의정부지방법원 2026타경61124. 파주시 동패동 피렌체4 104동 402호, 공부상 공동주택-다세대주택입니다. 현재 소유자는 조광재이며 2023.08.08. 거래가액 220,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 2025.01.17. 설정된 고우리의 근저당권 86,400,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기부 후순위 권리만 보고 “깨끗하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서에 김현준과 정병채가 점유자로 잡혀 있고, 전입일이 각각 2024.05.01., 2023.09.01.로 말소기준권리 2025.01.17.보다 앞섭니다. 다만 두 사람 모두 현재 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 정확한 법적 대항력 및 미배당 보증금 규모는 추가 확인이 필요한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61124 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 14-6 피렌체4 104동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 공동주택-다세대주택 · 지상4층 중 4층 402호 |
| 실거래 매칭면적 | 63.015㎡ |
| 소유자 | 조광재 · 2023.08.08. 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 244,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 고우리 / 86,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
등기부상 과거 김현준 명의의 주택임차권이 2023.07.26. 임차보증금 205,000,000원으로 등기됐고, 주택도시보증공사가 대위자로 기재돼 있었지만 이 임차권등기는 2024.01.03. 말소됐습니다. 따라서 과거의 205,000,000원을 현재 김현준 점유의 보증금으로 그대로 합산할 수 없습니다. 현재 점유자료상 김현준의 보증금은 별도로 미상입니다.
② 임차인 — 실제 점유자 2명, 인수액 산정 불가
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현준 | 2024.05.01 | 미상 | 대항력 가능 | 미상 | 승계 없음 | 미상 |
| 정병채 | 2023.09.01 | 미상 | 대항력 가능 | 미상 | 승계 없음 | 2026.07.20 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 점유자는 없으므로 현재 자료상 실제 임차 관련 점유자는 2명입니다. 정병채는 2026.07.20. 배당요구 사실이 있으나 확정일자가 미상이라 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 김현준은 현재 점유자료상 배당요구 여부와 보증금 모두 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 하락, 신건은 110.2%
실거래 매칭면적은 63.015㎡이고, 피렌체104동105동의 확인된 거래는 5건입니다. 전체 평균은 244,600,000원이지만 이 수치에는 과거 275,000,000원, 285,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 62.84㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2025.06 | 66.56㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2024.06 | 62.84㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2024.02 | 66.56㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2023.08 | 63.02㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 221,500,000원 |
신건 최저가 244,000,000원은 최근 12개월 평균 221,500,000원의 110.2%입니다. 최신 거래는 2026.05. 158,000,000원이고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -14.8%로 하락 방향입니다. 전체 평균 대비 비율 99.8%만 보고 가격이 싸다고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정 · 임차인 보증금 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,216,000원 |
| 1. 근저당 · 고우리 | 86,400,000원 | 86,400,000원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 22,431,814원 | 22,431,814원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 130,952,186원 |
위 배당표는 제공된 배당모형 값을 그대로 표시한 것입니다. 보증금이 확인되지 않은 대항력 가능 점유자 2명의 배당·미배당 금액과 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로, 이 표의 인수 0원 계산을 실제 매수인 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 변수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 244,000,000원 | 0원 | 130,952,186원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 195,200,000원 | 0원 | 82,835,386원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 156,160,000원 | 0원 | 44,341,946원 |
가격만 보면 2회 유찰 시 매각가 156,160,000원은 최신 실거래 158,000,000원 수준까지 내려갑니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘고 미배당액이 남는 구조라면 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘 수 있습니다. 따라서 보증금 확인 전에는 유찰 자체를 가격 메리트로 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 운정초등학교 남서측 인근으로, 근린생활시설·다세대주택·단독주택·다가구주택이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 편리한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 2018.07.06.입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 562.0㎡, 공시지가는 798,700원/㎡입니다.
- 규제. 감정자료에는 토지거래계약에관한허가구역 기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 피렌체104동105동은 16세대이고 경매 통계상 평균 유찰 6.0회로 나타나 가격 민감도가 큰 편입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김현준·정병채의 실제 임대차계약서, 보증금, 점유 상태를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당 확인. 두 점유자의 확정일자가 미상이고, 정병채만 2026.07.20. 배당요구 사실이 확인됩니다.
- 과거 김현준 임차권과 구분. 2023.07.26. 등기된 보증금 205,000,000원의 주택임차권은 2024.01.03. 말소됐으므로 현재 보증금과 자동 동일시하지 마세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 244,600,000원보다 최근 12개월 평균 221,500,000원, 최신 거래 158,000,000원, 추세 -14.8%를 우선해 판단해야 합니다.
- 유찰가격만 보지 않기. 1회 유찰 195,200,000원, 2회 유찰 156,160,000원으로 내려가도 임차인 미배당 보증금이 남으면 실질취득액은 달라집니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격도 높고, 인수액도 아직 모른다”
이 사건의 핵심은 단순히 후순위 권리가 소멸한다는 점이 아닙니다. 신건 최저가 244,000,000원은 최근 12개월 평균 221,500,000원의 110.2%이고, 최신 실거래 158,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세는 -14.8%로 하락 방향이며, 단지 경매 평균 유찰은 6.0회입니다.
동시에 말소기준권리보다 먼저 전입한 김현준·정병채의 현재 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 매수인이 실제로 떠안을 금액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 신건 가격 자체에도 메리트가 없고, 임차인 인수 위험도 아직 닫히지 않은 상태이므로, 이 물건은 임대차 원본 확인 전까지 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
