적이 일치하는 실거래는 제공된 자료에서 2021.11 두 건입니다. 거래가는 270,000,000원과 300,000,000원, 평균은 285,000,000원입니다. 현재 최저가는 154,240,000원으로 이 평균의 54.1%입니다.

확약을 반영하면 실질취득은 최저가와 같은 154,240,000원이므로 과거 거래 평균 대비 가격차는 큽니다. 다만 최신 거래 자체가 2021.11에 머물러 있어, 이 수치만으로 2026년 현재의 시세보다 확실히 싸다고 단정하기는 어렵습니다. 특히 모던하우스 관련 경매 통계에서 평균 유찰 횟수는 3.2회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 154,240,000원 가정)

배당계산상 김태이 보증금 부족분은 106,719,360원입니다. 대항력 포기 확약이 없다면 매수인 인수 대상이 될 수 있는 금액이지만, 2026.05.04. 제출된 확약에 따라 김태이 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 전용 21.62㎡ 다세대 물건입니다. 모던하우스는 19세대이고 사용승인일은 2019.06.13입니다.
• 입지. 금천문화예술정보학교 북서측 인근으로 주상용건물, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 면적 거래 표본이 2건에 그치고 경매 평균 유찰 횟수가 3.2회로 집계되어, 아파트형 대단지보다 매각·재매도 유동성은 보수적으로 보는 편이 합리적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 2026.05.04.자 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 제출 확약서를 원문으로 대조해야 합니다.
• 인수액 이중 계산 금지. 배당표의 106,719,360원 부족분은 룰상 미배당액입니다. 확약이 유효하게 적용되는 김태이 임차권에 대해 이를 실질취득가에 다시 더하면 안 됩니다.
• 실제 임차인 1명 확인. 2024.07.05. 등기는 4번 임차권의 확정일자 경정이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
• 시세 재확인. 제공된 동일면적 거래는 2021.11 두 건뿐입니다. 감정가 241,000,000원이나 과거 거래평균 285,000,000원만으로 2026년 현재의 적정 낙찰가를 확정하지 마세요.
• 환금성 점검. 19세대 소형 도시형생활주택이며 경매 평균 유찰 횟수가 3.2회로 나타납니다. 임대수요와 재매도 가능성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 및 보증금 반환채권 양수 구조이므로 실제 현 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장·집행기록에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”

표면적으로만 보면 이 물건은 선순위 대항력 임차인 보증금 258,000,000원이 최저가 154,240,000원을 크게 웃도는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차만 놓고 계산하면 106,719,360원이 미배당되고, 더 유찰되면 미배당액이 더 늘어나 원래라면 실질취득 부담이 보증금 수준으로 고정됩니다.

하지만 이 사건에서는 주택도시보증공사가 임차인의 반환채권과 대항력·우선변제권을 승계한 뒤, 대항력은 포기하고 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 이 때문에 김태이 관련 매수인 인수는 실질 0원, 실질취득은 현재 최저가와 같은 154,240,000원으로 보는 것이 핵심입니다.

가격만 보면 과거 동일면적 거래 평균 285,000,000원의 54.1% 수준이지만, 그 거래들이 모두 2021.11 자료라는 점은 큰 제한입니다. 여기에 평균 3.2회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 경매 통계까지 감안하면 권리 위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 시세의 최신성과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 결론은 “권리는 확약 확인 후 통과, 가격은 현장 시세 재검증이 전제”입니다.